Congé bail reprise du logement

Sujet initié par Enaga28, il y a 3 jours - 403 vues

Le changement de propriétaire par donation intervenu le 10 janvier 2026 est postérieur à la délivrance du congé du 9 février 2026. Les nouveaux propriétaires sont bien fondés à délivrer un congé pour reprise, la donation emportant transfert de tous les droits et obligations du bailleur. Toutefois, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une règle protectrice importante : lorsque le logement est acquis moins de deux ans avant l'échéance du bail, le congé ne peut être donné qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de l'acquisition, sauf si le bail vient à expiration moins de deux ans après l'acquisition, auquel cas le congé ne peut prendre effet qu'à l'expiration de ce délai. En l'espèce, la donation est intervenue le 10 janvier 2026, et l'échéance du bail est fixée au 2 octobre 2026, soit moins de deux ans après l'acquisition. Le congé ne pourrait donc prendre effet qu'au 10 janvier 2028 au plus tôt, et non au 2 octobre 2026 comme indiqué. Ce point est sérieux et constitue probablement le moyen le plus solide pour contester le congé.

Sur l'absence de signature, un congé non signé est en principe irrégulier car il ne permet pas d'identifier avec certitude son auteur ni de lui attribuer une valeur juridique certaine. Si le courrier n'est signé ni par le(s) propriétaire(s) ni par un mandataire habilité, la nullité peut être invoquée. Il conviendra néanmoins de vérifier si l'agence immobilière dispose d'un mandat exprès l'autorisant à délivrer des congés au nom du bailleur.
Sur l'imprécision du motif, la loi du 6 juillet 1989 exige que le congé pour reprise mentionne le motif précis de la reprise et les nom et adresse du bénéficiaire. L'indication vague que l'un des propriétaires reprend le logement « pour y habiter » sans mention de la résidence principale, ni identification précise du bénéficiaire, est insuffisante au regard des exigences légales et constitue un motif de nullité du congé.

La procédure en cours pour non-décence du logement est un élément important. Si le logement est reconnu non décent, le bailleur ne peut légalement reprendre le logement à des fins d'habitation tant que les désordres ne sont pas traités. Par ailleurs, un juge saisi de la contestation du congé pourrait tenir compte de ce contexte pour apprécier la bonne foi du bailleur, d'autant que le congé intervient peu après l'engagement de la procédure, ce qui pourrait laisser supposer un congé délivré en représailles, qualifié de congé frauduleux.

En cas de reprise effective et régulière, le bailleur doit occuper le logement à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 mois. À défaut, il s'expose à des sanctions civiles et pénales, notamment le versement de dommages et intérêts au locataire, ainsi qu'une amende pénale.

En conclusion : Le congé tel que délivré présente plusieurs irrégularités sérieuses, dont la plus déterminante est le non-respect du délai de deux ans à compter de la donation. Il est fortement conseillé de contester ce congé par courrier recommandé avec accusé de réception, et de saisir si nécessaire le tribunal judiciaire compétent. La procédure pour non-décence doit être poursuivie en parallèle, ces deux démarches se renforçant mutuellement.

A votre disposition,

Bonsoir,

La donation n'impose aucun délai d'attente pour donner congé, mais l'absence de signature et l'imprécision du motif sont des causes de nullité du congé.

La procédure pour non-décence via Histologe fragilise la reprise : un juge peut y voir un "congé de représailles" frauduleux visant à évincer le locataire plutôt qu'à loger le propriétaire.

S'il est valide, le bailleur doit occuper les lieux de façon effective et durable sous peine de dommages-intérêts pour congé frauduleux.

Merci d'indiquer que la question est résolue.