Acheter un bien immobilier durant une procédure de divorce : est-ce possible ?

Un achat risqué, dû au régime de communauté de biens

L’achat d’un bien immobilier au cours d’un divorce s’avère compliqué si les époux sont sous le régime légal, c’est-à-dire la communauté réduite aux acquêts, ou s’ils ont choisi la communauté universelle par contrat de mariage.

En effet, la communauté de biens dure tant que le mariage n’est pas dissous. Elle subsiste donc jusqu’au prononcé du divorce par le juge ou jusqu'au dépôt de la convention de divorce amiable chez un notaire. Mêmes séparés, après l’ordonnance de non-conciliation, les époux sont donc toujours sous le régime de la communauté. Celui-ci implique que tout achat d’un bien par l’un des époux, même séparément, appartient aux deux.

Si un bien immobilier est acheté au cours de la procédure de divorce, il tombera donc dans le patrimoine de la communauté et sera partagé au moment de la liquidation.

Deux solutions sont possibles pour éviter une telle situation :

• la déclaration de remploi.
• la rétroactivité des effets patrimoniaux.

Mais l’une est financièrement contraignante, et l'autre risquée.

La déclaration de remploi dans l'acte d'achat : l'exigence de fonds propres

La déclaration de remploi est une clause à insérer dans l’acte d’achat du bien immobilier. Elle peut permettre de faire reconnaître que le bien immobilier est un bien propre de l’époux. Mais une exigence particulière s’attache à cette clause : l’achat doit être impérativement fait avec des fonds propres, c’est-à-dire n’appartenant pas à la communauté. Le financement peut provenir d’une donation, d’un héritage ou de la vente d’un bien immobilier propre.

La déclaration de remploi précise l’origine des fonds, attestant qu’il s’agit de fonds propres et que l’acheteur les utilise pour investir dans un nouveau bien. Cette clause permet ainsi que le nouveau bien immobilier ne tombe pas dans la communauté et ne soit pas partagé entre les époux. Elle ne nécessite pas non plus l’accord de l’autre conjoint.

Sans fonds propres, l’époux peut éventuellement demander la rétroactivité des effets patrimoniaux.

La rétroactivité des effets patrimoniaux : possible, mais sans effet envers les tiers

Le bien immobilier peut être considéré comme propre :

• si au moment de l’achat, la procédure de divorce a été engagée.
• si la date d’achat est postérieure à la dissolution de la communauté.

Pour ce faire, lors d'un divorce judiciaire, un époux peut demander à ce que le juge fixe les effets du jugement à la date à laquelle les conjoints ont cessé de cohabiter et de collaborer, c’est-à-dire à la date de l’ordonnance de non-conciliation. Ce qui signifie que la dissolution de la communauté sera rétroactive : elle ne prendra plus effet au prononcé du divorce, mais concernera aussi tout ce qui est survenu depuis la date de l’ordonnance.

Dans le cas où la rétroactivité des effets patrimoniaux s’applique, la date d’achat doit être postérieure à l’ordonnance de non-conciliation. Dans ce cas, le bien acheté pourra être rétroactivement considéré comme un bien propre.

Au cours d'un divorce par consentement mutuel, les époux peuvent également insérer dans leur convention de divorce une clause prévoyant la rétroactivité des effets patrimoniaux. Il existe cependant des risques quant aux possibilités de contestation d'une telle clause ainsi que de la convention dans son ensemble.

Dans tous les cas, cette solution n’est valable que si le divorce est mené à son terme. Et elle présente un risque majeur concernant les tiers, notamment les créanciers. Le divorce n’est en effet opposable aux tiers qu’à la date de sa transcription sur les registres d’état civil. La rétroactivité ne leur est pas opposable.

Le bien est considéré comme propre dans les rapports entre époux, mais commun par les créanciers. Ce qui signifie qu’un créancier pourra saisir ce bien si l’ex-époux du propriétaire est débiteur d’une créance. Celui qui a acquis le bien ne pourra pas se protéger d’une telle manœuvre puisqu'il n'y a pas de rétroactivité.

Il est donc préférable, dans la plupart des cas, d’attendre que le divorce soit prononcé avant tout investissement.