Decisions d assemblee generale et applications dans le temps

Question

Je suis proprietaire avec ma soeur d un appart en copro , en 2023 a ete voté ( nous avions voté contre ) : autorisation a donner a quelques coproprietaires de casser les colonnes communes de vide ordures qui passent chez eux ( suite à la condamnation du vide ordures en 2019 ) , ce vote a ete fait : point 1 : a l article 24 , alors que cela devrait etre l article 26 ( note ; dans l ordre du jour envoyé en recommandé , le syndic avait ecrit ; vote art 26 mais , influencé par les demandeurs , le jour de l ag, il a modifié la majorité et donc se fut voté a l art 24 ) , point 2 : aucun devis sur travaux , n etait present dans les convocations envoyé en recommandé . Suite a cela , je pense que cette resolution est caduque , mais ma soeur a refusé de contester l ag , avec moi en 2023 , donc rien n a ete fait en ce sens pour contester au tribunal . a ce jour aout 2025 , les travaux n ont pas ete faits ( de la rue , on voit clairement la facade et la devanture des apparts et on voit bien que les colonnes vide ordures sont toujours la ! chez les personnes qui ont obtenu cette autorisation ) . il doit y avoir l ag de 2025 prevue pour octobre 2025 , je me disais : puisque l application de cette decision d ag de 2023 n a toujours pas ete faite ( les colones sont toujours la ) , je pourrais ecrire en recommandé au syndic et demander la mise a l ordre du jour : annulation de la resolution votee en 2023 et entachee de nullité , et , demande d un nouveau vote , et cette fois ci , a la vraie majorité : article 26 . je sais qu une assemblee peut d une annee à l autre annuler une decision votéé , à condition que la majorité ( l annee d apres ) soit superieure à celle de l annee d avant . comme il s agit d une decision d il y a 2 ans et plus , je demande votre avis , qui plus est , en cas d echec , c est a dire si en ag 2025 la majorité est inferieure à celle de 2023 , y aurait il quand meme ( et ma soeur est cette fois decidée ) de contester au tribunal , afin que les juges puissent enfin , examiner les conditions irregulieres de ce vote de 2023 ( resté sans consequences à ce jour ) et donc , accepter notre contestation et annuler cette permission de faire des travaux sur parties communes , par l ag , à l initiative d un syndic complice et complaisant envers les demandeurs et au detriment des lois . dans l attente de vos reponses , bien a vous , cdlt

Maître <span class='text-uppercase'>GATELLIER</span> · Answer

Bien que les colonnes de vide ordures soient des parties communes, si un motif d'hygiène est invoqué dans la résolution visant à les supprimer alors un vote à la majorité de l'article 24 suffit. Quelle que soit la majorité à laquelle la résolution a été adoptée, cette résolution n'ayant pas été contestée a été de fait validé et les éventuelles irrégularités ont disparues. Partant, votre idée d'inscrire à l'ordre du jour une nouvelle résolution visant à annuler la précédente est envisageable mais si cette nouvelle résolution ne devait pas être adoptée, vous ne pourriez pas l'attaquer sur le fondement des irrégularités lors du vote de la précédente assemblée. En d'autres termes, si votre nouvelle résolution faisait l'objet d'un rejet et que vous souhaitiez la contester devant la justice, il faudrait un autre fondement tel que l'abus de majorité pour espérer voir votre demande accueillie. Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question. Cordialement

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

Votre analyse des irrégularités du vote de 2023 est très juste. Le fait que la décision ait été prise à la majorité de l'article 24 au lieu de l'article 26, et sans devis, sont effectivement des vices de procédure qui auraient pu justifier l'annulation de la résolution par un juge. Cependant, il y a un point crucial de droit à prendre en compte, qui va déterminer la suite de vos actions. Sur le recours en annulation de la résolution de 2023 En droit de la copropriété, il existe un délai très strict pour contester une résolution d'assemblée générale. L'article 42 de la loi de 1965 impose un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour intenter une action en justice. Étant donné que l'AG a eu lieu en 2023, ce délai est malheureusement largement dépassé. Le fait que les travaux n'aient pas été effectués ne prolonge pas ce délai. Par conséquent, malgré ses irrégularités, la résolution est aujourd'hui considérée comme définitive et ne peut plus être contestée devant le tribunal. Le changement d'avis de votre sur ne permet pas de rouvrir ce droit de recours. Votre stratégie pour l'AG de 2025 est la bonne Puisque la voie judiciaire est fermée, votre idée de faire annuler la résolution lors de la prochaine assemblée générale est la seule et unique option qui vous reste. Une assemblée générale peut toujours annuler une décision prise lors d'une précédente assemblée, à condition que cette nouvelle décision soit votée avec la majorité requise par la loi. Mise à l'ordre du jour : Vous devez impérativement envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à votre syndic pour demander l'inscription à l'ordre du jour de l'AG d'octobre 2025 de la question suivante : "Annulation de la résolution n°  de l'AG du  relative à l'autorisation de démolition des colonnes de vide-ordures." La majorité requise : Pour annuler cette décision, il faudra que le vote se fasse avec la même majorité que celle qui aurait dû être appliquée en 2023, c'est-à-dire la majorité de l'article 26. Cela signifie qu'il faudra que le vote "pour" l'annulation représente la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents. Si vous obtenez cette majorité, la résolution de 2023 sera annulée, et les autorisations données aux copropriétaires pour les travaux seront retirées. Si la majorité n'est pas atteinte, la résolution de 2023 restera en vigueur, mais les copropriétaires concernés pourront toujours se voir reprocher le fait de ne pas avoir réalisé les travaux. En conclusion, la voie du tribunal est aujourd'hui inaccessible, mais vous disposez d'un levier puissant avec la prochaine assemblée générale. Votre priorité est d'informer au plus vite votre syndic de votre demande d'ordre du jour, et de mobiliser d'autres copropriétaires pour obtenir la majorité de l'article 26. Merci dindiquer que jai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse

Maître <span class='text-uppercase'>PETSOKO</span> · Answer

Vous avez identifié plusieurs irrégularités sérieuses dans la résolution votée en 2023. La résolution autorisant certains copropriétaires à casser les colonnes de vide-ordures porte sur des travaux affectant les parties communes. Selon la loi du 10 juillet 1965, ce type de décision relève de larticle 26, qui exige une double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des tantièmes). Le fait que le syndic ait modifié la majorité le jour de lAG pour appliquer larticle 24 (majorité simple) est une violation manifeste des règles de vote. De plus, labsence de devis dans la convocation constitue une irrégularité de forme, car les copropriétaires doivent être informés précisément des travaux envisagés. En principe, larticle 42 de la loi de 1965 prévoit un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision dAG devant le tribunal judiciaire. Ce délai est forclos dans votre cas, puisque vous navez pas agi en 2023. Cependant, il existe une voie exceptionnelle : une nouvelle AG peut annuler une résolution antérieure, à condition que la majorité obtenue soit supérieure à celle de 2023.  Vous pouvez donc : Envoyer un courrier recommandé au syndic pour demander linscription à lordre du jour de lAG doctobre 2025 : De lannulation de la résolution de 2023 pour vice de majorité et défaut dinformation. Dun nouveau vote, cette fois à la majorité de larticle 26. Si la majorité en 2025 est insuffisante pour annuler la résolution, vous pouvez envisager une action judiciaire, surtout si vous pouvez démontrer : Que la résolution de 2023 a été votée à une mauvaise majorité. Que les documents obligatoires (devis, ordre du jour clair) étaient absents. Que le syndic a modifié les règles de vote en séance, influencé par certains copropriétaires. Même si le délai de 2 mois est dépassé, certains tribunaux acceptent des recours au-delà si la notification du procès-verbal était irrégulière ou si les travaux nont jamais été exécutés.  Le fait que les colonnes soient toujours en place renforce votre argument : la résolution est restée lettre morte, ce qui peut justifier une remise en cause de son opportunité et de sa légalité. Rédigez un courrier recommandé au syndic pour demander linscription à lordre du jour. Préparez un dossier avec : Le procès-verbal de lAG 2023 La convocation initiale Des photos montrant que les colonnes sont toujours là Une analyse juridique des majorités requises Si lAG 2025 échoue, saisissez le tribunal judiciaire avec votre sur, en vous appuyant sur les vices de forme et de fond. Merci dindiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT

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