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Comment obtenir le bien immobilier propre de son époux dans un divorce ?

Divorce / Biens immobiliers / Par Alexia.fr , Publié le 18/01/2018 à 11h16
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Un bien immobilier propre est un bien dont seul un époux possède la propriété. Il a pu acquérir ce bien avant le mariage ou pendant le mariage par succession, donation ou utilisation de fond propre.

Le conjoint pense souvent à tort qu'il ne peut rien obtenir du bien immobilier propre à son conjoint. Or, il peut obtenir une indémnité financière voire la pleine propriété du bien immobilier.

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Obtenir la propriété du bien immobilier propre

Lors du divorce, le conjoint peut demander la pleine propriété du bien immobilier propre à son époux au titre de la prestation compensatoire.

Pour rappel, la prestation compensatoire est une indemnité versée par l'un des époux à son conjoint en vu de compenser, autant que possible, la disparité créée par les époux entre les conditions de vie respectives de chacun des époux.

Un époux peut alors demander la propriété du bien immobilier propre à son conjoint afin de compenser la disparité dans leurs conditions de vie respectives (article 274 alinéa 2 du code civil).

Cependant, afin de préserver le droit de propriété, la mise en place de la prestation compensatoire sous forme de l'abandon d'un bien en pleine propriété ne se fera qu'à titre subsidiaire (décision du Conseil Constitutionnel du 13 juillet 2011).

Ainsi, l'époux obtiendra la propriété du bien immobilier uniquement si son conjoint ne dispose pas d'un capital suffisant permettant de garantir le versement de la prestation compensatoire.

De plus, l'accord de l'époux propriétaire sera indispensable si le bien immobilier a été acquis par succession ou donation (article 274 alinéa 2 du code civil).

Bon à savoir

La demande de la propriété du bien propre de son époux au titre des dommages et intérêts est sujet à controverse. En effet, il n'existe pas de loi apportant une réponse claire sur ce point (l'article 266 du code civil n'apporte aucun réponse).

De plus, les décisions de justice n'ont cessé d'évoluer sur ce sujet : la Cour de Cassation ayant dans un premier temps accepté que le bien immobilier soit attribué au titre des dommages et intérêts (Civ, 2ème chambre 26 janvier 1983) avant de revenir sur sa position et de refuser l'attribution du bien immobilier à ce titre (Civ, 2ème chambre, 27 janvier 1993).

En conclusion, l'attribution du bien immobilier au titre de dommage et intérêts ne semble pas envisageable.

Obtenir l'usufruit du bien immobilier propre

L'époux peut obtenir au titre de la prestation compensatoire l'usufruit du bien immobilier propre à son conjoint (article 274 alinéa 2 du code civil). Cela signifie que l'époux pourra en disposer librement mais également en percevoir les fruits.

Ainsi, l'époux pourra décider d'occuper le bien immobilier ou de mettre ce dernier en location afin de percevoir les loyers (Civ, 1ère chambre, 8 décembre 1998).

Cependant, contrairement à l'abandon de la pleine propriété, l'obtention de l'usufruit n'est pas soumis à l'accord du propriétaire, que ce dernier ait acquis le bien immobilier par des fonds propres, par succession ou par donation (Civ, 2ème chambre, 29 septembre 1982).

A noter

L'attribution de l'usufruit peut être avantageuse pour l'époux bénéficiaire car elle laisse le choix entre habiter dans le bien immobilier ou le mettre en location.

Cependant, l'usufruit comporte des désavantages pour le demandeur :

  • L'époux bénéficiaire aura l'obligation d'entretenir le bien immobilier et donc d'effectuer tous les travaux nécessaires.
  • Les relations entre époux sont maintenues.

Obtenir la jouissance du bien immobilier propre

L'époux peut obtenir la jouissance gratuite du bien immobilier de son conjoint, appelée "le bail forcé", au titre de la prestation compensatoire (article 274 alinéa 2 du code civil) mais également au titre de la pension alimentaire (article 285-1 du code civil).

La durée de la jouissance dépendra de la forme du divorce :

  • Lors d'un divorce par consentement mutuel : les époux devront fixer la durée d'occupation.
  • Lors d'un divorce contentieux : le juge fixera la durée de l'occupation. Si le droit de jouissance est attribué au titre de la pension alimentaire, le magistrat fixera également les modalités de renouvellement. Ce droit pourra ainsi être renouvelé jusqu'à la majorité du plus jeune des enfants (article 285-1 alinéa 2 du code civil).

Contraiment à l'attribution de l'usufruit, l'époux bénéficiant de la jouissance du bien immobilier ne sera pas tenu aux grosses dépenses nécessaires à l'entretien du bien immobilier. En effet, il sera tenu aux mêmes obligations et droits qu'un locataire lambda.

Toutefois, si l'époux ne respecte pas les obligations incombant au locataire ou en cas de circonstances nouvelles, le juge pourra ordonner la résiliation du "bail forcé".

A noter

Le droit de jouissance du bien immobilier propre ne permet pas au bénéficiaire de louer ou sous-louer ledit bien.

De plus, si l'attribution de la jouissance est mise en place au titre de la prestation compensatoire, l'époux ne pourra pas demander la conversion de la prestation en capital ou rente. Il perdra donc le bénéfice de la prestation compensatoire s'il décide de quitter l'occupation du bien immobilier.

Obtenir une partie des revenus du bien immobilier propre

L'époux peut bénéficier d'une partie des revenus issus du bien immobilier propre de son conjoint.

En effet, même si le bien immobilier est propre à l'un des époux, les revenus qu'il perçoit de ce bien tombent dans la communauté (article 1401 et 1403 du code civil). Les revenus n'appartiennent donc pas au propriétaire mais aux deux époux.

En conséquence, si la communauté n'a pas perçu les revenus du bien immobilier pendant le mariage, elle devra être indemnisée lors de la procédure de divorce.

Ainsi, l'époux obtiendra la moitié du montant de la récompense due par son conjoint à la communauté.

De plus, l'époux devra aussi récompenser la communauté :

  1. S'il a négligé de percevoir les revenus du bien propre (exemple : il n'a effectué aucune démarche pour percevoir les loyers de son bien immobilier).
  1. S'il a consommé les revenus dans son seul intérêt à l'insu de son conjoint.
  1. S'il a utilisé les revenus pour améliorer son bien propre (Civ, 1ère chambre, 20 février 2007).
Attention !

L'époux ne pourra pas demander une récompense dans les cas suivants :

  • Si les revenus ont été utilisés pour faire face aux dépenses courantes ou à l'entretien du bien propre (Civ, 1ère chambre, 31 mars 1992).
  • Si les revenus ont permis de rembourser les intérêts d'un crédit souscrit pour l'achat ou l'entretien du bien propre (Civ, 1ère chambre, 31 mars 1992).
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