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Vendeur/ notaire ne signant pas l'acte authentique
Sujet initié par Ericil y a 6 mois - 2161 vues
Bonjour,
Je suis actuellement locataire du bien pour lequel j'ai signé un compromis de vente avec pour résumer ces éléments :
Il est convenu qu'à la date de la signature de l'acte authentique, le bail sera résilié de plein droit, sans indemnité ni formalité, la qualité de locataire et celle de propriétaire se trouvant réunies sur la même personne. [...] La signature de l'acte authentique est prévue au plus tard le 28 février 2026. [...] CLAUSE PENALE En application de la rubrique "RÉALISATION" et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de : Somme en toutes lettres : TRENTE TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS Somme en chiffres : 33.500,00 €
L'appel des fonds a été fait par mon notaire et le prêt débloqué et mis sous séquestre pour être prêt pour le 26 février et le notaire du vendeur a annulé une première fois la signature. Puis à de nouveau annuler un nouveau rendez-vous le 6/03 prétextant une pièce manquante dans le dossier du vendeur ( justificatif de changement de régime fiscal de ce qu'on m'a dit) et veut imposer à son client sa présence en viso pour la signature alors qu'il a déjà signé une procuration et est visiblement très difficile à joindre. Un nouveau rendez-vous est fixé semaine prochaine... sans que j'ose y croire.
Ma volonté étant de signer avant tout, je voulais savoir quels sont mes droits. Le Notaire a-t-il le droit de refuser de signer sur l'absence d'un document de changement de régime fiscale ? Est-ce censé bloqué la signature ?
Mon prêt étant valable 4 mois, ce qui signifie que le 09/04, je n'ai plus mon crédit, quels sont mes recours ?
Est-ce risqué de débloquer mon crédit et de commencer à rembourser les mensualités pendant quelques mois puis de le rembourser en anticipé si la situation ne se fait pas ?
Comment seront gérés les frais engendrés au vu de la clause pénale?
Je suis actuellement locataire du bien pour lequel j'ai signé un compromis de vente avec pour résumer ces éléments : il est convenu qu’à la date de la signature
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Cher Monsieur, Les retards de signature sont fréquents.
Si vous avez subi un préjudice vous pouvez en réclamer indemnisation. Compte tenu du fait que c'est le vendeur qui est en retard pour signer, vous pouvez demander au notaire d'exiger que les loyers soit arrêtés définitivement au 28 février.
Le risque en cas de refus du vendeur est que vous perdiez la capacité d'emprunt, et que la vente ne se fasse plus. Il faudrait alors réclamer un PV de difficulté, assigner le vendeur en réalisation de la vente et lui réclamer les indemnités contractuelles prévues, outre la suspension des loyers et une indemnité pour les frais de procédure.
Globalement l'ensemble des frais devrait largement compenser le surcoût d'emprunt. Mais vous n'occuperez pas tout de suite l'appartement.
En droit, une fois les conditions suspensives levées, la vente est en principe parfaite et les parties doivent réitérer par acte authentique. Toutefois, le dépassement de la date prévue au compromis n'emporte pas automatiquement caducité, sauf si le compromis le prévoit expressément. Le notaire ne peut pas recevoir un acte qu'il estime juridiquement insuffisamment sécurisé, car il doit vérifier l'identité, les pouvoirs, le consentement et la régularité des éléments nécessaires à l'acte. Donc, si le document fiscal manquant a une incidence réelle sur la sécurité de la vente ou sur la publicité foncière, le report peut être juridiquement justifié.
En revanche, si le vendeur ne régularise pas alors que tout est réuni, vous pouvez demander formellement la signature par mise en demeure, puis, selon la clause de votre compromis, solliciter soit l'exécution forcée de la vente, soit la résolution avec indemnisation. La clause pénale de 33 500 euros n'est pas due automatiquement du seul fait d'un retard matériel du notaire ; elle vise la partie réellement défaillante, et son application peut être discutée ou modulée par le juge.
Sur le prêt, il y a un vrai risque à laisser les fonds débloqués si la vente n'aboutit pas, car des intérêts ou frais peuvent courir selon votre offre de prêt. En pratique, il est prudent d'exiger immédiatement de votre notaire un écrit sur la cause exacte du blocage, de faire mettre en demeure le vendeur si la pièce tarde, et de demander à la banque, sans attendre, quelles seraient les conséquences d'une non-réitération avant le 9 avril. Une réponse définitive sur vos frais et sur la clause pénale suppose toutefois la lecture intégrale du compromis et de l'offre de prêt.
Cordialement,
Merci d'indiquer que la question posée est résolue en cliquant sur le bouton vert.
Farouk Er-razki Avocat au barreau de Paris
il y a 6 mois
Eric
Merci beaucoup Maître. Le document en question est un changement de régime fiscal. Le vendeur étant revenu en France il y a deux mois. Il a fourni son bail et les documents justifiant son domicile mais ce document, il affirme ne pas pouvoir l'obtenir avant octobre. La notaire fait elle du zèle dans ce cas là ? Le Vendeur dit il la vérité ? Le logement ne peut pas être vendu avant septembre du coup ? Je suis perdu et commence à stresser avec la date butoire du 9/04 qui approche. Si je dois envoyer une convocation pour faire jouer la clause suspensive, comment forcer le vendeur a la recevoir avant le 9 et rester dans mon bon droit...
Le notaire ne fait pas de zèle : il est responsable de la sécurité juridique de l'acte et doit s'assurer de la régularité fiscale du vendeur pour éviter une mise en cause de sa propre responsabilité.
Si le document est obligatoire pour purger la taxe sur les plus-values, la signature est légalement bloquée.
Face à l'échéance du 09/04, mandatez immédiatement votre notaire pour une mise en demeure formelle par huissier visant à forcer la signature ou à actionner la clause pénale. Ne débloquez surtout pas vos fonds avant la signature, car vous supporteriez des intérêts pour un bien dont vous n'êtes pas propriétaire.
Si le blocage persiste, la résolution du compromis avec versement des 33 500 € devient votre unique levier pour compenser le préjudice et les frais engagés.
Merci d'indiquer que la question est résolue;
il y a 6 mois
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