Etat descriptif dans l'acte authentique

Sujet initié par Leslie, il y a 13 heures - 225 vues

Bonjour,

Votre situation mérite une attention particulière, car en matière de copropriété, l'état descriptif de division (EDD) est un document fondamental qui ne peut pas être remplacé par un simple "récapitulatif" dans un acte de vente.

En principe, l'EDD est un document distinct, établi lors de la création de la copropriété, qui identifie précisément chaque lot (numéro, consistance, localisation) et fixe les tantièmes. Il est généralement annexé au règlement de copropriété ou publié au service de publicité foncière.

Le fait que votre notaire ait uniquement inséré un "état descriptif des lots" dans l'acte, sans annexer l'EDD complet, n'est pas en soi forcément irrégulier si le document d'origine existe ailleurs, mais cela devient problématique dès lors que les informations ne correspondent pas à la réalité ou au règlement de copropriété.

Le point que vous soulevez est important :
si les lots décrits dans votre acte ne correspondent ni :

-à la configuration réelle du bien,
-ni à ce qui est prévu dans le règlement de copropriété,

alors il existe une incohérence juridique sérieuse.

Dans ce type de situation, il faut procéder par étapes.

La première chose à faire est de demander :

-une copie complète du règlement de copropriété,
-et surtout de l'état descriptif de division d'origine, publié.

Ces documents vous permettront de vérifier :

-la numérotation exacte des lots,
-leur consistance juridique (et non seulement visuelle),
-et les tantièmes réellement affectés.

Il est en effet possible que le bien ait fait l'objet de modifications non régularisées (réunion de lots, transformations, etc.), ce qui expliquerait l'écart entre la réalité et les documents.

Si une discordance est confirmée, plusieurs conséquences peuvent en découler :

-difficultés en cas de revente,
-contestations en assemblée de copropriété,
-voire remise en cause de la consistance du bien acquis.

Dans certains cas, une régularisation est nécessaire (modification de l'EDD, acte rectificatif, voire intervention de l'assemblée des copropriétaires).

Enfin, concernant les tantièmes, vous avez raison d'être vigilante : ils ne peuvent pas être "fixés" librement dans un acte de vente sans référence au document d'origine. Ils doivent correspondre à ceux publiés.

En résumé, il est indispensable de vérifier les documents de copropriété d'origine, car une incohérence entre l'acte, le règlement et la réalité peut révéler une anomalie nécessitant une régularisation.

Je vous remercie de bien vouloir mentionner que la question est résolue.
Bien Cordialement.

Bonjour @Leslie

En matière de vente d'un lot de copropriété, l'acte authentique doit permettre d'identifier précisément le bien vendu, avec ses lots, ses tantièmes et sa consistance. L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les quotes-parts de parties communes sont réparties entre les lots, notamment en fonction de leur consistance, superficie et situation.

Le notaire a, pour sa part, une obligation de vérification et de conseil. Il doit s'assurer de l'efficacité juridique de l'acte qu'il reçoit, notamment en contrôlant la cohérence entre l'acte de vente, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, le titre de propriété antérieur et les documents cadastraux ou hypothécaires utiles.

Points de vigilance

Il faut distinguer deux choses. Si l'acte ne comporte qu'un résumé intitulé « état descriptif des lots », cela n'est pas forcément irrégulier en soi, dès lors que l'état descriptif de division publié existe par ailleurs et que l'acte y renvoie correctement.

En revanche, si les lots mentionnés dans votre acte ne correspondent ni à la réalité physique de l'appartement, ni au règlement de copropriété, ni à l'état descriptif de division publié, il y a une difficulté sérieuse.
La question essentielle est donc de savoir si l'erreur vient d'une simple rédaction maladroite, d'une ancienne désignation non mise à jour, d'une modification non publiée, ou d'une véritable discordance entre ce qui vous a été vendu et ce qui existe juridiquement.

Cette vérification suppose de récupérer l'état descriptif de division complet publié au service de la publicité foncière.

3 Conseils applicables

Demandez d'abord au notaire, par écrit, la copie de l'état descriptif de division complet, du règlement de copropriété, des modificatifs éventuels et de l'origine de propriété permettant de justifier les tantièmes indiqués dans l'acte.

Si les documents révèlent une incohérence, demandez-lui une explication écrite sur les vérifications effectuées avant la vente. Le notaire devait, en effet, attirer votre attention sur toute discordance apparente entre les lots vendus, leur désignation juridique et leur consistance réelle.

Enfin, si l'erreur vous cause un préjudice concret, par exemple une perte de surface, une annexe inexistante, des tantièmes inexacts ou une difficulté de revente, il faudra envisager une mise en cause du vendeur, du notaire ou du syndic selon l'origine de l'erreur. À ce stade, il faut surtout obtenir les documents publiés, car ce sont eux qui permettront de déterminer s'il existe une faute et contre qui agir.

Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie de bien vouloir indiquer la question comme résolue et de sélectionner précisément la meilleure réponse, c'est à dire en cliquant sous la réponse qui vous a été la plus utile, afin d'attribuer cette réponse à l'avocat qui vous a le plus aidé.

Cela permet de valoriser le travail juridique fourni et d'aider d'autres personnes confrontées à une difficulté similaire.

Selon ce qui vous sera utile et nécessaire, vous pouvez également prendre attache avec mon cabinet afin que nous puissions approfondir ce dossier ensemble.

Bien à vous,

Maître Jordan MINARY
Avocat au Barreau de LYON

La présente réponse constitue un avis juridique général, émis sous toutes réserves, au regard des seuls éléments exposés. Elle ne saurait se substituer à une consultation juridique personnalisée.

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