Nus propriétaires / usfruitier

Sujet initié par LOLO 95, il y a 2 semaines - 352 vues

Bonjour,
Voici la situation.
En 2020 mon mari décéde.
Il avait 3 enfants d'un précédent mariage.
Il avait fait établir un testament devant notaire, me faisant usufruitière ma vie durant d'un appartement que j'ai mis en location, mes beaux enfants sont donc nus propriétaires.
Lors de la succession, la situation était tendue, puis inexistante puis elle s'est transformée en une guerre .
La notaire a notifié le démembrement au Syndic. Je me suis donc manifesté auprès de ce dernier. Apparemment, ça n'a pas été le cas de mes beaux enfants.
Lors de la succession ,
nous n'avions pas défini officiellement qui serai le représentant lors des AG.
Donc les AG m'étaient envoyées puisque je m'étais manifestée
J'ai informée le syndic que j'étais usufruitière et la fratrie LAMBERT nus propriétaires . J'ai fournis les documents officiels du décès de mon mari et mon statut d'usufruitiere.

Je ne sais pas s'ils les recevaient de leur côté.
Puis, il y a deux ans la co-pro à changé de Syndic.
Qui Devait le notifier à mes beaux enfants l'ancien ou le nouveau syndic?
A ce jour, il y a des frais de toiture terrasse que j'ai commence à assumer mais, était ce à moi de les assumer ?
L"appartement a ete affecté directement, j'ai une vidéo, ou l'eau de pluie s'écoule le long du lustre. Ils ont réfuté cette preuve. Je l'ai déclaré aupres de l'assurance du syndic, c'est lettre morte malgré mes relances.
(D'ailleurs, je pense que la co-pro ne devrait rien avoir à payer. Mais..)
Devant l'urgence, j'ai cherché à
joindre mes beaux enfant par mail, ils ont fait la sourde oreille.
Ayant moi-même changé de n° et perdu la plupart de mes contacts il ne me restais que le n° d'un des enfants. Je l'ai appelé, elle m'a raccroché au nez puis m'a bloquée. Dépourvue de tous moyens de communication,
J'ai fait la démarche auprès de la notaire qui avait établi la succession pour qu'elle les interpellent elle m'a répondu qu'elle essayerai.
En simultanée j'ai saisi la conciliatrice et c'est à elle qu'ils ont enfin répondu. L'aîné étant le porte parole.
Nous avons eut deux rendez-vous, durant lesquelles, il a maintenu la position de la fratrie.
A savoir :
"Nous refusons de payer le tantième de la facture de la toiture du toit terrasse.
Nous n'avons pas été convoqués pour assiter a l"AG par consequent pas décisionnaires.
Nous n'avons pas ete prévenus de
du changement de syndic et  ne connaissons pas par le nouveau syndic."
De leur côté en tant que nus propriétaires ils ne se sont pas manifestés auprès de l"ancien syndic pour connaitte l'evolution du bien ou d'avoir un pouvoir décisionnaire qu'ils réclament maintenant et derrière lequel ils se réfugient. 
Leur position est elle tenable actuellement ??
Lors de la 1ere seance de conciliation J'ai proposé de diviser ce tantième en 4 m'incluant dedans. REFUSÉ FERMEMENT avec toujours avec le même argument.
"Nous n'avons pas eut de convocation donc nous n'avons pas pu assister à l'AG nous n'avons rien décidé donc nous ne payerons pas. :

Par contre, ils acceptaient la vente des 2 parkings pour lesquels j'ai le même statut d'usufuitiere.
Mais à leur condition c'est a dire 35% pour moi alors que mon usufruit est de 40% j'ai 67 ans. Les impôts m'ont bien renseigné a ce sujet ce barème est Incontournable.!! Il était vert de rage. Précédemment la conciliatrice lui avait fait remarquer le montant dérisoire qu'ils auraient du se partager en modifiant le barème.
Devant cet échec,
Il m'a proposé de vendre l'appartement.
J'ai demandé a réfléchir puis , j'ai refusé.
Voilà, à ce jour , je me retrouve à payer le tantième de la facture du toit terrasse.
En conclusion : ils s'arrogent maintenant un pouvoir décisionnaire qu'ils n'ont pas cherché a obtenir précédemment pour ne pas payer la facture
Merci Maître pour votre réponse à cette situation.
Bonne journée.
Cordialement.

ci dessous la réponse de Maitre ALEX QUACH

"Bonjour Mme B. Martin,

Sur le fond, la position de vos beaux-enfants n'est pas convaincante en l'état : l'absence de convocation personnelle à l'AG ne les exonère pas automatiquement des charges de grosses réparations comme une toiture-terrasse, car en copropriété l'usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun des droits et obligations distincts, et les grosses réparations sont en principe à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien imputable à l'usufruitier.

Lorsqu'un bien est démembré, l'information doit être portée à la connaissance du syndic, et en pratique l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent communiquer leurs coordonnées pour l'exercice des droits en assemblée générale.

Si le syndic a changé, le nouveau syndic gère la copropriété à compter de sa prise de fonctions ; l'ancien n'a pas vocation à continuer à notifier quoi que ce soit après la passation, sauf pour des régularisations liées à la période antérieure.

En copropriété, lorsqu'un lot est démembré, usufruitier et nu-propriétaire doivent s'entendre sur la personne qui vote, à défaut de stipulation différente du règlement de copropriété.

Leur argument selon lequel ils n'auraient "rien à payer" parce qu'ils n'auraient pas été convoqués est fragile : le défaut de convocation peut éventuellement servir à contester une décision d'AG, mais il ne transforme pas mécaniquement une dette de travaux en dette de l'usufruitier.

Pour une réfection de toiture, la règle générale est celle des grosses réparations, donc à la charge du nu-propriétaire, tandis que l'usufruitier supporte les réparations d'entretien et les charges liées à la jouissance du bien.

Autrement dit, si la facture correspond bien à une réfection structurelle du toit, vous n'auriez, en principe, pas à en supporter seule le coût, sauf cas particulier de dégradation liée à un défaut d'entretien de votre part.

Le point décisif est de savoir qui a été appelé au paiement par le syndicat et sur quelle base. Si le syndic a réclamé la somme à vous seule, cela ne signifie pas forcément que vous étiez la seule redevable au fond ; cela peut surtout traduire un problème de gestion du dossier de démembrement au sein de la copropriété.

En revanche, si vous avez payé une somme qui relevait du nu-propriétaire, vous pourriez théoriquement en demander le remboursement à vos beaux-enfants, au moins proportionnellement à leur quote-part, mais il faudra vérifier les pièces exactes : appel de fonds, PV d'AG, nature des travaux, règlement de copropriété, acte de succession et éventuelle répartition arrêtée par la succession.

Sur les parkings, la logique est différente : en cas de vente d'un bien démembré, le prix se répartit selon la valeur fiscale de l'usufruit, laquelle dépend de l'âge de l'usufruitier ; à 67 ans, la valeur fiscale de l'usufruit est de 40% et la nue-propriété de 60%. Je vous confirme que leur proposition de 35% pour vous n'était donc pas conforme au barème fiscal de référence.

Sur la base de ce que vous décrivez, vos beaux-enfants peuvent difficilement soutenir qu'ils ne doivent rien payer uniquement parce qu'ils n'auraient pas été convoqués, surtout si les travaux sont bien des grosses réparations de toiture.

Si vous engagez une action, l'enjeu sera surtout de faire constater que la dépense litigieuse relève des grosses réparations et d'obtenir, selon le cas, soit la mise à contribution des nus-propriétaires, soit le remboursement des sommes avancées à tort.

Je vous recommande de vous faire assister d'un avocat qui vous accompagnera dans vos démarches pour faire valoir vos droits.

Si cette réponse vous éclaire, n'oubliez pas de marquer votre question comme résolue avec le bouton vert.

Alex Quach - AQ Lawyer
il y a 2 heures

Re bonjour Maître,
J'ai soumis votre réponse au conseil syndical et ils souhaiterai avoir un texte de référence sur lequel s'appuyer.
Ils veulent leur faire un rappel à la loi et obligations convocation ou non et leur obligation de se manifester auprès du syndic car à ce jour il s ne ce sont absolument pas documenté auprès de moi ou de la conciliatrice de savoir qui est le syndic.
Concernant , la toiture du toit terrasse c'est une dégradation naturelle qui ne m'implique absolument pas.

MERCI pour votre réponse.

Merci de vos réponses