Vente de part nue propriété

Sujet initié par Domi14, il y a 3 jours - 373 vues

Bonjour @Domi14

Oui, il est en principe possible de vendre à votre fils vos droits en nue-propriété reçus dans la succession de votre père. Cette vente devra nécessairement être régularisée par acte notarié, puisqu'elle porte sur des droits immobiliers successoraux.

La valeur de la nue-propriété se calcule notamment selon le barème fiscal prévu par l'article 669 du Code général des impôts. Votre mère ayant 87 ans, la valeur fiscale de l'usufruit est de 20 % et celle de la nue-propriété de 80 %. Le calcul que vous indiquez paraît donc cohérent dans son principe, sous réserve de vérification par le notaire sur la valeur exacte des biens et la composition de la succession.

Il faut également tenir compte des règles propres à l'indivision successorale. En cas de vente à une personne étrangère à l'indivision, l'article 815-14 du Code civil prévoit un droit de préemption des coïndivisaires. La question devra donc être vérifiée par le notaire selon la qualité exacte de votre fils dans l'indivision.

Points de vigilance

Il faut éviter de raisonner uniquement sur un chiffre isolé. Votre part de 32 092 € correspond à une valorisation fiscale de vos droits en nue-propriété, mais le prix de vente doit rester sérieux et cohérent avec la valeur réelle des biens. Une vente manifestement sous-évaluée pourrait être discutée par l'administration fiscale ou par les autres héritiers.

La vente de votre part ne vous empêchera pas nécessairement de bénéficier des autres aspects de la succession si vous ne vendez que des droits précisément déterminés. En revanche, si vous cédez l'intégralité de vos droits dans la succession de votre père, vous ne serez plus titulaire de ces droits par la suite. Tout dépend donc de ce qui est vendu : votre quote-part dans un bien déterminé, votre part de nue-propriété, ou l'ensemble de vos droits successoraux.

3 Conseils applicables

Prenez rendez-vous avec le notaire chargé de la succession afin qu'il confirme l'assiette exacte de vos droits, la valeur retenue, les droits de votre mère et ceux de chacune des trois sœurs.

Faites rédiger un acte précis indiquant clairement ce que vous vendez à votre fils. C'est essentiel pour éviter toute confusion entre la vente d'une part de nue-propriété et la cession globale de vos droits dans la succession.

Enfin, interrogez le notaire sur l'incidence fiscale et familiale de l'opération. Selon votre objectif, une vente, une donation ou une donation-partage peuvent parfois produire des effets très différents, notamment au regard des droits de mutation et des rapports entre héritiers.

Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie de bien vouloir indiquer la question comme résolue et de sélectionner précisément la meilleure réponse, c'est à dire en cliquant sous la réponse qui vous a été la plus utile, afin d'attribuer cette réponse à l'avocat qui vous a le plus aidé.

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Bien à vous,
Maître Jordan MINARY
Avocat au Barreau de LYON

La présente réponse constitue un avis juridique général, émis sous toutes réserves, au regard des seuls éléments exposés. Elle ne saurait se substituer à une consultation juridique personnalisée.

Pour toute démarche engageant vos droits, il convient de consulter un avocat, seul à même de procéder à une étude complète et sur pièces de votre dossier et de vous fournir une réponse adaptée.

Analyse de votre situation
Votre calcul de la part de nue-propriété est fondé sur la structure suivante : votre mère détient 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit (probablement suite aux droits légaux du conjoint survivant). À 87 ans, le barème fiscal de l'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit à 10% et la nue-propriété à 90%.
Votre formule de calcul applique 80% (tranche 81–85 ans), mais si votre mère a 87 ans révolu, la tranche applicable est 90% NP / 10% usufruit. Il convient de vérifier précisément l'âge révolu au moment de l'acte.

Est-ce possible ?
Oui, la vente de votre quote-part de nue-propriété à votre fils est juridiquement possible. Un indivisaire peut librement céder sa part, y compris à un tiers ou à un descendant. Cependant, plusieurs contraintes s'appliquent.

Points de vigilance
Droit de préemption des co-indivisaires
Avant de vendre à votre fils (qui est un tiers à l'indivision), vous devez notifier le projet de vente à vos deux sœurs co-indivisaires, qui disposent d'un droit de préemption (art. 815-14 du Code civil). Elles ont un mois pour racheter votre part aux mêmes conditions.
Votre maman doit être informée car le nouvel acquéreur sera tenu de respecter l'usufruit de votre mère jusqu'à son décès.
Évaluation du prix de vente
Pour une mutation à titre onéreux entre proches, ce n'est pas le barème fiscal de l'article 669 CGI qui s'applique, mais la valeur économique réelle de la nue-propriété. Le prix convenu entre vous et votre fils doit correspondre à la valeur vénale réelle, sous peine de risque de requalification en donation déguisée par l'administration fiscale et de taxation aux droits de donation. Il est fortement conseillé de vous appuyer sur :
•Le service Patrim (impots.gouv.fr) pour justifier la valeur retenue
•Une estimation notariale ou d'agent immobilier
Acte notarié obligatoire
La vente d'une quote-part immobilière doit être réalisée par acte authentique notarié. Le notaire établira préalablement une attestation de propriété immobilière si ce n'est pas encore fait, puis instrumentera la cession.

Démarches à suivre
1.Vérifier l'attestation de propriété immobilière post-succession (établie par le notaire en charge de la succession du père)
2.Faire évaluer la quote-part par le notaire ou un expert immobilier (valeur vénale réelle de la NP, au prorata de votre quote-part)
3.Notifier officiellement vos sœurs du projet de cession avec le prix et les conditions (acte d'huissier recommandé), et attendre le délai d'un mois
4.Signer le compromis puis l'acte authentique de cession de quote-part chez le notaire
5.Déclarer la plus-value éventuelle (la plus-value sur cession de part de NP est taxable sauf exonération résidence principale, ce qui semble peu probable ici)

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