Comment résilier un bail commercial de toute urgence ?

Sujet (Cloturé) initié par CLil y a 1 an - 2308 vues

Bonjour,
Nous sommes propriétaires d'un appartement dans une résidence de tourisme d'une centaine de logements à la montagne dont nous souhaiterions récupérer les clés.
La liquidation judiciaire de notre exploitant (repreneur d'une autre entreprise liquidée en 2015) est actée depuis le 31/01/25, aucun repreneur ne s'est positionné, mais le juge a autorisé une poursuite d'exploitation jusqu'au 22/02/25 par une société à qui notre exploitant sous-louait des semaines à des étudiants. Plus aucun salarié sur les lieux (directeur, personnels d'accueil pour gérer les états des lieux?) et pourtant des étudiants ont pu venir durant 3 semaines occuper la résidence. Aucun bail signé avec cette entreprise, aucun loyer perçu depuis octobre 2024, mais nous n'avons pas pu empêcher cette exploitation qui nous paraît illégale. Début mars, notre syndic a donc demandé un constat d'huissier qui indique une multitude de dégradations et de dysfonctionnement des parties communes mettant en péril la sécurité de la résidence (portes d'entrée et de garage fracturées notamment).
Un second appel d'offre jusqu'au 14/03 a toutefois était relancé par le mandataire sans repreneur.
Notre syndic nous indique qu'une assemblée générale est prévue afin de chiffrer les réparations et de lancer les appels de fonds aux propriétaires ! Dans le même temps la vente aux enchères des actifs de l'entreprise doit commencer. Les baux ne sont toujours pas officiellement résiliés et le mandataire judiciaire nous invite à revenir vers lui dans 1 an.
Voici nos questions :
- Que faire pour que ces réparations ne soient pas à l'entière charge des propriétaires ? (et nous n'avons pas vu nos appartements?)
- Comment faire résilier de toute urgence les baux afin de récupérer nos clés ? (Sans indemnités d'éviction).
Ce délai d'un an nous invite à croire qu'après les travaux effectués, un nouvel appel d'offre pourrait en toute légalité être relancé par ce mandataire.

Merci pour votre retour,

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Maître Caroline CHAZARD

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Bonjour,

Votre situation est complexe, car elle mêle les conséquences d'une liquidation judiciaire à la gestion d'une copropriété exploitée sous le régime des résidences de tourisme.
Je vous propose ci-après des pistes concrètes d'action, en distinguant deux volets : la prise en charge des dégradations et la récupération effective de votre lot.

1. Sur la prise en charge des réparations
Il est légitime de refuser que la totalité des frais repose sur les copropriétaires, alors que l'exploitant a poursuivi une activité postérieurement à l'ouverture de la liquidation :

- Responsabilité du liquidateur judiciaire:
Le liquidateur est responsable de la conservation de l'actif pendant la période de liquidation (C. com., art. L. 641-9). Vous pouvez lui notifier, par courrier recommandé avec AR, votre refus de prise en charge exclusive des réparations liées à une occupation post-liquidation, et exiger la mobilisation des assurances de responsabilité civile souscrites par le liquidateur et l'ancien exploitant.
- Action en responsabilité contre le sous-locataire non autorisé: L'entreprise qui a poursuivi l'exploitation sans contrat peut engager sa responsabilité délictuelle (C. civ., art. 1240). Une action collective menée par le syndicat des copropriétaires pourrait être envisagée.
- Demande d'inscription au passif de la liquidation : Les copropriétaires ou le syndicat peuvent déclarer une créance au passif de la liquidation au titre des dommages causés, dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement au BODACC (C. com., art. L. 622-24 et suivants).
- Vérification de l'assurance multirisque immeuble : Elle peut, le cas échéant, être activée pour couvrir certains dommages (notamment sur les parties communes).

2. Sur la résiliation urgente des baux et la reprise des clés

- **Demande de résiliation judiciaire du bail** : En principe, le jugement de liquidation judiciaire emporte résiliation de plein droit du bail au terme d'un délai de 3 mois, sauf poursuite autorisée par le juge-commissaire (C. com., art. L. 641-12). Or, cette poursuite étant expirée, vous pouvez demander au juge-commissaire la constatation de la résiliation des baux, avec restitution immédiate des clés.
- Reprise individuelle de votre bien : Si le bail n'a pas été signé individuellement mais par le biais d'un mandat d'exploitation collectif, il est impératif que le syndicat ou une association de propriétaires se constitue partie intervenante auprès du tribunal pour obtenir collectivement la reprise des biens et l'expulsion de tout occupant sans droit ni titre.
- Absence d'indemnité d'éviction : En liquidation, aucun droit à indemnité d'éviction n'est dû sauf manœuvre frauduleuse ou clause spécifique (C. com., art. L. 641-12, al. 3), ce qui ne semble pas être le cas ici.
- Vérifier si l'exploitation était conforme à l'objet du bail : Si l'usage réel du bien s'est écarté de son objet contractuel (location saisonnière à des étudiants par un tiers), cela peut justifier une résolution judiciaire anticipée pour inexécution contractuelle (C. civ., art. 1217).

3. Recommandations complémentaires

- Demander la convocation en AG d'un avocat spécialisé en procédure collective afin de représenter collectivement les intérêts des copropriétaires.
- Solliciter une mesure conservatoire ou une procédure d'expulsion en référé pour les lots encore occupés, si cela est juridiquement possible (C. pr. civ., art. 80

.
- Former un collectif de copropriétaires en vue de mutualiser les démarches judiciaires et de négociation avec le mandataire.

Votre crainte que les travaux soient financés par les copropriétaires puis que le mandataire relance une exploitation est fondée, surtout si les lots restent juridiquement sous bail. Il est donc en effet URGENT d'acter la résiliation des baux et d'empêcher toute remise en location sans votre consentement exprès.

Si vous estimez que j'ai répondu à votre question, merci de cliquer sur le bouton vert pour indiquer que votre question a été résolue.
Cordialement,

#Meilleure réponseil y a 1 an

Tout d'abord je vous remercie beaucoup pour votre réponse détaillée et rapide.
Voici quelques précisions et compléments d'informations.
Nous avons déjà un collectif de copropriétaires (association) et nous tentons depuis 2019 de résilier les baux par voie de tribunal (déclaration de créances et plusieurs commandements de payer).

1. Sur la prise en charge des réparations :
Il semblerait qu'un avenant ait été signé entre la société en liquidation et le sous locataire (tour opérateur) en présence des administrateurs et mandataires judiciaires pour permettre le maintien des réservations et éviter une cessation brutale de l'activité. Les propriétaires n'ont toutefois rien signé. Le courrier en recommandé au liquidateur pour demander la mobilisation de l'assurance de responsabilité civile doit-il être envoyé par l'association, le syndic (prochaine AG le 15/05) ou un avocat ? Quels types de dégradations leurs seraient imputables ?
L'assurance multirisque immeuble est-elle l'assurance souscrite par le syndic ou celle souscrite individuellement par les propriétaires bailleurs ? Quels types de dégradations seraient alors concernées ?

2. Sur la résiliation urgente des baux et la reprise des clés :
Nous tentons depuis 2019 par le biais de notre association de résilier les baux individuels pour plusieurs défauts d'exploitation (retards et défauts de paiement des loyers, dégradations importantes de la résidence). La liquidation ayant été actée le 01/02/25, la demande de constatation de la résiliation des baux à faire auprès du juge serait donc à partir du 01/05 ? Qui doit faire cette demande (Association, syndic ou avocat ?) et qu'elle en est la procédure ?

Je serai également intéressée par un RDV téléphonique que vous proposez.
Bien à vous,

il y a 1 an

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