Le cautionnement des loyers commerciaux : un engagement important pour les locataires

Par Maître FAGEBAUME, Avocat Publié le 31/10/2026 à 14h40

Lors de la signature d'un bail commercial, le bailleur exige très souvent une garantie de paiement des loyers. L'une des plus courantes est le cautionnement : une personne (le plus souvent le dirigeant de la société locataire) s'engage personnellement à payer les loyers si la société locataire ne le fait plus. Cet engagement, souvent perçu comme une simple formalité au moment de la signature, peut se révéler lourd de conséquences lorsque la société traverse des difficultés. Comprendre ce qu'implique réellement un cautionnement de loyers commerciaux est indispensable, aussi bien pour la personne qui s'engage que pour le bailleur qui en bénéficie.

Qu'est-ce qu'un cautionnement de loyers commerciaux ?

Le cautionnement est un contrat par lequel une personne (qui peut être une personne physique ou une personne morale) appelée la caution, s'engage envers le bailleur à payer les loyers et les charges du bail commercial si le locataire est défaillant. Il s'agit d'un engagement juridique pleinement opposable à la caution, qui pourra être poursuivie sur son patrimoine personnel en cas de non-paiement par le locataire. Dans le contexte d'un bail commercial, le cautionnement est le plus souvent demandé lorsque le locataire est une société récemment créée ou dont la surface financière est jugée insuffisante par le bailleur. En garantissant personnellement l'exécution du bail, le dirigeant ou l'associé fournit au bailleur une sécurité supplémentaire qui, dans bien des cas, conditionne la conclusion même du bail. Il existe deux formes principales de cautionnement. Le cautionnement simple permet à la caution d'invoquer le bénéfice de discussion pour demander que le bailleur poursuive d'abord le locataire défaillant. Ce droit doit toutefois être exercé dès les premières poursuites dirigées contre elle, en indiquant les biens saisissables du locataire. Le cautionnement solidaire supprime cette protection : le bailleur peut se tourner directement contre la caution, sans avoir à poursuivre préalablement le locataire.

Quelles sont les conditions de validité du cautionnement ?

Le cautionnement doit être exprès et son étendue clairement définie. Pour les engagements souscrits depuis le 1er janvier 2022, lorsqu'une personne physique se porte caution, l'article 2297 du Code civil lui impose, à peine de nullité, d'apposer elle-même une mention précisant notamment le montant maximal garanti, principal et accessoires compris, en lettres et en chiffres. Des exigences supplémentaires s'appliquent lorsqu'elle renonce aux bénéfices de discussion ou de division. Il est également essentiel de vérifier la durée de l'engagement. Lorsqu'une personne physique se porte caution envers un créancier professionnel, l'article 2300 du Code civil prévoit une protection contre les engagements manifestement disproportionnés à ses revenus et à son patrimoine au moment de leur conclusion. Dans ce cas, le cautionnement est réduit au montant auquel la caution pouvait s'engager à cette date. Enfin, lorsque la loi impose une information annuelle de la caution, son non-respect peut entraîner la perte de certains accessoires de la dette, notamment des pénalités ou intérêts de retard.

Jusqu'où va l'engagement de la caution ?

C'est l'un des points les plus sensibles du cautionnement, et aussi l'un des plus mal compris. L'étendue de l'engagement de la caution dépend étroitement de la rédaction de l'acte. L'engagement peut être limité à un certain montant, à une certaine durée, ou aux seuls loyers initiaux du bail. Selon les clauses de l'acte et les règles applicables, le cautionnement peut couvrir différentes sommes dues au titre du bail : loyers, charges, taxes, indemnités d'occupation ou frais. Toutefois, depuis la loi du 26 mai 2026, les garanties demandées dans certains baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis cette réforme sont plafonnées à l'équivalent de trois mois de loyer. Cette limitation peut notamment concerner les cautionnements exigés pour les locaux destinés au commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Une difficulté particulière concerne le renouvellement du bail commercial : la couverture des périodes postérieures dépend de la rédaction exacte de l'acte de cautionnement et de la portée de l'engagement souscrit. Les cautions ont donc intérêt à vérifier précisément la durée de leur engagement et, le cas échéant, à exiger qu'il soit limité à la durée du bail initial. Autre point crucial : lorsque la société locataire cède son fonds de commerce, le cautionnement ne suit pas automatiquement l'opération. En cas de cession du fonds ou du bail, il faut vérifier précisément l'acte de cautionnement et les actes liés à l'opération : en principe, la caution ne garantit pas les dettes nées d'un nouveau débiteur sans engagement exprès, mais la situation doit être appréciée au cas par cas. Il convient donc, à chaque opération significative affectant le bail, de clarifier le sort du cautionnement.

Bonne pratique : ne jamais signer un cautionnement sans mesurer son impact

Trop de dirigeants signent un cautionnement sans en mesurer pleinement les conséquences, convaincus que la société n'aura jamais de difficultés ou que le bailleur ne les mettra pas en cause. L'expérience montre que ces engagements, pris à la légère, sont à l'origine de nombreuses situations de surendettement personnel lorsque la société connaît des difficultés. Avant de signer, il est indispensable d'évaluer le montant maximal auquel on s'expose, la durée réelle de l'engagement et l'impact qu'un appel en garantie aurait sur son patrimoine personnel et familial.

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Jusqu'où va l'engagement de la caution ?