Le congé délivré par le bailleur en matière de bail d'habitation en pratique
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Le congé est un acte unilatéral permettant de mettre fin à un contrat de bail d'habitation.
Le congé peut être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou, remis en mains propres contre récépissé ou émargement.
Le délai de préavis est de 6 mois lorsque le congé émane du bailleur pour un bail vide et de 3 mois lorsque le congé émane du bailleur pour un bail meublé.
I. La notification et la motivation du congé
Le point de départ du délai est le jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de commissaire de justice. Il convient de noter que le congé d'un bail d'habitation délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception revenue à son expéditeur avec la mention "pli avisé et non réclamé" n'est pas régulièrement donné.
Pour que le congé soit régulier et que le délai de préavis commence à courir, il doit effectivement avoir été remis au locataire.
Par ailleurs, en cas de pluralité de locataires, le propriétaire doit adresser un congé à chacun des locataires (exemple : cas des personnes mariées ou pacsées : le bailleur doit notifier le congé aux deux conjoints).
Le congé du bailleur doit être justifié par l'un des motifs énumérés par la loi.
À peine de nullité, le congé doit indiquer pour quel motif il est donné. En cas de contestation du congé par le locataire, le bailleur devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.
Si le bailleur a délivré un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, il encourt une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6.000 euros pour une personne physique et à 30.000 euros pour une personne morale.
II. Le congé pour reprise pour habiter
En cas de reprise pour habiter, le congé donné par le bailleur doit indiquer, à peine de nullité :
- Les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise (cela ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire);
- La nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Enfin, le bailleur doit joindre au congé la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
III. Le congé pour vente
Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi de 1989.
Le bailleur doit, là aussi, joindre la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Celui qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Le bail est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente.
Il y a des exceptions au droit de préemption du locataire. Par exemple, le droit de préemption du locataire disparaît si la vente porte sur un immeuble frappé d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou est déclaré insalubre.
IV. Congé pour motif légitime et sérieux
Le bailleur peut donner congé pour le terme du bail au locataire pour "un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".
Le motif doit être légitime : cela veut dire qu'il doit viser à la protection des intérêts du bailleur, relativement aux attitudes du locataire mais également aux utilisations qu'il entend faire de son bien.
La justification du congé n'est donc pas limitée à l'inexécution par le locataire de ses obligations. Par exemple : des travaux de rénovation, de restauration et d'amélioration des locaux peuvent constituer un motif légitime et sérieux de non renouvellement.
Le motif doit aussi être sérieux : il doit présenter une certaine gravité. L'appréciation du caractère légitime et sérieux du motif de congé relève du pouvoir souverain des juges du fond.
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