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Absence de régularisation de la retenue pour provision pour charge
Sujet (Cloturé) initié par LyonPil y a 5 mois - 2177 vues
Bonjour,
J'ai quitté mon ancien appartement en avril 2024, une somme de 134€ a été retenue sur mon dépôt de garantie au titre de la provision pour charge dans l'attente de l'arrêté définitif des comptes de la propriété.
L'agence, après plusieurs demandes, m'a indiqué que l'exercice comptable prendrait fin le 31 décembre 2024 mais qu'en général rien n'était ensuite acté avant l'été. En octobre 2025 il n'y avait toujours pas de « régularisation des charges d'effectuées par le syndic » selon les dires de l'agence. Je n'ai jamais eu d'autres précisions ou justificatifs.
D'après ma lecture de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 , la retenue est possible uniquement jusqu'à l'arrêté des comptes. D'après le Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les comptes sont cloturés avec la clôture de l'exercice. Et sont validés dans les 6 mois par l'assemblée générale. Il en résulte qu'apres presque deux ans la retenue n'est plus justifiée et que la régularisation aurait dû être faite.
J'ai effectué un recommandé avec avis de réception pour que la somme me soit restituée puisque la retenue n'est plus justifiée (délai non raisonnable et non expliqué), ainsi que les pénalités de 10 %.
Mon recommandé, bien que reçu, n'a obtenu aucun retour dans le délai de 15 jours imposé.
J'ai envoyé un mail à l'agence indiquant que j'alais consulté un avocat et saisir dès cette semaine la commission de conciliation départementale. Étrangement, j'ai de suite eu un retour de mail comme quoi les 134€ me serait versé dans la semaine. Aucune mention en revanche des 10% pour la retenue injustifiée.
Selon ma lecture ils me sont dus sur la somme des 134€ non restitués. Est ce exact? Par ailleurs est ce que cette majoration par mois de retard s'applique à partir de un mois après ma restitution des clés donc mai 2024 ; ou bien à partir du moment maximum ou l'arrêté des comptes aurait dû être produit et validé par l'AG donc juillet 2025? Dans tous les cas quel texte et/ou jurisprudence faut il invoqué dans ma réponse? Peuvent ils refuser de me les verser et comment le contrer?
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Votre analyse est globalement très bonne, mais il faut clarifier un point essentiel concernant les pénalités de 10 %.
Le régime applicable est celui de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte prévoit bien une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard, mais uniquement pour la restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux.
Or, dans votre situation, il faut distinguer deux phases :
Au moment de votre départ en avril 2024, le bailleur pouvait légalement :
-conserver une provision pour charges (jusqu'à 20 % du dépôt de garantie en copropriété), -dans l'attente de la régularisation annuelle des charges.
Donc la retenue initiale de 134 € était légale au départ.
Le problème se situe ensuite sur la durée anormalement longue.
Vous avez raison sur le fond : la régularisation doit intervenir dans un délai raisonnable, généralement après :
-clôture de l'exercice, -puis approbation des comptes en assemblée générale (en pratique dans les 6 mois).
Dans votre cas, attendre jusqu'à fin 2025 est clairement excessif et injustifié.
Cependant, sur les pénalités de 10 %, la jurisprudence est constante : elles s'appliquent uniquement si le dépôt de garantie (ou son solde) n'est pas restitué dans le délai initial de 1 ou 2 mois après restitution des clés.
Or ici :
-une partie du dépôt a été restituée dans les délais, -et les 134 € étaient retenus à titre de provision légale.
Conséquence importante : la majoration de 10 % ne s'applique en principe pas à cette situation de régularisation tardive des charges.
C'est un point souvent mal compris.
En revanche, vous avez un autre levier juridique :
Vous pouvez invoquer :
-une faute du bailleur (délai anormal), -et demander éventuellement des dommages et intérêts si vous prouvez un préjudice (ce qui est plus difficile pour un montant faible).
En pratique :
Le fait que l'agence accepte de vous restituer les 134 € montre que votre position est fondée sur le délai abusif.
Mais sur les 10 %, elle est juridiquement en position de refuser, et aurait de bonnes chances de gagner sur ce point.
Concernant votre stratégie :
Vous pouvez tenter une demande amiable en invoquant :
-l'article 22 de la loi de 1989 (sur l'obligation de restitution), -et surtout le caractère non raisonnable du délai.
Mais si vous allez en contentieux uniquement pour les 10 %, le résultat est incertain et souvent défavorable.
En résumé :
-Oui, la retenue est devenue injustifiée avec le temps -Non, les pénalités automatiques de 10 % ne s'appliquent probablement pas dans votre cas -Vous pouvez obtenir le remboursement, mais difficilement les majorations sans décision judiciaire spécifique
Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.
#Meilleure réponseil y a 5 mois
LyonP
Je vous remercie infiniment pour cette réponse très complète qui est bien plus éclairante que ce que j'ai pu trouver jusqu'à maintenant !