Clause revente logement social - délai 5 ans avec ou sans signature du compromis

Question

J'ai mis en vente mon appartement recemment et jai trouvé des acquéreurs assez rapidement. J'avais acheté cet appartement à un bailleur social en 2021 (acte de vente signé le 25/06/2021) ainsi dans le titre de vente, il y a une clause qui indique que je ne dois pas revendre le logement pendant 5 ans, autrement le bailleur pourrait me réclamer un pourcentage de la plus-value. C'est pourquoi nous avons décidé de signer l'acte de vente de mon appartement début juillet 2026 afin d'être sûr d'avoir atteint les 5 ans. Or aujourd'hui la veille de la signature du compromis, l'assistante du notaire me contacte pour m'indiquer que le compromis est vu comme le processus de vente or je n'ai pas atteint les 5 ans même si la signature de l'acte est en juillet. Le bailleur pourrait alors me réclamer un remboursement de la plus-value. Pouvez-vous vous m'éclairer et me confirmer cela?

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Accepted Answer

Cette clause confirme que votre compromis vaut "avant-contrat" au sens du droit de préemption : vous devez donc notifier le bailleur immédiatement après sa signature.

Il dispose ensuite de deux mois pour se prononcer, ce qui bloque effectivement la vente jusqu'à la fin de ce délai. Votre notaire est le seul habilité à purger officiellement ce droit de préemption pour sécuriser votre projet.

Prenez contact avec lui sans attendre pour anticiper ces délais légaux dans vos clauses suspensives d'achat.

Merci d'indiquer que la question est résolue.

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Answer

L'interprétation du notaire est prudente, mais juridiquement, le délai de 5 ans court généralement à compter de la date de l'acte authentique d'acquisition (le 25/06/2021) jusqu'à la date de signature de l'acte authentique de revente.  Le compromis est un avant-contrat qui n'opère pas le transfert de propriété ; il ne constitue donc pas la vente elle-même.  Si votre acte final est signé en juillet 2026, vous aurez dépassé le délai de 5 ans et la clause de retour ou de reversement de plus-value ne devrait pas s'appliquer.  Demandez au notaire de confirmer par écrit que la date de référence est bien celle de la réitération authentique et non celle du compromis. Merci d'indiquer que la question est résolue

Lyna123 · Answer

Merci beaucoup Maître pour votre retour.
J'ai énormément de doutes car j'ai des retours opposés suite à mon questionnement.
J'ai également eu le retour suivant:
"L'inquiétude de l'assistante du notaire est fondée car le compromis de vente, bien qu'il ne transfère pas la propriété, est un engagement juridique ferme de vendre et d'acheter. Cette promesse synallagmatique de vente peut être considérée comme le point de départ du processus de "revente" au sens de la clause de votre acte d'acquisition, même si l'acte authentique est prévu après les 5 ans. Le bailleur social pourrait arguer que l'engagement de vendre a été pris avant l'expiration du délai."

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Answer

Cette interprétation est très extensive et minoritaire, car la jurisprudence dominante définit la "revente" par le transfert de propriété, effectif uniquement lors de l'acte authentique. Si votre notaire persiste, demandez-lui de solliciter par écrit l'avis du bailleur social pour obtenir une dispense ou une confirmation officielle.

Cette sécurité juridique prévaudra sur toute crainte d'interprétation restrictive du compromis.

Merci d'indiquer que la question est résolue.

Maître <span class='text-uppercase'>KAYEMBE</span> · Answer

&#128205; Lorsque vous achetez un logement à un bailleur social, une clause dite « antispéculative » encadre la revente. Cette clause, prévue par l'article L443&#8209;12&#8209;1 du Code de la construction et de l'habitation, impose un délai de 5&#8239;ans pendant lequel l'acquéreur ne doit pas revendre le logement ou, s'il le fait, reverser une partie de la plus&#8209;value au bailleur. &#129523; Le délai de 5&#8239;ans court à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui vous a transféré la propriété en 2021. Le compromis de vente n'est qu'une promesse : il ne transfère pas la propriété, il fixe les conditions futures de la vente. En principe, la clause est respectée si l'acte authentique de revente est signé après l'expiration du délai. Rien n'interdit de conclure un compromis avant l'échéance, à condition de prévoir dans le compromis que l'acte définitif n'interviendra qu'une fois le délai écoulé. &#9888;&#65039; Vérifiez néanmoins la rédaction exacte de la clause dans votre acte de 2021 : certains bailleurs exigent que toute promesse de vente soit elle aussi différée ou conditionnée. Dans le doute, il est prudent de repousser la signature du compromis après le 25 juin 2026 ou d'obtenir un accord écrit du bailleur. En cas de non&#8209;respect, le bailleur pourrait réclamer une partie de la plus&#8209;value. Votre notaire peut interroger le bailleur social et insérer une clause suspensive pour sécuriser la vente. &#9989; Je vous conseille donc de relire votre acte initial, de solliciter votre notaire ou un avocat en droit immobilier et, le cas échéant, de demander une autorisation ou un quitus au bailleur pour éviter toute contestation ultérieure. Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp. Bon courage !  Me KAYEMBE Avocat au Barreau de Paris

Lyna123 · Answer

Merci encore pour ce retour.

C'est une décision extrêmement importante et qui a de lourdes conséquences puisque je suis sur le point d'acheter une maison et nous avions convenu la vente et l'achat début juillet.
Or, attendre après le 25/06 pour signer le compromis puis attendre de nouveau 2 à 3 mois de plus pour signer l'acte signifie une vente effective à octobre 2026!
Cela a également un impact sur l'inscription scolaire de mes enfants (nouveau logement à 45 kms) et ma grande qui rentre au collège.

Voici les termes exactes de la clause sur le titre de propriété (si vous pouviez me donner un dernier avis sur cette clause svp) :

"L'acquéreur qui souhaite revendre son logement dans les cinq ans suivant l'acquisition doit en informer le bailleur social et lui transmettre copie de l'avant-contrat.
Le bailleur dispose de deux mois pour exercer son droit de rachat.
Si la revente intervient avant l'expiration du délai de cinq ans, l'acquéreur doit verser au bailleur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, dans la limite de la décote initialement consentie"

Il n'y a pas de mention claire du compromis qui est considéré comme la vente mais je dois prévenir le bailleur de mon intention de vendre car il est prioritaire (avant les 5 ans)

Clause revente logement social - délai 5 ans avec ou sans signature du compromis
Sujet initié par Lyna123, il y a 1 jour - 354 vues

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