Question bail professionnel

Sujet (Cloturé) initié par alexosteoil y a 5 mois - 1648 vues

Bonjour,

Bonjour,

Je souhaiterais avoir des avis concernant une situation de bail professionnel.

J'exerçais une activité d'ostéopathe dans des locaux partagés. Dès mon arrivée, j'ai signalé à la bailleresse des problèmes importants d'isolation phonique compromettant le secret professionnel (conversations audibles entre bureaux et depuis la salle d'attente), ainsi qu'une absence de ventilation adaptée.

Pendant plusieurs années, j'étais seule dans les locaux et je parvenais à limiter partiellement les difficultés en organisant mes rendez-vous afin d'éviter les croisements de patients.

Une première locataire exerçant une activité esthétique est ensuite arrivée mais n'est restée que quelques mois. Son installation a néanmoins rapidement mis en évidence les limites des locaux : nuisances sonores, conversations audibles, flux de clientèle et difficultés de confidentialité liées à l'absence d'isolation phonique réelle.

Après son départ, la bailleresse m'a annoncé l'arrivée prochaine d'une prothésiste ongulaire pour la remplacer. C'est cet élément qui a été le déclencheur de mon départ, compte tenu :

* des nuisances sonores supplémentaires prévisibles ;
* de l'utilisation de produits et solvants ;
* de l'absence totale de ventilation adaptée ;
* des cloisons légères comportant même une ouverture/trou entre bureaux ;
* et du fait que j'exerce une activité de soins soumise au secret professionnel.

J'avais alerté la bailleresse à plusieurs reprises, ainsi que ma protection juridique, sur l'incompatibilité de ces conditions avec l'exercice de mon activité.

Une mise en demeure de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux a ensuite été adressée à la bailleresse, mais celle-ci est restée sans effet.

Un constat de commissaire de justice a par ailleurs confirmé l'insuffisance de l'isolation phonique des locaux.

Le bail prévoyait un préavis de 6 mois, mais face à l'absence de travaux, à l'aggravation des conditions d'exercice et à l'impossibilité d'exercer dans des conditions conformes à mes obligations professionnelles, j'ai quitté les lieux après remise des clés à la demande de la bailleresse.

Par ailleurs, la bailleresse avait publié une annonce de relocation du local sur Leboncoin avant même mon départ effectif, bien que le local ne soit à ce jour pas encore reloué.

Selon vous :

* ces éléments peuvent-ils caractériser un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible et de délivrance conforme ?
* l'annonce de l'installation d'une activité d'onglerie dans des locaux sans ventilation adaptée peut-elle être considérée comme une aggravation des conditions d'exercice ?
* le bailleur peut-il continuer à réclamer des loyers malgré la restitution des clés, l'absence de travaux et la remise en location du local ?

Merci d'avance pour vos retours.

Merci de vos réponses

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2 réponses

Maître François CHEVALIER

Avocat au barreau de Nantes

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Bonjour,

À ce stade, on ne peut pas trancher sérieusement sans avoir au minimum votre bail professionnel sous les yeux (répartition des charges/travaux, clause sur la destination des lieux, clause jouissance paisible, résiliation anticipée, préavis, etc.).

En revanche, sur le plan des principes, votre raisonnement n'est pas dénué de fondement : si les locaux, par leur conception (cloisons légères, trou entre bureaux, absence de ventilation) et leur configuration d'occupation (co‑activité esthétique / onglerie) ne permettent pas d'exercer une activité de soins dans des conditions compatibles avec le secret professionnel, il peut y avoir manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible.

Le constat de commissaire de justice va clairement dans ce sens, de même que la mise en demeure restée sans effet.

La vraie question pratique est : sur quel fondement le bailleur continue‑t‑il à réclamer des loyers alors que les clés ont été restituées ? C'est ici que la lecture du bail est essentielle :

- si vous avez donné congé dans les formes et respecté le préavis (ou si la résiliation amiable est clairement actée par écrit, ou au moins par un comportement non équivoque du bailleur qui reprend les lieux et les remet en location), il est difficile pour lui de vous réclamer des loyers indéfiniment ;

- s'il estime que votre départ anticipé est fautif, il peut tenter de réclamer les loyers jusqu'au terme du préavis, mais il devra alors s'expliquer sur son propre manquement (absence de travaux malgré mise en demeure) et sur sa remise en location, qui limite de toute façon son préjudice.

Si vous avez déjà expliqué à votre bailleur que ses demandes n'étaient pas justifié, je vous invite à faire relire votre bail et l'ensemble des pièces (mises en demeure, constat, échanges avec la bailleresse, annonce Leboncoin) par un avocat, afin de voir si l'on peut soutenir une résiliation aux torts du bailleur ou, au minimum, limiter très fortement sa demande de loyers.

Je reste disponible pour en rediscuter et vous accompagner sur ce point, si nécessaire au 02. 85 . 52 . 81 00

Si cette réponse vous a été utile je vous remercie d'indiquer votre problématique comme résolue.

Bien cordialement,

#Meilleure réponseil y a 4 mois

alexosteo

Bonjour Maître,
Je vous remercie sincèrement pour votre réponse très détaillée, le temps que vous avez pris pour analyser ma situation ainsi que la clarté de vos explications.
Votre retour me rassure et me permet d'y voir beaucoup plus clair concernant mes droits et les points juridiques importants à vérifier dans le bail.
Je vous remercie également pour vos conseils concernant la relecture du dossier et les différentes possibilités envisageables face aux demandes de la bailleresse.
C'est très appréciable d'avoir une réponse aussi complète et bienveillante.
Bien cordialement,

il y a 4 mois

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