Sujet initié par Louis. V, il y a 5 mois - 1782 vues
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Bonjour à tous,
Je vous explique brièvement ma situation Bail de 2013 avec ICC, demande de renouvellement de notre part mi 2021, fin de bail 2022 , toujours pas de proposition de bail du bailleur à ce jour
Nous sommes donc sur un renouvellement et non tacite reconduction car son silence vaut renouvellement
2 janvier 2025 la bailleur nous demande indexation sur ICC sur les 5 ans
On conteste car on juge que l ICC n'est plus d'actualité et ILC doit être appliqué depuis le renouvellement en 2022, donc calcul erroné du bailleur car il aurait du appliqué ICc de 2020 a 2022 puis ILC car nous sommes pas tacite mais en renouvellement
On se base donc sur le fait que le renouvellement et non le tacite comme il nous l'indique entraîne le changement d'indice (loi Pinel), ce qui aurait été différent en tacite bien entendu
Votre analyse est correcte : le renouvellement amiable ou judiciaire du bail commercial en 2022 met fin au contrat initial et impose l'application de l'ILC , rendant l'ICC illégal pour la période postérieure à l'échéance.
Comme le confirme votre jurisprudence, le bailleur ne peut pas exiger l'ICC sur 5 ans car le nouveau contrat né du renouvellement est régi par les dispositions impératives de la loi Pinel.
Vous êtes donc en droit de refuser son calcul et de n'accepter l'indexation ICC que jusqu'au terme du bail initial en 2022, puis l'ILC pour la suite.
Petit souci pour vous répondre, cela ne voulait pas on a du refaire un compte...
Un grand merci pour votre aide un peu rassurante dans notre situation
Nous aurions deux questions à vous poser : La première : Est ce que notre clause d'indexation peut changer votre avis ?
Ce montant sera indexé chaque année le.1°" Janvier en fonction ‘de la variation de l'indice du Coût de la Construction publié par lINSEE (ou de tout autre indice qui viendrait à lui être substitué), l'indice à retenir étant celui. du 2ème trimestre de l'année précédant la révision (indice de base : 1202).
Il est précisé que la présente clause - constitue une indexation conventionnelle et ne se réfère pas à la révision triennale légale prévue par les articles L.145-37 et L..145-88 du Code du Commerce et par l'article 26 alinéas 2 à 4 du décret du 30.Septembre 1853 et qui est de droit. L'indexation sera appliquée . automatiquement sans qu'il soit besoin d'une notification préalable. Le loyer annuel sera révisé selon les dispositions légales,
La phrase: Ou de tout autre indice pouvant lui être substitué va dans notre sens, le deuxième paragraphe un peu moins.
Dans le cas ou le juge ne serait pas de notre avis, pouvons nous dire que la dette est incertaine, ce qui rend la clause résolutoire non applicable ? Incertaine car un vrai problème juridique d'interpretation de la loi pinel se pose.
Nous trouvons déjà assez gros qu'un bailleur puisse l'invoquer sur un désaccord en ne nous laissant finalement pas le choix de payer sous la menace d'une clause
Le juge peut il aussi juger la "dette" minime par rapport a la valeur du droit au bail pour exécuter cette clause ?
Désolé pour ces questions mais la survie de notre commerce dépend de tout cela...
La clause d'indexation visant l'ICC est réputée non écrite car elle contrevient à l'ordre public de la loi Pine, qui impose l'ILC pour les baux commerciaux ; la mention de "substitution" ne suffit pas à régulariser un indice illégal.
Vous pouvez invoquer l'incertitude du montant de la dette pour paralyser la clause résolutoire, car le bailleur ne peut exiger l'exécution d'un commandement fondé sur un calcul juridique erroné.
Enfin, le juge dispose d'un pouvoir souverain pour accorder des délais de grâce et suspendre la clause s'il estime la faute mineure ou la dette contestable au regard de la disproportion entre l'arriéré et la valeur du fonds.
Votre clause d'indexation ne remet pas en cause les règles légales : elle organise seulement une hausse automatique du loyer chaque année selon l'indice du coût de la construction, mais elle ne peut ni supprimer ni limiter la révision triennale prévue par les articles du Code de commerce, qui sont d'ordre public.
Concrètement, même si le loyer augmente chaque année avec l'indice, bailleur et locataire conservent le droit, tous les trois ans, de demander la révision légale du loyer dans le cadre fixé par la loi (plafond lié à l'indice, éventuel retour à la valeur locative en cas de fortes modifications des conditions locales, etc.).
La clause est donc valable comme mécanisme d'indexation annuelle, mais elle ne peut pas écarter ni modifier les droits et limites prévus par la loi pour la révision triennale.
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