Promesse de vente unilatérale

Sujet initié par Lotus25, il y a 2 jours - 162 vues

Bonjour,

Oui, sous certaines conditions et en fonction de la formulation de votre avant-contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente), vous pourriez avoir le droit de réclamer des frais d'immobilisation (aussi appelés indemnité d'immobilisation ou clause pénale).

Voici les points clés à considérer :

1. L'existence d'une indemnité d'immobilisation ou clause pénale dans l'avant-contrat

C'est le point le plus important. Pour pouvoir réclamer des "frais d'immobilisation", il faut impérativement que votre compromis de vente ou votre promesse de vente contenait une clause prévoyant le versement d'une telle somme par l'acquéreur en cas de non-réalisation de la vente due à sa faute.

Indemnité d'immobilisation (souvent dans la promesse unilatérale de vente) : C'est une somme versée par l'acheteur dès la signature de l'avant-contrat, qui est conservée par le vendeur si l'acheteur ne lève pas l'option ou ne réalise pas la vente sans motif légitime.

Clause pénale (souvent dans le compromis de vente) : C'est une clause qui fixe forfaitairement le montant des dommages et intérêts dus par la partie qui ne respecterait pas ses engagements, ou qui ferait échouer la vente par sa faute.

Si votre avant-contrat ne prévoyait aucune de ces clauses, il sera très difficile de réclamer des frais, sauf à prouver un préjudice direct et une faute grave de l'acheteur devant un tribunal, ce qui est une procédure lourde.

2. L'absence de levée d'option et la faute de l'acheteur

Le fait que vos acheteurs n'aient pas "levé l'option" (c'est-à-dire n'aient pas finalisé l'achat) est clair. La question est de savoir si cela est imputable à leur faute.

L'accord de financement : Le fait qu'ils aient obtenu un accord de financement est crucial. Cela signifie que la condition suspensive d'obtention de prêt a été remplie. Normalement, à ce stade, l'acheteur est tenu de poursuivre la vente.

La saisie-attribution et la "dette énorme" connue du notaire : C'est l'élément le plus important en votre faveur.

Si la saisie-attribution a rendu impossible la finalisation de l'achat après que l'accord de financement a été obtenu et que la condition suspensive a été levée, et si cette difficulté financière découle d'une dette préexistante et connue de leur notaire, cela peut constituer une faute de l'acquéreur.

Manquement à la bonne foi : Le droit des contrats exige que les parties agissent de bonne foi (Article 1104 du Code civil). Si les acheteurs, ou leur notaire agissant pour eux, avaient connaissance d'une situation financière qui rendait manifestement impossible la finalisation de la vente (malgré un accord de principe de prêt), et qu'ils ont sciemment laissé la promesse/compromis se poursuivre, cela pourrait être considéré comme un manquement à leur obligation de bonne foi. Ils auraient dû vous informer de cette situation majeure.

3. Comment procéder ?

Contactez votre notaire : Votre notaire est le mieux placé pour analyser la situation. Il dispose de l'avant-contrat et connaît les usages. Expliquez-lui précisément la situation : l'accord de financement obtenu, la saisie-attribution ultérieure, et surtout l'information selon laquelle leur notaire était au courant de cette "énorme dette".

Analyse de l'avant-contrat : Votre notaire examinera les clauses de votre compromis ou promesse (notamment la clause pénale ou l'indemnité d'immobilisation) et vérifiera si les conditions de son application sont remplies.

Mise en demeure : Si les conditions sont réunies et la faute avérée, votre notaire pourrait mettre en demeure les acheteurs de s'exécuter ou de régler les frais/l'indemnité prévue au contrat.

Preuves : Si la situation devait aller au contentieux, il faudra prouver que la dette était "énorme", qu'elle était connue du notaire des acheteurs, et qu'elle a directement causé l'impossibilité de finaliser l'achat malgré l'accord de financement.

En résumé :

Oui, il est potentiellement possible de leur demander des frais d'immobilisation (ou de conserver l'indemnité d'immobilisation versée) SI :

Votre avant-contrat de vente prévoit expressément une clause en ce sens (indemnité d'immobilisation ou clause pénale).

Le non-achèvement de la vente est dû à une faute de l'acquéreur, ce qui semble être le cas ici si la saisie-attribution découle d'une dette préexistante connue.

L'information selon laquelle leur notaire avait connaissance de cette dette est un élément très fort en votre faveur pour prouver la faute ou le manquement à la bonne foi des acheteurs.

Ne tardez pas à contacter votre propre notaire pour qu'il prenne les mesures nécessaires.

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Bonjour
Une promesse unilatérale de vente est un engagement pris par le vendeur de réserver un bien à un acheteur potentiel, pendant une période déterminée.

L’acheteur dispose d’un délai pour "lever l’option", c’est-à-dire confirmer qu’il achète le bien, souvent sous condition d’obtention de financement.

Jusqu’à cette levée, le contrat reste en suspens : aucune vente ne peut être finalisée sans l’accord formel de l’acheteur.

2. Que se passe-t-il si l’acheteur ne lève pas l’option ?
L’option non levée dans les délais entraîne la caducité de la promesse : le vendeur est libre de remettre le bien en vente.

Si aucune condition suspensive n’a été invoquée valablement (ex. : refus de prêt documenté dans le délai prévu), l’acheteur peut être redevable d’une indemnité.

3. Frais d’immobilisation : votre droit à indemnité
Cette indemnité est une compensation prévue dans la promesse, souvent fixée entre 5 % et 10 % du prix de vente.

Elle est due si l’acheteur renonce sans motif légitime, et surtout s’il a bénéficié d’un accord de financement mais ne finalise pas la transaction.

Dans votre cas, le fait qu’il ait obtenu un financement puis soit bloqué par une saisie n’annule pas son obligation : la saisie ne constitue pas une condition suspensive classique, sauf si le contrat le stipule.

4. Le rôle du notaire et sa responsabilité
Le notaire, s’il avait connaissance des dettes importantes et d’une situation à risque, devait vous informer pour garantir un consentement éclairé.

Cela relève du devoir de conseil prévu par l’article 1382 du Code civil et renforcé par la jurisprudence.

S’il a omis de vous signaler ce risque majeur, sa responsabilité civile professionnelle pourrait être engagée.

Toutefois, cela n’exonère pas l’acheteur de ses propres engagements contractuels.

5. Démarches possibles

- Vérifier la promesse : Recherchez la clause d’indemnité d’immobilisation et les conditions suspensives (délai, justification…)
- Mise en demeure : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à l’acheteur pour exiger l’indemnité prévue
- Saisir le tribunal : Le Tribunal judiciaire peut être saisi pour obtenir le paiement, avec intérêts et frais éventuels
- Responsabilité du notaire : Envisagez un recours contre le notaire si défaut d’information ou de vigilance manifeste

6- Points clés à retenir
L’indemnité d’immobilisation est due si l’acheteur n’a pas levé l’option sans motif valide.

La saisie attribution ne constitue pas une excuse automatique : il devait anticiper sa solvabilité.

Le notaire, tenu à un devoir de neutralité et de conseil, doit vous informer de tout risque connu lors de la rédaction des actes.

Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister.
Merci d’indiquer votre préoccupation comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT.