3 choses à savoir sur le rachat de soulte

Lorsque des époux possèdent un bien immobilier en commun ou en indivision, et que l’un d’entre eux souhaite en conserver la propriété après le divorce, il lui faut pour cela indemniser l’autre. Il doit alors lui verser une soulte, somme correspondant au montant des parts rachetées. Cette opération est souvent complexe et représente un enjeu financier majeur. Si elle varie selon chaque situation, elle présente néanmoins des points communs, dont les trois principaux sont exposés ci-dessous.

Calcul du montant de la soulte

Le calcul du montant de la soulte doit obligatoirement être effectué par un notaire. Pour déterminer le montant de la soulte revenant à l’époux renonçant au bien, il est en général tenu compte de la valeur du bien ainsi que du capital restant dû en présence d’un emprunt immobilier en cours.

Le calcul du montant peut varier en fonction des situations, mais il se rapproche alors de la formule suivante : (Valeur du bien /2) – (Montant du capital restant dû /2).

Financement du rachat de la soulte

Le financement de la soulte peut tout d’abord se faire à l’aide des fonds propres et/ou de la part de communauté revenant à l’époux conservant le bien. Dans ce cas, l’époux concerné s’acquitte de cette somme auprès de son ex-conjoint et assume seul, le cas échéant, le remboursement du capital restant dû à la banque. Il convient alors pour le conjoint bénéficiaire de la soulte de veiller à se désolidariser du prêt, en l’absence de quoi, il resterait tenu à son paiement en cas de défaillance de son ex-époux. La banque est cependant libre d’accepter ou non cette désolidarisation.

Dans la plupart des cas, un nouveau prêt est nécessaire pour financer le paiement de la soulte. Il s’agira alors souvent d’un emprunt immobilier, fonctionnant comme un rachat de crédit du prêt précédent. Dans ce cas, la somme totale à payer, ou à emprunter, par l’époux concerné correspondra alors au montant de la soulte, plus celui du capital restant dû, plus celui des pénalités de paiement anticipé, plus celui des frais bancaires. Il conviendra également d’ajouter, comme dans les autres cas, le paiement des frais de notaire et des frais de partage incombant en général pour moitié à chaque époux.

Soulte et prestation compensatoire

Si cette solution peut parfois être critiquée quant à son fondement juridique, il est courant, surtout lors de divorces amiables, que les époux s’accordent sur la compensation du paiement de la prestation compensatoire par celui de la soulte. Autrement dit, quand une prestation compensatoire est accordée à l’époux souhaitant conserver le bien, elle peut être payée par le non-paiement ou la réduction de la soulte auquel l’époux débiteur aurait eu droit.

Pour illustrer cette opération, on peut prendre l’exemple où des époux possèderait une maison en commun sans prêt en cours, et estimée à 200 000 euros, alors Monsieur doit à Madame une prestation compensatoire fixée à 100 000 euros et que Madame souhaite conserver la maison. Il pourra être décidé que le paiement de la prestation compensatoire se fera par cession de la part de Monsieur sur la maison, correspondant au montant de la soulte qui lui aurait été due. Comme cela, aucun des deux n’aura à débourser la somme de 100 000. Cette solution peut de plus présenter des avantages fiscaux, le paiement d’une prestation compensatoire sous une durée de moins d’un an après le prononcé du divorce ne donnant pas lieu à imposition pour son bénéficiaire.