Mettre en location un bien immobilier en nom propre via une société

Sujet initié par VJ, il y a 19 heures - 214 vues

Bonjour,

Un bien immobilier acheté en nom propre ne peut pas être « exploité » par une société sans qu’il y ait une opération juridique précise entre vous (propriétaire personne physique) et la société (SARL) :

Mettre en location via une société

Vous pouvez tout à fait donner votre bien en location à la SARL (contrat de bail classique). La société devient alors locataire et peut sous-louer le bien dans le cadre de son activité (si le bail le permet et que vous l’avez autorisé).

Autre solution : apporter le bien à la société (apport en nature au capital). Dans ce cas, la société devient propriétaire du bien, et c’est elle qui le gère directement. Cette opération nécessite un acte notarié, des frais et des conséquences fiscales.

Sortir le bien de la société

Si vous avez seulement loué le bien à votre société, vous pouvez mettre fin au bail selon les conditions prévues et reprendre la location à votre nom directement.

Si vous avez apporté le bien au capital de la société, il n’est plus à vous personnellement : le retirer suppose soit une dissolution/liquidation de la société, soit une cession (avec fiscalité). Cela ne se fait pas « librement » à tout moment.

Attention aux aspects fiscaux et juridiques

La mise à disposition du bien doit être faite dans le respect du droit des baux et de la fiscalité (notamment sur les revenus fonciers ou BIC selon l’exploitation).

Les choix (location directe, mise à disposition, apport) ont des impacts très différents en termes d’impôt et de flexibilité.

En résumé :
– Oui, vous pouvez louer votre bien à votre société qui l’exploitera.
– Non, vous ne pouvez pas « sortir » librement un bien que vous auriez apporté à la société : il faudrait une opération juridique lourde.

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Bonjour

1. Possibilité de louer un bien personnel via une SARL
Oui, c'est possible, mais sous certaines conditions :

Mise à disposition à la SARL :
Soit via un bail commercial (3-9-12 ans) entre vous (propriétaire) et la SARL.
Soit via une convention de mise à disposition (moins formaliste, mais attention aux requalifications fiscales).

Justification économique :
La SARL doit avoir une activité locative réelle (gestion professionnelle de biens).
Les loyers doivent être conformes au marché (pas de sous-loyer pour optimisation fiscale abusive).

Risque fiscal : Si l'administration estime qu'il s'agit d'une simulation, elle peut requalifier les revenus en revenus fonciers personnels (imposition à l'IR + pas de déduction des charges via la SARL).

2. Sortir le bien de la SARL pour le louer autrement
Oui, mais cela dépend du mode de mise à disposition initial :

Si bail commercial :
Résiliation possible, mais sous conditions strictes (accord des deux parties, indemnités, etc.).
Durée minimale à respecter (ex. : 3 ans pour un bail commercial classique).
Si convention de mise à disposition :
Plus flexible, mais prévoir une clause de rupture dans le contrat.

Conséquences fiscales :
Si la SARL a amorti des travaux, un redressement est possible en cas de sortie anticipée.

La plus-value en cas de revente future pourra être impactée.

Schéma optimal pour une gestion flexible
- Signer une convention de mise à disposition (plutôt qu'un bail) pour plus de souplesse.
- Prévoir une clause de sortie (ex. : préavis de 3 à 6 mois).
- Justifier une gestion professionnelle (comptabilité séparée, loyers conformes au marché).
- Si changement de mode de location, avertir l'administration fiscale pour éviter les requalifications.

Alternatives à la SARL
SCI à l'IS : Plus adaptée pour de la gestion patrimoniale.

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Si activité locative limitée.

Conseil :
Consultez un avocat fiscaliste pour rédiger un contrat de mise à disposition sécurisé.

Tenez une comptabilité rigoureuse pour justifier l'usage professionnel du bien.

(Besoin d'aide pour choisir entre SARL, SCI ou LMNP ? Dites-le-moi !)

Bonne gestion immobilière !

Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister.
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