Recours contre conseil syndical de copropriété

Sujet initié par Quid, il y a 1 jour - 82 vues

Bonjour,

Le conseil syndical qui s'abstient de procéder à la mise en concurrence des contrats de syndic, obligation d'ordre public posée par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, commet une faute engageant la responsabilité civile personnelle de ses membres sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil.

Cette action se heurte toutefois à une difficulté pratique : le conseil syndical étant dépourvu de personnalité morale, l'action collective est portée par le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic lui-même — c'est-à-dire, ici, le bénéficiaire direct du manquement. En pratique, il est donc souvent nécessaire qu'un copropriétaire agisse individuellement à raison de son préjudice propre, ou fasse inscrire à l'ordre du jour d'une AG une résolution mandatant un mandataire ad hoc pour engager l'action.

Le préjudice réside dans la perte de chance d'obtenir un syndic à des conditions tarifaires ou qualitatives plus avantageuses. Le changement de franchiseur du syndic renouvelé est un élément probatoire fort : il démontre une modification substantielle des conditions d'exploitation qui rendait la mise en concurrence d'autant plus nécessaire, et caractérise l'atteinte portée à l'éclairement du consentement de l'assemblée. Trois devis concurrents actuels permettront de chiffrer utilement cette perte de chance.

Enfin, une action en nullité de la résolution de renouvellement reste ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965).

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Bonjour @Quid,

Le défaut de mise en concurrence du syndic par le conseil syndical constitue effectivement un manquement susceptible d'engager une responsabilité, mais sous conditions.

Rappel du principe

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose au conseil syndical de procéder à une mise en concurrence des contrats de syndic, y compris en cas de renouvellement.

En cas de manquement, la responsabilité civile des membres du conseil syndical peut être engagée sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil (faute, préjudice, lien de causalité).

Le conseil syndical est dépourvu de personnalité morale, de sorte que l'action est en principe exercée par le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic lui-même.

Point de vigilance

Le point clé reste la caractérisation du préjudice.

Le seul défaut de mise en concurrence ne suffit pas : il faut démontrer une perte de chance réelle d'obtenir de meilleures conditions (tarifaires ou qualitatives).

À cet égard, le changement de franchiseur du syndic est un élément intéressant, car il traduit une modification des conditions d'exploitation qui justifiait d'autant plus une mise en concurrence et peut appuyer l'argument d'un défaut d'information de l'assemblée.

Mes 3 conseils :

Objectivez votre préjudice : Obtenez plusieurs devis concurrents actuels afin de démontrer un écart significatif (honoraires / prestations). C'est indispensable pour chiffrer une perte de chance.

Envisagez une action adaptée :

soit une action individuelle si vous justifiez d'un préjudice personnel,
soit une résolution en AG pour désigner un mandataire ad hoc chargé d'agir contre le conseil syndical.

Vérifiez la contestation de l'AG : Une action en nullité de la résolution de renouvellement est possible pour les copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai de 2 mois suivant notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

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Selon ce qui vous sera utile et nécessaire, vous pouvez également prendre attache avec mon cabinet afin que nous puissions approfondir ce dossier ensemble.

Bien à vous,
Maître Jordan MINARY

Avocat au Barreau de LYON

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