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Question résolue par Maître Maturin PETSOKO
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Maturin

Licitation
Sujet initié par joacquim, il y a 18 heures - 75 vues

Bonjour,

Nous avons acheté en 2017 un bien immobilier en indivision avec mes 3 frères.
Ma mère a profité de l'usufruit jusqu'à ce jour, mais nous souhaitons maintenant revendre le bien. (elle est partie en EPADH).
Je souhaiterai racheter leurs droits soit les 3/4 en nue-propriété sur le bien immobilier.

Le dit bien immobilier étant évalué en pleine propriété à la somme de 360 000 euros, en 2017, lors de l'achat.

Ma question :
le bien ayant une valeur sur le marché immobilier s'élevant à 500 000 euros en 2025,
La vente pour licitation pour l'acquisition de ce bien sera basée sur la somme de 360000 Euros ou 500000 Euros ?

Je vous remercie,
bien cordialement.

Joacquim GONCALVES

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83%de réponse
3 réponses
Bonjour

La base de calcul pour une vente sur licitation (volontaire ou judiciaire) est la valeur actuelle du bien, soit dans votre cas 500 000 € en 2025, et non le prix d’acquisition de 2017.

La licitation vise à partager équitablement un bien indivis entre les coindivisaires, sur la base de sa valeur réelle au jour de la vente.

Même si le bien a été acheté en 2017 pour 360 000 €, ce montant n’est plus juridiquement pertinent dès lors qu’il y a eu plus-value immobilière, ce qui est ici le cas.

La valeur de rachat des parts (3/4 en nue-propriété) sera donc évaluée sur la base des 500 000 €, avec application éventuelle de la décote liée à l’âge de l’usufruitière (votre mère).

Si l’usufruit de votre mère s’éteint (entrée en EHPAD n’est pas décès ou renonciation automatique), on applique un barème fiscal basé sur son âge.

Supposons que sa part d’usufruit soit évaluée à 20 %, cela signifie que la nue-propriété vaut 80 % des 500 000 €, soit 400 000 €.

Vous rachetez 3/4 de cette nue-propriété, donc 300 000 €. (Barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts.)

Merci d’indiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT
#Meilleure réponse
il y a 18 heures
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Cher monsieur,

Sachez que la vente pour licitation d'un bien immobilier en indivision doit se faire sur la base de sa valeur marchande actuelle, c'est-à-dire 500 000 euros dans votre cas. En effet, lors d'une licitation, le prix de vente est déterminé par la valeur du bien au moment de la vente, et non par son prix d'achat initial.

Selon l'article 815-5 du Code civil, un indivisaire peut demander l'autorisation de vendre un bien indivis si cela est nécessaire pour préserver l'intérêt commun.

De plus, l'article 815-9 précise que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, ce qui inclut la possibilité de vendre le bien.

Je vous recommande de procéder à une évaluation du bien pour déterminer sa valeur marchande au moment de la vente.

Cela permettra de fixer un prix juste et équitable pour tous les indivisaires impliqués dans la transaction.

En résumé, la vente pour licitation se basera sur la valeur actuelle du bien, soit 500 000 euros.

Je reste à votre disposition si vous avez d’autres questions.

Merci d’indiquer que j’ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
il y a 18 heures
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Bonjour,

En cas de rachat des parts de vos co-indivisaires (via licitation amiable ou judiciaire), la valeur retenue sera celle du bien au jour de l'opération, soit ici 500 000 € en 2025, et non la valeur d’achat de 2017 (360 000 €).

Autrement dit, la répartition du prix (ou le calcul de la soulte) se fait sur la valeur vénale actuelle, même si vous étiez déjà co-acquéreur initial. Cela vaut que vous rachetiez à l’amiable ou dans le cadre d’une licitation.

La seule exception serait un accord amiable entre vous et vos frères pour une cession à un prix inférieur, mais cela pourrait avoir des conséquences fiscales (donation déguisée).

Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp.
Bon courage !

Cordialement
Me Aurore KAYEMBE
Avocat au Barreau de Paris
il y a 18 heures
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