La résiliation met fin au contrat de bail entre le locataire et le propriétaire du local. Cette rupture de contrat est très encadrée, notamment pour protéger les intérêts du locataire.
Bail commercialBail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux.DivorceDivorce à l'amiable (consentement mutuel) ou contentieux (faute, altération définitive du lien conjugal, séparation de corps...).ImmobilierAchat/vente, location (bail, loyers, expulsion), copropriété, voisinage, travaux, financement.TravailRelation employeur-salarié de droit privé (contrat, exécution et rupture), salaires, sanctions, prud'hommes, discrimination, harcèlement.Permis de conduireMesures administratives. Retrait de points, suspension, annulation, invalidation, infractions et délits.Droit des étrangersTitre de séjour, visa, asile, OQTF, régularisation, renouvellement, naturalisation, travail, rétention, expulsion.PénalVictime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).Famille & PersonnesGarde d'enfants, pension alimentaire, autorité parentale, PACS, tutelle, curatelle et protection des majeurs ou mineurs.SuccessionsPréparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie, partage...), conflit entre héritiers.ConsommationLitige entre un particulier et un professionnel (achat, remboursement, garantie, SAV, travaux, rétractation).AdministratifContester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).AssuranceContrat, sinistre, refus de garantie, expertise, résiliation et indemnisation dans un litige avec une compagnie d'assurance.FiscalOptimisation, sécurisation ou régularisation fiscale, contestation d'impôt ou de contrôle (recouvrement, pénalités). Union européenneLibre circulation, concurrence, litiges intra-UE et application du droit de l'Union européenne.InternationalSituation impliquant plusieurs pays (tribunal compétent, loi applicable, exécution d'une décision étrangère, exequatur).FiliationReconnaissance ou contestation de paternité, adoption et actions relatives à la filiation ou à l'état des personnes.Dommage corporelAccident, agression, responsabilité, expertise médicale et indemnisation des préjudices corporels et moraux.UrbanismeRègles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.Entreprises en difficultéSauvegarde, redressement, liquidation judiciaire, cessation des paiements et responsabilité du dirigeant.SurendettementDettes et dossier Banque de France (dépôt, contestation, plan, mesures imposées, effacement, recours).SociétésCréation, structuration, statuts, actionnaires, gouvernance, cession, conflits associés/dirigeants.Banque et créditPrêt, caution, frais bancaires, incidents de paiement, saisies et opérations contestées avec un établissement financier.Propriété intellectuelleCréer, protéger ou défendre marque, brevet, logiciel ou domaine (dépôt, contrefaçon, concurrence déloyale).Changement d'état civilChangement de nom ou prénom, rectification d'acte, mentions et modification d'état civil ou de filiation.CommercialContrats, impayés, recouvrement, concurrence et responsabilité commerciale entre sociétés.SantéErreur médicale, responsabilité hospitalière, pharmacie, indemnisation et droits des patients ou soignants.Sécurité socialeLitige sur des prestations (AT-MP, refus, trop-perçu, taux), cotisations ou contrôle.EnvironnementPollution, déchets, eau, sols, installations classées et responsabilité environnementale.RuralAchat, vente ou transmission d'exploitation et de terres agricoles, bail rural, SAFER, expropriation et foncier agricole.Nouvelles technologiesSaaS, e-commerce, plateformes, site/app, données personnelles, cybersécurité, piratage, contenus en ligne.SportClub/fédération, contrats, transferts, règlement fédéral, sponsoring, dopage, droit à l'image, relations club/joueur.TransportsVoyageurs ou marchandises (retard, bagages, fret, avarie, dommages), responsabilité, indemnisation, assurance.Associations et fondationsCréation, gestion, subventions, gouvernance et conflits au sein d'associations ou fondations.
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Les différents cas de résiliation
Les deux parties peuvent évidemment résilier le bail par une rupture amiable, mais si cette volonté de résilier vient d’un seul d’entre eux (locataire ou bailleur), chacun ne peut le faire que dans des situations déterminées.
Le locataire peut notamment résilier son bail au moment de la révision triennale, c’est-à-dire 3 ans après son entrée dans les locaux ou pour un départ à la retraite ou pour cause d'invalidité. Le locataire doit donner congé par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Le locataire peut également donner congé pour le terme du bail ou en cours du bail prolongé par tacite prolongation, seulement par acte d'huissier. Lors de la tacite prolongation, le locataire à cette faculté à chaque trimestre civil.
Lui ou le bailleur peuvent également demander la rupture du contrat si l’autre partie manque à ses obligations contractuelles, soit par application d’une clause prévue dans le contrat, soit par décision judiciaire.
Le bailleur peut également résilier le bail, seulement par acte d'huissier :
- soit à l’occasion de l’expiration du bail : il refuse alors son renouvellement
- soit lors de la révision triennale : il doit alors justifier de circonstances particulières, prévues par le Code de commerce (construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, démolition de l’immeuble, restauration, la reprise des locaux d'habitation, …)
Le congé doit être donné avec un préavis de six mois.
Le droit du locataire à une indemnité d'éviction
Même si le bailleur respecte les conditions imposées par la législation, elles n’excluent pas son obligation d’indemniser le locataire qui doit quitter les lieux.
Lorsqu’il rompt le bail, le propriétaire doit ainsi verser une indemnité d’éviction à son locataire, calculée en fonction du préjudice subi. A compter du paiement de l’indemnité, le locataire dispose de trois mois pour quitter le local commercial.
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