Responsabilité nus propriétaires/usufruitier

Sujet initié par LOLO 95, il y a 1 jour - 199 vues

Bonjour Mme B. Martin,

Sur le fond, la position de vos beaux-enfants n'est pas convaincante en l'état : l'absence de convocation personnelle à l'AG ne les exonère pas automatiquement des charges de grosses réparations comme une toiture-terrasse, car en copropriété l'usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun des droits et obligations distincts, et les grosses réparations sont en principe à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien imputable à l'usufruitier.

Lorsqu'un bien est démembré, l'information doit être portée à la connaissance du syndic, et en pratique l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent communiquer leurs coordonnées pour l'exercice des droits en assemblée générale.

Si le syndic a changé, le nouveau syndic gère la copropriété à compter de sa prise de fonctions ; l'ancien n'a pas vocation à continuer à notifier quoi que ce soit après la passation, sauf pour des régularisations liées à la période antérieure.

En copropriété, lorsqu'un lot est démembré, usufruitier et nu-propriétaire doivent s'entendre sur la personne qui vote, à défaut de stipulation différente du règlement de copropriété.

Leur argument selon lequel ils n'auraient "rien à payer" parce qu'ils n'auraient pas été convoqués est fragile : le défaut de convocation peut éventuellement servir à contester une décision d'AG, mais il ne transforme pas mécaniquement une dette de travaux en dette de l'usufruitier.

Pour une réfection de toiture, la règle générale est celle des grosses réparations, donc à la charge du nu-propriétaire, tandis que l'usufruitier supporte les réparations d'entretien et les charges liées à la jouissance du bien.

Autrement dit, si la facture correspond bien à une réfection structurelle du toit, vous n'auriez, en principe, pas à en supporter seule le coût, sauf cas particulier de dégradation liée à un défaut d'entretien de votre part.

Le point décisif est de savoir qui a été appelé au paiement par le syndicat et sur quelle base. Si le syndic a réclamé la somme à vous seule, cela ne signifie pas forcément que vous étiez la seule redevable au fond ; cela peut surtout traduire un problème de gestion du dossier de démembrement au sein de la copropriété.

En revanche, si vous avez payé une somme qui relevait du nu-propriétaire, vous pourriez théoriquement en demander le remboursement à vos beaux-enfants, au moins proportionnellement à leur quote-part, mais il faudra vérifier les pièces exactes : appel de fonds, PV d'AG, nature des travaux, règlement de copropriété, acte de succession et éventuelle répartition arrêtée par la succession.

Sur les parkings, la logique est différente : en cas de vente d'un bien démembré, le prix se répartit selon la valeur fiscale de l'usufruit, laquelle dépend de l'âge de l'usufruitier ; à 67 ans, la valeur fiscale de l'usufruit est de 40% et la nue-propriété de 60%. Je vous confirme que leur proposition de 35% pour vous n'était donc pas conforme au barème fiscal de référence.

Sur la base de ce que vous décrivez, vos beaux-enfants peuvent difficilement soutenir qu'ils ne doivent rien payer uniquement parce qu'ils n'auraient pas été convoqués, surtout si les travaux sont bien des grosses réparations de toiture.

Si vous engagez une action, l'enjeu sera surtout de faire constater que la dépense litigieuse relève des grosses réparations et d'obtenir, selon le cas, soit la mise à contribution des nus-propriétaires, soit le remboursement des sommes avancées à tort.

Je vous recommande de vous faire assister d'un avocat qui vous accompagnera dans vos démarches pour faire valoir vos droits.

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Alex Quach - AQ Lawyer