Comment bien gérer un bien en indivision ?

Par Maître GIUDICELLI, Avocat Publié le 21/08/2024 à 21h38

Souvent, lorsqu'il existe une multitude de propriétaires, les immeubles sont gérés par le biais d'une copropriété.

Toutefois, il arrive que certains biens se trouvent en indivision, qui est apparait comme une autre forme d'organisation de la propriété.

Il faut avoir en mémoire le fait qu'il existe une différence fondamentale entre la copropriété et l'indivision :

- En copropriété, les propriétaires de parties privatives s'organisent pour gérer les parties communes dont ils disposent conjointement ;

- En indivision, plusieurs personnes disposent de droits portant sur le même bien et de même nature.

L'indivision existe généralement à la suite d'une succession (il s'agit de l'indivision entre les héritiers) ou lorsque qu'un couple fait le choix d'acquérir un bien immobilier.

La présente fiche a pour objet de présenter le régime de l'indivision et de préciser ses modes de gestion.

Comment se déroule la gestion des biens indivis ?

Dans le cadre d'une indivision, les indivisaires doivent se demander quelles sont les modalités de gestion et d'administration des biens concernés.

En effet, dans la mesure où plusieurs propriétaires indivis sont concernés par le bien, des règles sont mises en place.

Des désaccords peuvent intervenir entre les différents propriétaires indivis, ce qui pose des questions de majorité pour engager des actes relatifs au bien.

Plusieurs situations peuvent être envisagées :

Un seul indivisaire est en mesure d'engager des actes qui ont pour objet la conservation du bien. Il peut s'agir d'actes juridiques ou des d'actes matériels. Ces engagements visent à éviter notamment la mise en péril du bien ou une atteinte grave à sa situation juridique. Il faut noter que ces actes peuvent être supportés par les autres coindivisaires s'ils sont raisonnables au regard du bien considéré.
Certains actes vont pouvoir être engagés par une majorité des deux tiers des indivisaires telle que prévue par l'article 815-3 du code civil. Ces actes sont listés par le code civil (actes administratifs relatifs aux biens ; mandat général d'administration ; vente de meubles...).
Le droit applicable prévoit que certains actes, en raison de leur gravité, doivent faire l'objet d'un accord unanime des coindivisaires. Notamment, les actes concernant la vente du bien.

Il faut donc retenir que dans le cadre d'une indivision, chaque acte doit faire l'objet d'une attention particulière et respecter les règles fixées par le code civil.

Est-il possible de sortir d'une indivision ?

Nous venons de voir que la gestion et l'administration d'un bien indivis peuvent s'avérer compliqué pour les propriétaires concernés.

Compte tenu de la situation inconfortable que peut représenter l'indivision, surtout lorsqu'elle est subie, le code civil prévoit une voie de sortie.

En effet, l'article 815 du code civil rappelle que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et que le partage peut toujours être provoqué.

Deux solutions peuvent être envisagées pour sortir de l'indivision par un propriétaire indivis :

Le propriétaire indivis peut envisager de vendre ses droits indivis ;
Le propriétaire indivis peut solliciter auprès des autres propriétaires indivis la vente de la totalité du bien.

Il est possible de saisir le juge judiciaire pour demander l'autorisation de la vente du bien indivis, sous réserve de respecter certaines conditions.

Cela étant, il y a lieu de recommander, en matière d'indivision, de procéder à un partage amiable des biens indivis.

Cette solution est de nature à faciliter les rapports entre les parties et de profiter aux différents propriétaires.

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Est-il possible de sortir d'une indivision ?