Impayé copropriété

Question

Je souhaite obtenir votre avis concernant une disposition figurant dans notre règlement de copropriété. Il y est indiqué que les copropriétaires doivent suppléer aux défaillances de paiement des autres copropriétaires. Or, plusieurs copropriétaires ne règlent plus leurs charges, et le syndic nous demande d'avancer les sommes correspondant à ces impayés au moyen d'un appel de fonds complémentaire. Le syndic est-il légalement en droit de nous demander de supporter provisoirement les impayés des copropriétaires défaillants ? Cette clause du règlement de copropriété est-elle valable et opposable aux copropriétaires ? Sommes-nous tenus d'être solidaires des dettes de copropriétaires qui ne paient pas leurs charges ? Je vous remercie par avance pour votre analyse

Maître <span class='text-uppercase'>Quillevere</span> · Accepted Answer

Je vous remercie grandement de bien vouloir mentionner que la question est résolue. Bien à vous

Maître <span class='text-uppercase'>Quillevere</span> · Answer

Oui, il faut distinguer la responsabilité des copropriétaires défaillants et le fonctionnement financier du syndicat des copropriétaires. En principe, chaque copropriétaire reste personnellement tenu de payer ses propres charges. Vous n'êtes donc pas juridiquement « caution » ou « solidaire » des dettes privées d'un autre copropriétaire. Toutefois, le syndicat des copropriétaires doit continuer à fonctionner : payer les fournisseurs, l'assurance, l'entretien, l'électricité des parties communes, etc. Lorsque certains copropriétaires ne paient plus, une insuffisance de trésorerie peut apparaître. Dans ce contexte, il est fréquent que le syndic soumette ou appelle des provisions complémentaires afin de permettre au syndicat de faire face à ses dépenses courantes. Cela ne signifie pas que la dette du copropriétaire défaillant est transférée aux autres copropriétaires. Il s'agit plutôt d'une avance destinée à assurer le fonctionnement de la copropriété dans l'attente du recouvrement des impayés. En revanche, la clause du règlement de copropriété que vous citez mérite d'être examinée avec prudence. Une clause qui imposerait aux copropriétaires de supporter définitivement les dettes personnelles d'autres copropriétaires pourrait être contestable au regard des principes de la copropriété. Le règlement de copropriété ne peut pas créer une solidarité générale entre copropriétaires qui ne serait pas prévue par la loi. La question essentielle est donc de savoir : -si le syndic vous demande une avance de trésorerie provisoire pour le compte du syndicat ; -ou s'il prétend mettre définitivement à votre charge les impayés des copropriétaires défaillants. Dans le premier cas, la situation peut être légalement justifiée selon les décisions d'assemblée générale et les besoins de trésorerie de la copropriété. Dans le second cas, l'affirmation serait beaucoup plus discutable juridiquement, car les créances de charges demeurent dues par les copropriétaires débiteurs et le syndic a l'obligation d'engager les procédures de recouvrement appropriées à leur encontre. Je vous conseillerais de vérifier : la rédaction exacte de la clause du règlement ; la nature de l'appel de fonds demandé ; et la décision d'assemblée générale qui en constitue éventuellement le fondement. Ces éléments permettront de déterminer si le syndic sollicite une avance temporaire de trésorerie ou s'il tente de faire supporter aux copropriétaires les dettes d'autrui de manière définitive. Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue. Bien Cordialement

Marisa · Answer

Il semble qu'il y ait une confusion dans les sommes réclamées. Les charges de copropriété impayées, les provisions à payer et l'augmentation de la facture d'eau ont été regroupées dans un montant global d'environ 22 000 €, sans détail suffisamment clair.
Par ailleurs, aucune assemblée générale de copropriété n'a été organisée pour voter cette décision. Seules des réunions entre membres du syndic bénévole auraient eu lieu. Je souhaite donc savoir si cette procédure est régulière et si le syndic bénévole avait le pouvoir de prendre une telle décision sans vote de l'assemblée générale.
En outre, je conteste le principe consistant à demander aux copropriétaires à jour de leurs charges d'avancer les sommes correspondant aux impayés d'autres copropriétaires. Il m'a été indiqué que je récupérerais cet argent lorsque la trésorerie de la copropriété serait redevenue suffisante.

Suis-je en droit de refuser cette avance de charge pour impayé ?

Maître <span class='text-uppercase'>Quillevere</span> · Answer

Au vu des précisions que vous apportez, la situation paraît plus problématique que dans votre premier message.

Si le syndic bénévole réclame environ 22 000 € sans ventilation claire entre :

-les charges courantes ;
-les impayés de certains copropriétaires ;
-les provisions ;
-et les surcoûts d'eau,

vous êtes en droit de demander le détail précis des sommes réclamées et leur fondement.

Par ailleurs, un syndic, même bénévole, ne peut pas en principe créer de lui-même un appel de fonds exceptionnel qui n'aurait pas été autorisé conformément aux règles de la copropriété. Les décisions importantes concernant les appels de fonds et le budget relèvent normalement de l'assemblée générale, sauf cas particuliers prévus par la loi ou déjà votés antérieurement.

Le fait que seules des réunions informelles entre membres du syndic aient eu lieu ne remplace pas une assemblée générale régulièrement convoquée et votant selon les majorités requises.

Concernant votre question principale : oui, vous disposez d'arguments pour contester une demande consistant à vous faire avancer les impayés d'autres copropriétaires si aucun fondement clair ni aucune décision régulière de l'assemblée générale ne la justifient.

En revanche, la prudence s'impose avant de refuser purement et simplement le paiement, car il faut distinguer :

-les charges régulièrement dues par vous-même ;
-et la partie correspondant à cette avance exceptionnelle contestée.

Si le syndic engage ensuite une procédure de recouvrement, il sera important de pouvoir démontrer précisément ce que vous contestez et pourquoi.

Le fait qu'on vous indique que vous serez remboursée « lorsque la trésorerie sera redevenue suffisante » tend d'ailleurs à confirmer qu'il s'agit bien d'une avance destinée à compenser les impayés d'autres copropriétaires, et non du paiement de vos propres charges.

Dans ces conditions, vous pouvez légitimement demander :

-le détail comptable complet des 22 000 € ;
-la décision d'assemblée générale autorisant cette opération ;
-et la base juridique sur laquelle le syndic estime pouvoir exiger cette avance.

À défaut de réponse claire ou de décision régulièrement votée, la régularité de la demande peut effectivement être discutée.

Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.

Bien Cordialement.

Marisa · Answer

Merci beaucoup,  En vous souhaitant une belle journée

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