Achat immobilier hors mariage

Sujet (Cloturé) initié par aurel, il y a 5 ans - 2023 vues

Bonjour,

En droit des successions, les concubins et partenaires de PACS sont considérés par la loi, comme des étrangers. Au décès de l'un, le survivant n'a aucun droit sur son patrimoine successoral. Il vaut mieux tenter de prévoir une transmission plus avantageuse.

Le concubinage est défini par l'article 515-8 du Code civil comme : « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ».
Dans une relation de concubinage, c'est la liberté qui prime. Ainsi, il n'existe pas d'obligation alimentaire ou de fidélité comme dans le mariage.
Le Pacte civil de Solidarité (PACS) est défini par l'article 515-1 du Code civil comme : « un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune ».
Fondé sur un contrat, du PACS découle davantage d'obligations qu'en matière de concubinage. Ainsi, il existe une obligation d'aide matérielle, d'assistant en cas de chômage ou de maladie notamment.
Afin d'appréhender au mieux la transmission de son patrimoine et donc la protection du conjoint survivant, il est nécessaire de porter son attention sur quatre points : le testament (I), le logement du couple (II), le contrat d'assurance-vie (III) et la tontine (IV).

I/ Le testament
L'article 967 du Code civil dispose : « toute personne pourra disposer par testament soit sous le titre d'institution d'héritier, soit sous le titre de legs, soit sous toute autre dénomination propre à manifester sa volonté ».
Ainsi, la rédaction d'un testament permet de choisir la répartition de son patrimoine et de prévoir davantage de protection pour le conjoint survivant non marié. Ces dispositions testamentaires ne sont cependant pas dénuées de règles juridiques les encadrant.
Ainsi, la part qu'il est possible de transmettre au concubin ou au partenaire dépend éminemment de l'existence de descendants.
L'article 912 du Code civil dispose en effet : « La réserve héréditaire est la part des biens et droits successoraux dont la loi assure la dévolution libre de charges à certains héritiers dits réservataires, s'ils sont appelés à la succession et s'ils l'acceptent. La quotité disponible est la part des biens et droits successoraux qui n'est pas réservée par la loi et dont le défunt a pu disposer librement par des libéralités ».
Les descendants sont donc des héritiers réservataires. Une part minimum du patrimoine leur est obligatoirement réservée.
L'article 913 du Code civil complète le dispositif en prévoyant que : « les libéralités, soit par actes entre vifs, soit par testament, ne pourront excéder la moitié des biens du disposant, s'il ne laisse à son décès qu'un enfant ; le tiers, s'il laisse deux enfants ; le quart, s'il en laisse trois ou un plus grand nombre.
L'enfant qui renonce à la succession n'est compris dans le nombre d'enfants laissés par le défunt que s'il est représenté ou s'il est tenu au rapport d'une libéralité en application des dispositions de l'article 845 ».
En la présence de descendants donc, le patrimoine du défunt est partagé en parts distribuées aux enfants du défunt. Le restant de parts étant transmissibles librement à qui le testataire le souhaite.
Lorsqu'il n'existe aucune descendance, tout le patrimoine peut être légué librement au concubin ou partenaire. Cela offre une protection accrue au conjoint survivant non marié.
S'agissant du paiement de l'impôt sur la transmission du patrimoine, les règles diffèrent selon que le couple ait été marié, pacsé ou ait été dans une relation de concubinage. L'article 796-0 du Code Général des Impôts (CGI) prévoit ainsi que : « sont exonérées de droits de mutation par décès les personnes dispensées de dépôt de déclaration de succession en application des dispositions de l'article 800 ».
L'article 800 du CGI faisant référence aux couples mariés et pacsés, seuls les couples de concubins doivent s'acquitter de l'impôt sur la transmission du patrimoine. Le taux applicable est actuellement fixé à 60% du patrimoine transmis.
Il est donc particulièrement intéressant de voir que les deux types d'union fondés sur un contrat (mariage ou le PACS) sont davantage protecteurs du conjoint survivant non marié. Ils permettent une transmission plus aisée du patrimoine.
Au contraire, le seul concubinage peut faire courir un risque au conjoint survivant non marié qui devra assurer les charges du ménage, qui peuvent être élevées en présence d'enfants, sans que ne lui soit dévolue une part dans la succession.
Au surplus, si une part lui est dévolue, le conjoint survivant devra s'acquitter d'un impôt qui peut contribuer à accroître les problèmes du conjoint survivant.

II/ Le logement du couple
Le logement est un aspect important des successions. Il est souvent, comment en matière de divorce, un sujet de conflits. C'est que le logement est pour le conjoint survivant, un ancrage très important qui lui permet de ne pas tomber dans une précarité immobilière.
La loi prévoit plusieurs dispositifs selon le statut du couple. Il est donc important de détailler à nouveau en fonction de la situation de chaque couple, car la solution peut être différente.
Pour le partenaire survivant, l'article 515-6 prévoit l'applicabilité des dispositions relatives au logement du couple marié.
En la matière, l'article 763 du Code civil dispose : « Si, à l'époque du décès, le conjoint successible occupe effectivement, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, il a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier, compris dans la succession, qui le garnit.
Si son habitation était assurée au moyen d'un bail à loyer ou d'un logement appartenant pour partie indivise au défunt, les loyers ou l'indemnité d'occupation lui en seront remboursés par la succession pendant l'année, au fur et à mesure de leur acquittement ».
La protection est donc effective pour le partenaire pendant un an : il peut demeurer gratuitement dans le logement principal du couple et conserver le mobilier. Ce droit existe indépendamment de la manière dont le logement a été acquis (location, propriété du défunt, propriété du défunt et d'une tierce personne) et de la durée de vie commune.
Les droits du concubin survivant sont beaucoup plus précaires parce que la loi ne prévoit rien en la matière. Le concubinage étant fondé sur la liberté, celle-ci se poursuit au décès de l'un des concubins, sans droit effectif spécial. Les situations varient donc beaucoup en fonction du mode d'acquisition du bien occupé. Lorsque le logement était la propriété exclusive du défunt, le concubin survivant n'a aucun droit : il doit quitter les lieux au plus vite.
Lorsque le logement a été acheté en commun, chacun est propriétaire de la moitié du bien. Dès lors, le concubin survivant entrera en indivision avec les héritiers du défunt, devenus propriétaires de sa part. Il pourra alors occuper le bien mais sera soumis aux règles spécifiques de l'indivision des articles 815 à 815-18 du Code civil.
Lorsque le logement principal est loué par les époux, il est nécessaire de se pencher sur les formalités effectuées lors de la signature du bail. En effet, si seul le défunt avait signé le contrat de bail, la poursuite de celui-ci par le conjoint survivant est possible si et seulement si celui-ci y vivait. Et ce, depuis au moins un an. C'est ce que prévoit l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Au contraire, dans le cas où les deux concubins avaient signé le bail, celui-ci se poursuit normalement, avec le conjoint survivant co-signataire. C'est la solution la plus protectrice pour le conjoint non marié. Il faut ajouter que cette démarche est également possible postérieurement à la signature du bail. Il faudra alors procéder par un ajout de signataire sur le bail, auprès du bailleur immobilier.
Outre les dispositions légales susmentionnées, il est possible de léguer la pleine propriété ou l'usufruit de sa part, par testament, au conjoint survivant non marié. Cela peut apporter une solution pérenne et encadrée et ainsi accroître la protection du conjoint.
Lorsque les conjoints non mariés souhaitent acheter en commun, la création d'une société civile immobilière (SCI) peut se révéler être une solution plus avantageuse encore que l'achat en indivision. Chaque concubin sera ainsi propriétaire du bien en proportion de ses apports, et au décès de l'un d'entre eux, sa transmission à l'autre pourra être facilitée.
Pour cela, les concubins devront insérer, au sein des statuts de la société, une clause d'agrément ou de démembrement croisé de propriété.
•La clause d'agrément permettra au conjoint survivant d'empêcher les autres héritiers survivants de devenir propriétaires des parts du défunt, en les rachetant. Cette clause permet en effet aux associés de la SCI (les concubins) d'avoir un droit de regard sur l'entrée de nouveaux associés au sein de celle-ci (les héritiers à la mort de l'un des conjoints).
•Le démembrement croisé de propriété autorise les concubins à acheter chacun la moitié du bien en nue-propriété (droit de disposer et de modifier le bien), et l'autre en usufruit (droit d'en jouir sans le modifier). Ainsi, lorsque l'un d'entre eux décédera, l'autre récupérera la pleine propriété de la moitié du bien et l'usufruit de l'autre et pourra ainsi continuer d'habiter dans le logement.

III/ Le contrat d'assurance-vie
Le contrat d'assurance sur la vie peut être défini comme : « un contrat par lequel l'assureur s'engage, en contrepartie de la perception de primes, à verser une rente ou un capital à une ou des personnes déterminées ».
L'article L132-12 du Code des assurances prévoit : « le capital ou la rente stipulés payables lors du décès de l'assuré à un bénéficiaire déterminé ou à ses héritiers ne font pas partie de la succession de l'assuré.
Le bénéficiaire, quelles que soient la forme et la date de sa désignation, est réputé y avoir eu seul droit à partir du jour du contrat, même si son acceptation est postérieure à la mort de l'assuré ».
Le défunt n'a donc pas à respecter les droits des éventuels héritiers réservataires, et le ou les bénéficiaires n'auront pas à payer de droits de succession sur le capital perçu.
Le capital transmis pourra cependant être réintégré à l'héritage si les autres héritiers estiment et prouvent que les primes (versements) sont manifestement excessives. Il faudra donc être vigilant lors des versements, du vivant des conjoints.
L'appréciation du caractère excessif dépendra des revenus, du capital financier, de la situation patrimoniale et familiale du souscripteur. Les juges du fond ont en la matière une liberté d'appréciation.

IV/ La tontine
Le pacte de tontine, clause de tontine ou d'accroissement est une clause qui peut être insérée en marge d'un acte d'achat, permettant de transmettre un bien à un tiers non-héritier. Le survivant en est propriétaire directement (sans formalités) et de plein droit.
La tontine immobilière, au décès de l'un des acquéreurs suivra le schéma suivant, décrit par les notaires de France : « la personne prédécédée est déclarée ne jamais avoir acheté le bien. Seul l'acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l'origine. Les héritiers de la personne décédée n'ont donc aucun droit sur le bien (le bien ne fait pas partie du patrimoine du défunt).
L'acquéreur survivant devra néanmoins payer des droits de succession, calculés sur le degré de parenté qu'il entretient avec le défunt et la valeur de la part qu'il recueille (gratuit entre époux et partenaires pacsés, 60 % entre concubins). À ce principe, il existe toutefois une exception. Ainsi, quand le bien constitue la résidence principale des acquéreurs au moment du décès et que sa valeur est inférieure à 76 000 €, le survivant ne paie que des droits de mutation à titre onéreux (soit le taux maximum légal de 5,81 %) »

Si la question est résolue, merci de l'indiquer