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Bonjour, Nous venons d'acquérir 22 hectares de terre agricole monsieur X à exploiter ses terres samba sans payer de loyer en se déclarant un bio sans nous avertir nous ne voulons pas lui vendre au vu de toutes ces malfaçons.. Nous avons acté une promesse de vente à la SAFER deux acquéreur se sont positionnés avec un Plan de financement sain. Jusqu'à la tout va bien.... sauf qu'un conseiller foncier Safer nous a téléphoné en disant qu'il n'était pas sûr de la vente de nos terrains à ces deux personnes mais Monsieur X qui se dit fermier et prioritaire.. QU en est il ? La SAFER nous propose de trouver un arrangement avec Monsieur X ce que nous ne voulons pas... Quelle solution y a-t-il ? Pouvons-nous passer directement par un notaire en cassant la promesse de vente ? Merci
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Dans le cas d'une vente de terres agricoles avec du matériels agricoles liés à ces terres, peut-on insérer une clause d'indivisibilité entre la vente des terres
Votre situation est typique du droit rural et elle doit être abordée avec prudence, car plusieurs mécanismes peuvent s'appliquer.
Le point central est de savoir si Monsieur X est juridiquement exploitant sans droit ni titre ou s'il peut être considéré comme fermier au sens du bail rural.
Si cette personne exploite les terres depuis un certain temps, même sans bail écrit ni paiement de loyer, il existe un risque qu'un bail rural verbal soit reconnu. En droit, un bail rural peut exister sans écrit, dès lors qu'il y a mise à disposition de terres à usage agricole. Dans ce cas, il pourrait bénéficier d'un droit au maintien dans les lieux et, dans certaines conditions, d'un droit de préemption.
C'est probablement pour cette raison que la SAFER évoque sa "priorité".
Concernant la SAFER, elle dispose elle-même d'un droit de préemption sur les ventes de terres agricoles. Elle peut soit laisser faire la vente, soit préempter, soit orienter le projet vers un autre acquéreur qu'elle estime prioritaire, notamment un exploitant en place.
Vous ne pouvez pas simplement ignorer ce cadre.
Rompre une promesse de vente avec la SAFER ou tenter de vendre directement par notaire sans respecter la procédure expose à des risques importants. La SAFER pourrait exercer son droit de préemption ou contester l'opération.
Sur vos options concrètes.
Il faut d'abord clarifier la situation de Monsieur X. Depuis quand exploite-t-il. Dans quelles conditions. Existe-t-il des preuves de mise à disposition. A-t-il versé une quelconque contrepartie. Tout cela est déterminant.
Si aucun bail ne peut être caractérisé, vous êtes en position plus forte.
Si un bail rural est reconnu, la situation change complètement. Monsieur X pourrait bénéficier d'un droit de préemption prioritaire.
Dans tous les cas, la SAFER reste un acteur incontournable dans la vente.
Refuser tout arrangement est votre droit, mais cela peut compliquer la vente si la SAFER ou l'exploitant en place s'y opposent.
En résumé, vous ne pouvez pas sécuriser une vente sans traiter la question de l'exploitant en place. Passer en force par un notaire est fortement déconseillé.
Je vous recommande de faire analyser précisément votre dossier (historique d'exploitation, preuves, promesse signée) avant toute décision, car l'enjeu est important.
Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue. Bien cordialement.
il y a 4 mois
lili
Merci de votre explication... Je souhaitais savoir Monsieur X n a pas le financement pour acheter nos 22 hectares... Que peut il se passer... Il reste sur nos terres sans bail ? Louer sur 3 ans aux 2 acquéreurs potentiels avec promesse de vente au bout des 3 ans ? Autre solution ?
Votre précision change une partie de l'analyse, mais pas le cadre juridique de fond.
Le fait que Monsieur X n'ait pas le financement n'est pas décisif à lui seul. Ce qui compte avant tout est de savoir s'il peut être reconnu comme fermier en place. S'il est considéré comme titulaire d'un bail rural, il bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux et éventuellement d'un droit de préemption, indépendamment de sa capacité financière immédiate. En pratique, cela peut bloquer ou compliquer la vente, même s'il ne peut pas acheter.
S'il est reconnu comme exploitant sans droit ni titre, vous pouvez alors engager une procédure pour obtenir son départ. Mais attention, ce type de procédure peut être long et nécessite de démontrer qu'aucun bail, même verbal, n'existe.
Concernant votre idée de louer aux deux acquéreurs pendant trois ans avec une promesse de vente, elle est en théorie envisageable mais reste risquée. Si Monsieur X est toujours en place, vous ne pouvez pas librement donner les terres à bail à d'autres personnes. De plus, la SAFER pourrait intervenir et remettre en cause l'opération.
Sur les solutions concrètes.
La première est de clarifier juridiquement la situation de Monsieur X. C'est le point central. Sans cela, aucune opération ne sera sécurisée.
La deuxième est de voir si une sortie amiable est possible, même si vous y êtes opposés. Dans la pratique, c'est souvent ce qui permet de débloquer rapidement ce type de situation.
La troisième est d'engager une procédure pour faire constater l'absence de bail et obtenir son expulsion si les conditions sont réunies.
Enfin, la SAFER peut décider de préempter ou d'orienter la vente vers un candidat qu'elle estime prioritaire, ce qui peut inclure un exploitant en place même s'il doit ensuite trouver un financement.
En résumé, l'absence de financement de Monsieur X ne suffit pas à l'écarter. Tant que sa situation juridique n'est pas tranchée, elle reste un obstacle majeur à votre projet.
Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue. Bien cordialement.
En matière de terres agricoles, la difficulté essentielle est de savoir si Monsieur X peut juridiquement être considéré comme un véritable preneur rural, ou s'il n'est qu'un occupant sans droit ni titre. En effet, l'article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime soumet au statut du fermage toute mise à disposition d'un immeuble agricole en vue de l'exploiter, moyennant une contrepartie.
Le droit de préemption du fermier suppose, quant à lui, des conditions strictes. L'article L. 412-5 du Code rural et de la pêche maritime vise le preneur qui exploite le fonds et exerce la profession agricole depuis au moins trois ans. Il ne suffit donc pas de se déclarer « fermier prioritaire » pour le devenir juridiquement.
Points de vigilance
Le point central est donc la preuve. S'il n'existe aucun bail écrit, aucun loyer, aucune quittance, aucun accord clair de votre part, Monsieur X devra démontrer qu'il bénéficie réellement d'un bail rural, éventuellement verbal. À défaut, il peut être analysé comme occupant sans titre, ce qui change considérablement la situation.
La SAFER peut intervenir dans la vente de terres agricoles et dispose de prérogatives propres, mais elle ne peut pas transformer à elle seule un occupant contesté en fermier titulaire d'un droit de préemption. Il faut donc demander une position écrite et motivée, et non se contenter d'un appel téléphonique d'un conseiller foncier.
3 Conseils applicables
Demandez immédiatement à la SAFER, par écrit, de préciser sur quel fondement juridique Monsieur X serait considéré comme prioritaire : bail écrit, bail verbal, déclaration d'exploitation, autorisation d'exploiter, ancienneté, paiement d'un fermage ou autre élément objectif.
Ne signez aucun arrangement avec Monsieur X sans conseil préalable. Une location de trois ans est délicate, car en matière agricole, un bail rural ordinaire est en principe conclu pour neuf ans, avec un statut protecteur du preneur. Une solution mal rédigée pourrait aggraver votre situation au lieu de la régler.
Enfin, rapprochez-vous du notaire afin de vérifier la portée exacte de la promesse signée avec la SAFER et les conditions d'une éventuelle sortie. Rompre unilatéralement la promesse ou passer directement par un autre acte peut exposer à des difficultés. Si Monsieur X n'a pas de financement, cela ne lui donne pas automatiquement le droit de rester sur les terres ; mais il faut traiter séparément la vente et son éventuelle occupation, au besoin par une procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux ou le juge compétent.
Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie de bien vouloir indiquer la question comme résolue et de sélectionner précisément la meilleure réponse, c'est à dire en cliquant sous la réponse qui vous a été la plus utile, afin d'attribuer cette réponse à l'avocat qui vous a le plus aidé.
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Bien à vous, Maître Jordan MINARY Avocat au Barreau de LYON
La présente réponse constitue un avis juridique général, émis sous toutes réserves, au regard des seuls éléments exposés. Elle ne saurait se substituer à une consultation juridique personnalisée.
Pour toute démarche engageant vos droits, il convient de consulter un avocat, seul à même de procéder à une étude complète et sur pièces de votre dossier et de vous fournir une réponse adaptée.
il y a 4 mois
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