Demande compensatoire suite à rupture de la vente d'un bien immobilier

Sujet initié par Takeo, il y a 6 jours - 290 vues

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement Pierre et Vacances (PV) acheté 90 00 euros en 2011.
J'ai décidé de vendre ce bien pour m'orienter vers d'autres projets.

Suite à une offre d'achat acceptée, un compromis de vente est signé en juin 2025.
10 jours plus tard, je reçois un courriel de PV m'indiquant que des travaux (de remise à niveau du bien, avec entre autre le remplacement du mobilier) vont avoir lieu et qu'un appel de fonds sera fait, sans préciser la date ni le montant. J'en avertis immédiatement le notaire et l'agent immobilier.
Selon le notaire au téléphone, la fin du délai de rétractation est le vendredi 27 juin au soir.
Le jour de la fin du délai de rétractation, je précise à l'agent immobilier qu'au moment de l'achat de l'appartement, le commercial de PV avait annoncé pour 5 400 € environ de travaux futurs.

Les derniers jours de juin, pendant mes vacances, l'agent immobilier me demande si le prix de 5 400 € est sûr. Je lui réponds que ce montant a été annoncé par le commercial de PV (au moment de l'achat). N'ayant pas les documents sous la main je lui ai conseillé de lire l'acte et le bail qu'il a en sa possession pour trouver le paragraphe qui parle de la base de calcul des travaux.
Il me confirme que tout est dans le bail et que le prix est bien de 5 403 € (6% du prix d'acquisition qui était de 90 000 € environ).
Face à ces nouvelles futures dépenses pour l'acquéreur, il y a une négociation et j'accepte une baisse de 2 000 € à la condition que l'acquéreur prenne en charge le montant total des travaux à venir.
L'avenant au bail est signé en juillet 2025. Cet avenant précise que la baisse de prix a été négociée compte tenu des travaux à venir, et que "ces travaux seront à la charge exclusive de l'acquéreur qui en a parfaite connaissance". A aucun moment dans cet avenant, un montant de travaux n'est indiqué.
Suite à un appel au notaire, la signature de l'acte authentique est prévue pour le mercredi 10 septembre,
Le 1er septembre dans ma boite aux lettres, j'ai un dossier d'huissier avec le montant exact des travaux, qui est de 7 482 €.
Le détail de la "part bailleur" correspond "à 6% du prix d'acquisition (hors-taxe, hors droits d'enregistrement et frais d'acquisition), révisé annuellement selon la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, dans la limite de 2%".
Il s'agit donc d'une somme supérieure à celle supposée auparavant (mais non indiquée dans l'avenant du compromis).  
Je transmets le dossier d'huissier annonçant le coût des travaux au notaire et à l'agent immobilier. Au dessus du montant à payer, il y a le texte explicatif du calcul, texte qui se trouve également dans le bail.
Le 04/09/2025, suite à un appel téléphonique avec le service bail de PV, j'apprends que les travaux vont avoir lieu le 2e semestre 2026.
L'agent immobilier me dit que les acquéreurs sont maintenant frileux par rapport au prix des travaux et parlent de se rétracter. Il me tiendra au courant.
A ce jour (15 jours plus tard), je n'ai eu aucune nouvelle de lui, ni appel téléphonique, ni courriel, ni message.
Le 09/09/2025 je reçois un courriel du notaire pour annoncer que les acquéreurs se désistent.
Le 11/09/2025, voici la réponse de l'office notarial à qui j'avais dit attendre une indemnité compensatoire suite à la rupture de la vente.

"Toutefois, je me permets de vous rappeler les termes de la promesse de vente (pages 12 et 13) :
 
« STIPULATION DE PÉNALITÉ COMPENSATOIRE
Dans le cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre partie la somme de QUATRE MILLE DEUX CENTS EUROS (4 200,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.
En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s'il y a eu une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d'indemnité d'immobilisation, et que l'inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de la récupérer en tout ou partie. »
 
En conséquence, il vous appartient d'engager une action en justice, à la fois pour faire constater la défaillance des acquéreurs et pour obtenir leur condamnation au paiement de la clause pénale."

Aussi, je voudrais savoir, au regard du compromis et surtout de l'avenant signé n'annonçant aucun montant de travaux, même si le calcul était dans le bail initial, s'il est valable d'engager une action en justice contre les acquéreurs afin d'obtenir cette compensation.
Suis-je dans mon bon droit face aux frais que cela pourrait engendrer ?

Je vous remercie des réponses que vous voudrez bien apporter à ma demande.