Sujet initié par maxlaur, il y a 2 ans - 2542 vues
L'auteur indique attendre d'autres réponses
'ai récupéré en tant que propriétaire un local commercial dont le loyer de 257 euros n'a pas été révisé depuis la cession de bail intervenue en 2011 au profit du preneur actuel. le bail comporte une clause de révision annuelle qui n'a jamais été appliquée, puis- je réviser ce loyer soumis à l'article L 145-33 sur plusieurs années, ou pas. Si non, comment calculer son nouveau montant d'après l'indice ILC, peut on le faire à tout moment et doit on respecter le fait que le loyer ne peut augmenter que de 10 % par an par rapport au loyer de l’année précédente. Merci de votre réponse.
Il y a deux situations à distinguer dans le cadre de la révision de votre loyer :
- la clause d'échelle mobile : celle-ci s'applique généralement tous les ans selon un indice ou une méthode de calcul convenue entre les parties. En règle générale, la période d'application de cette clause est prévue par le contrat (date d'anniversaire par exemple).
Il est peu probable que l'application de cette clause entraîne une augmentation de plus de 10% de votre loyer.
- le déplafonnement du loyer : ce déplafonnement s'applique en cas de renouvellement du bail de 9 ans. Il permet de déplafonnement le loyer (et donc dépasser les indices légaux) lorsque les facteurs locaux de commercialité on subit une modification substantielle ayant une incidence sur la valeur locative du local.
Pour faire simple, il s'agit du cas où le quartier du local commercial a subi une modification importante.
Dans ce cas, il est possible d'augmenter le loyer pour qu'il soit cohérent avec la valeur locative. Alors, l'augmentation de votre loyer doit être progressive et se faire par tranche annuelle de 10%.
L'application de la clause d'échelle mobile ne vous empêche pas d'appliquer plus tard le principe du déplafonnement si votre loyer est encore bien en dessous de la valeur locative réelle.
Je vous remercie de bien vouloir indiquer si cette question est résolue.
Bonjour, merci de votre réponse, mais mes questions demandent des réponses bien plus précises que des généralités. Comme je l'expliquais, la révisoin n'a jamais été appliquée. A l'expiration du bail , je n'étais pas encore propriétaire totalement, il a été prolongé par tacite reconduction, et étant seulement nu propriétaire à cette époque, aucun nouveau loyer n'a été appliqué du fait de la négligence de l'usufruitier aujourd'hui décédé. L'indexation annuelle inscrite dans le bail n'a pas été faite non plus car l'usufruitier en maison de retraite ne s'en occupait pas, d'où ma question aujourd'hui, ai je le droit d'appliquer cette révision, à tout moment, à quelle date, la date du premier bail, ou pas, car il y a eu 2 cessions de bail, onc faut il tenir compte de la date de cession (avril 2011) ou de la date du premier bail octobre 2010, pour le preneur actuel ou est il possible de le faire à tout moment. Si l'on tient compte de la date du premier bail, avant les 2 cessions suivantes, cela ferait 12 ans, c'est pourquoi j'aimerais savoir si j'ai vraiment le droit de revenir en arrière pour le calcul ou non (d'après l'article L145-34, ce n'est pas possible ?) Pouvez vous me dire si pour l'indice il faut prendre l'ILC et comment appuyer mon calcul, dois je prendre le montant fixé en 2011 et le multiplier par l'indice actuel ou recalculer chaque année (si j'ai le droit de revenir en arrière). Concernant le déplafonnement, il ne peut pas s'appliquer car il n' a pas eu de changement du quartier, le commerce se trouvant dans un petit village. Merci de vos précisions.
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