Modification du reglement de copropriete et majorité

Sujet initié par carlotta, il y a 18 heures - 296 vues

Bonjour,

Je comprends parfaitement votre analyse et votre désaccord avec le syndic. Votre raisonnement est très pertinent et il est fort probable que vous ayez raison.

Reprenons ensemble les éléments pour clarifier la situation.

1. La bonne majorité de vote pour l'installation et la modification des charges de chauffage

Votre règlement de copropriété (vieux de 40 ans) prévoit une répartition au prorata des millièmes. La décision de passer à 70% consommation / 30% millièmes est bien une modification des règles de répartition des charges de chauffage.

Installation des répartiteurs : L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (sur la copropriété) dispose explicitement que les décisions concernant l'installation de compteurs individuels de consommation de chauffage sont prises à la majorité de l'article 25.

Modification des charges de chauffage : La loi sur la transition énergétique (loi n° 2015-992 du 17 août 2015, et décrets d'application) impose l'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles raccordés à un chauffage collectif (sous certaines conditions de faisabilité). La répartition 70% consommation / 30% parties communes est une application de cette obligation légale. Lorsque la modification de la répartition des charges est la conséquence de travaux votés à l'article 25 (comme l'installation des compteurs) et qu'elle vise à se conformer à une obligation légale, elle est généralement votée à la même majorité que les travaux qui la rendent nécessaire, c'est-à-dire l'article 25.

Conclusion sur l'article applicable : La décision d'installer les répartiteurs et de modifier la répartition des charges de chauffage devrait donc être votée à la majorité de l'article 25, et non pas à l'article 26 (qui est une majorité plus exigeante, souvent pour des modifications importantes du règlement de copropriété ou de la destination de l'immeuble), ni à l'article 24 (majorité simple des présents et représentés).

2. Le calcul de la majorité de l'article 25

C'est là que réside probablement l'erreur du syndic, et vous avez vu juste.

Majorité de l'article 24 : C'est la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Si 4120 millièmes ont voté "pour" sur 5158 millièmes présents ou représentés, cela représente (4120 / 5158= environ 79,89 % des votes exprimés, ce qui est bien une majorité de l'article 24.

Majorité de l'article 25 : C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, c'est-à-dire plus de 50 % du TOTAL des millièmes de la copropriété (qui est généralement 10 000 millièmes pour la totalité de l'immeuble, sauf si votre copropriété a une autre base).

Si le total des millièmes de votre copropriété est bien de 10 000 (ce qui est le cas le plus courant), alors les 4120 millièmes "Pour" représentent :
4120 / 10 000 = 41,20 % du total des millièmes de la copropriété.

Ce score de 41,20 % est inférieur aux 50% + 1 voix des millièmes totaux requis par l'article 25.

Conclusion : Avez-vous raison ?

Oui, il est très fortement probable que vous ayez raison. Le syndic semble avoir appliqué la majorité de l'article 24 (majorité des présents/représentés) alors qu'il aurait dû appliquer la majorité de l'article 25 (majorité des millièmes de l'ensemble de la copropriété).

Si la résolution a été adoptée sous une majorité insuffisante au regard de la loi (Article 25), cette résolution est annulable.

Puis-je contester au tribunal ?

Oui, absolument ! En tant que copropriétaire qui a voté "contre" la résolution, vous avez la qualité et l'intérêt à agir.

Vous disposez d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'Assemblée Générale (la date à laquelle vous avez reçu le PV) pour contester cette décision devant le Tribunal Judiciaire de l'immeuble. Passé ce délai de deux mois, la résolution sera considérée comme définitive, même si elle a été votée irrégulièrement.

Que faire concrètement ?

Vérifiez le PV de l'AG : Assurez-vous que le PV indique bien "vote majorité article 24" et que les chiffres que vous citez (5158 millièmes présents/représentés, 4120 millièmes "Pour") sont exacts.

Vérifiez le total des millièmes : Confirmez le nombre total de millièmes de votre copropriété (vous le trouverez dans votre règlement de copropriété ou sur un appel de fonds de charges). Si ce total est bien de 10 000 (ou un chiffre supérieur à 8240 millièmes, car 4120 est la moitié de 8240), alors la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte.

Contactez un avocat : Ne tardez pas. Saisir le tribunal pour contester une AG est une procédure complexe qui nécessite l'assistance d'un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Il pourra :

Analyser précisément la résolution et les majorités applicables.

S'assurer que votre délai de deux mois n'est pas dépassé.

Préparer et déposer l'assignation en annulation de la résolution devant le Tribunal Judiciaire.

C'est une démarche importante qui vise à faire respecter la loi au sein de votre copropriété. Bon courage !

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