Quelle démarches pour revenir à un bail commercial standard ?

Sujet initié par Multiphil, il y a 12 heures - 345 vues

Bonjour,

Votre situation est compliquée, mais on peut résumer ainsi :

si le bail de 2015 était une vraie « convention d'occupation précaire » avec un motif de précarité sérieux et limité dans le temps, il a pu prendre fin en 2018 sans donner naissance à un bail commercial, et vous occuperiez alors les lieux « sans droit ni titre », ce qui permettrait au nouveau propriétaire d'exiger votre départ ou de proposer un nouveau bail à de nouvelles conditions.

Si au contraire les juges considèrent qu'il n'y avait pas de véritable motif de précarité, la convention précaire de 2015 peut être requalifiée en bail commercial, avec alors application du statut (droit au renouvellement, indemnité d'éviction, révision encadrée du loyer, etc.).

Le fait que l'usufruitière ait signé seule sans accord des nus‑propriétaires permet à ces derniers (ou au nouveau propriétaire) de demander en justice l'annulation du bail commercial irrégulier, dans un délai de 5 ans à compter du moment où ils en ont eu connaissance, mais cette nullité n'est pas automatique et peut être discutée.

Concrètement, il faut :

-récupérer l'intégralité des contrats et courriers (bail précaire, projet de bail commercial)

-faire analyser par un avocat spécialisé en baux commerciaux si le contrat de 2015 peut être requalifié en bail commercial et si l'action en nullité est encore possible

-en fonction de cette analyse, négocier avec le nouveau propriétaire soit un nouveau bail (avec loyer revu, éventuellement sur la base de l'ILC), soit un accord de sortie/indemnisation, en gardant à l'esprit que, sans décision du juge, ni vous ni le propriétaire ne devez agir en supposant que le bail est nul ou au contraire automatiquement commercial.

Bien à vous.

Madame, Monsieur,

Si le bail précaire arrivé à son terme en 2018 a continué à être exécuté sans opposition du bailleur, il est effectivement possible qu'il ait été requalifié en bail commercial, conformément à la jurisprudence qui reconnaît un bail commercial dès lors que les conditions légales sont réunies et que les parties se comportent comme telles.

Dans ce cas, le nouveau propriétaire est tenu par ce bail, même en l'absence d'avenant mentionnant son nom, la cession de propriété emportant transfert automatique des droits et obligations du bailleur.

Toute révision du loyer doit alors respecter les règles du statut des baux commerciaux, notamment la procédure de révision triennale ou de déplafonnement fondée sur la valeur locative, ce qui suppose une demande formelle et motivée.

Vous pouvez solliciter de l'agence ou du propriétaire la régularisation d'un bail conforme à la situation actuelle, ou contester toute demande de révision qui ne respecterait pas les formes légales.

Ces informations vous sont fournies à titre indicatif et général et ne sauraient constituer une consultation juridique personnalisée.

La présente réponse doit être adaptée à votre situation et ne saurait constituer une consultation juridique personnalisée.

Je vous recommande en tout état de cause de faire appel à un avocat près de chez vous intervenant dans le domaine du droit concerné par votre problématique.

Je me tiens à votre entière disposition pour plus de précision concernant votre dossier, n'hésitez pas à me contacter au besoin.

Si j'ai répondu à votre question, merci de bien vouloir indiquer que cette question est résolue en cliquant sur le Bouton Vert.

Bien cordialement,

Axel PITTAVINO
Avocat inscrit au Barreau des Hautes-Alpes