Demande de conge de location

Sujet initié par charl, il y a 3 jours - 510 vues

Cher Charl

Au regard de votre situation, il convient d'apporter des précisions juridiques sur chacun des points que vous soulevez.

S'agissant du congé pour vendre, vous ne pouvez pas le donner à tout moment mais uniquement à l'échéance du bail en cours, avec un préavis de 6 mois minimum pour une location vide. Cela signifie concrètement que si votre bail se termine fin septembre, le congé devait être notifié au plus tard fin mars, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre signature.

Ce congé doit impérativement contenir une offre de vente au locataire, avec un prix et des conditions précises. Le locataire dispose alors d'un droit de préemption : il a 2 mois pour accepter l'offre (ou 4 mois s'il recourt à un prêt). S'il refuse ou ne répond pas, il devra quitter les lieux à la fin du bail. S'il accepte, vous êtes tenu de lui vendre en priorité.

Toutefois, un point essentiel dans votre situation est la qualification du contrat. Si juridiquement votre bail est analysé comme une location classique (même mal rédigée), le congé pour vendre est possible dans les conditions ci-dessus. En revanche, si la situation est requalifiée en colocation ou en occupation atypique, cela peut compliquer l'application des règles classiques, notamment si plusieurs occupants peuvent revendiquer des droits. L'ambiguïté du contrat joue ici contre vous, car le juge se basera sur la réalité (nombre d'occupants, paiements, organisation des lieux).

Par ailleurs, le fait que le logement soit loué à un prix faible ou « avantageux » pour le locataire ne constitue pas un motif pour mettre fin au bail. Seul un motif légal (vente, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux) permet de donner congé.

Concernant votre projet d'achat de la maison en succession, il faut être très clair : cela n'a aucun lien juridique avec votre locataire. Vos chances d'acquérir ce bien dépendent uniquement :

de l'accord des autres héritiers,
du prix fixé,
et des règles de partage de la succession.

Le fait de donner congé à votre locataire ne vous donne aucune priorité ni avantage pour acheter ce bien.

En réponse directe et précise : vous pouvez récupérer le logement par un congé pour vendre uniquement si vous respectez strictement les délais et le formalisme, et sous réserve que le bail soit juridiquement valable comme location classique. En revanche, cela ne vous garantit pas une sortie rapide ni ne facilite l'achat du bien en succession.

Je vous remercie de bien vouloir mentionner que le question est résolue. Bien Cordialement.

Bonjour
Qu'est ce il en est si le locataire n'a jamais retourné l'état des lieux ?
Quel est la valeur de du formulaire état des lieux vis à vis du contrat ?
Qu'en est il si un contrat ne mentionne pas clairement s il s'agit d'une location ou une colocation (alors que les deux mentions sont écrits sans choisir une) ?

Bonjour @charl

En matière de location d'habitation, le congé délivré par le bailleur est strictement encadré. Pour un logement loué vide, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permet au propriétaire de donner congé pour vendre, pour reprendre le logement, ou pour motif légitime et sérieux, sous réserve de respecter un préavis de six mois avant l'échéance du bail.

Pour un logement meublé, le congé obéit à un régime proche, mais avec un préavis différent, prévu par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. La qualification exacte du contrat est donc déterminante : location vide, meublée, colocation, sous-location autorisée ou non, bail portant sur tout le logement ou seulement sur une chambre.

Vous devez être très prudent : un congé pour vendre ne peut pas être utilisé comme simple moyen de sortir d'une relation locative devenue difficile. Il doit correspondre à une intention réelle et sérieuse de vendre, respecter les formes légales, mentionner le prix et les conditions de vente lorsque la loi l'exige, et être délivré dans les délais.

Le fait que le logement ait été loué à un prix très faible ou que le contrat soit mal rédigé ne suffit pas, en soi, à faire partir le locataire. En revanche, si le contrat ne correspond pas à la réalité, ou si le locataire occupe plus que ce qui lui a été consenti, il faut analyser précisément les pièces : bail, échanges, annonces, paiements, état des lieux, occupation effective et preuves d'une éventuelle colocation.

3 Conseils applicables

Faites relire le contrat par un avocat ou par l'ADIL avant d'envoyer le moindre congé. Une erreur de forme ou de délai peut rendre le congé nul et vous faire perdre plusieurs mois.

Vérifiez immédiatement la date exacte de fin du bail, la nature du logement et le délai applicable. Si le bail se termine fin septembre, un congé pour logement vide devait en principe être reçu par le locataire au moins six mois avant l'échéance ; pour un meublé, le délai est en principe de trois mois.

Enfin, si vous souhaitez acheter une maison issue d'une succession, c'est un sujet distinct du congé locatif. Il faut voir avec le notaire si la vente est possible avant le partage, si tous les héritiers sont d'accord, et si vous pouvez formuler une offre d'achat. En pratique, prenez rapidement attache avec un avocat en droit immobilier ou en baux d'habitation, car votre dossier semble dépendre entièrement de la qualification exacte du contrat.

Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie de bien vouloir indiquer la question comme résolue et de sélectionner précisément la meilleure réponse, c'est à dire en cliquant sous la réponse qui vous a été la plus utile, afin d'attribuer cette réponse à l'avocat qui vous a le plus aidé.

Cela permet de valoriser le travail juridique fourni et d'aider d'autres personnes confrontées à une difficulté similaire.

Selon ce qui vous sera utile et nécessaire, vous pouvez également prendre attache avec mon cabinet afin que nous puissions approfondir ce dossier ensemble.

Bien à vous,
Maître Jordan MINARY
Avocat au Barreau de LYON

La présente réponse constitue un avis juridique général, émis sous toutes réserves, au regard des seuls éléments exposés. Elle ne saurait se substituer à une consultation juridique personnalisée.

Pour toute démarche engageant vos droits, il convient de consulter un avocat, seul à même de procéder à une étude complète et sur pièces de votre dossier et de vous fournir une réponse adaptée.