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Bail commercial : 2 impayés et local fermé, quels risques pour le propriétaire ?
Sujet initié par Licorneil y a 6 jours - 793 vues
Bonjour, j'aurais besoin de l'avis de professionnels concernant un bail commercial.
Je suis propriétaire d'un local commercial (bail 3/6/9). La locataire connaît actuellement des difficultés de paiement : deux loyers sont désormais impayés, et l'échéance du mois de septembre va prochainement arriver.
L'un des loyers impayés a été réglé par chèque, mais celui-ci a été présenté à deux reprises et rejeté pour défaut de provision.
Un commissaire de justice a récemment délivré un commandement de payer à la locataire. Concernant le chèque impayé, compte tenu du délai écoulé depuis sa première présentation, j'ai également demandé à ma banque la mise en œuvre de la procédure permettant d'obtenir un certificat de non-paiement.
Ce qui m'inquiète particulièrement aujourd'hui, c'est que la locataire avait annoncé une réouverture de son commerce, mais le local reste fermé depuis plusieurs jours. Je ne sais donc pas s'il s'agit simplement d'une fermeture temporaire ou si la situation est plus préoccupante. De mon côté, je documente la fermeture par des photographies datées prises depuis l'extérieur.
À ma connaissance, la locataire exerce également une activité complémentaire dans le local qui ne semble pas correspondre exactement à la destination prévue au bail.
Mes questions sont donc les suivantes :
- Quels sont les risques qu'une locataire dans cette situation cesse de payer durablement ? - Le fait que le commerce reste fermé après l'apparition des premiers impayés doit-il être considéré comme un signal inquiétant ? - Si elle cesse son activité ou abandonne le local, quelles sont les conséquences pour le propriétaire ? - Quelles démarches ou précautions me conseillez-vous de prendre dès maintenant pour préserver mes droits et limiter le risque de perdre les loyers dus ? - Enfin, est-ce que la procédure engagée avec le commandement de payer permet normalement de récupérer les sommes dues, même si la locataire ne régularise pas spontanément ?
Merci d'avance pour vos avis et conseils.
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Le tribunal de commerce de paris a rendu une ordonnance de référé afférente à la question du paiement des loyers pendant les périodes de fermetures administratives
Le bail est un contrat par lequel le possesseur ou le détenteur légal d'un bien en cède l'usage ou la jouissance à une autre partie, pendant un certain temps et moyennant un
Le 4 octobre 2024 j’ai quitter la ville de montpellier où j’habitais depuis 2021 afin de rentrer dans un nouveau logement à nancy, pour me rapprocher d’une
Dans votre situation, le risque que votre locataire cesse de payer durablement est élevé, surtout si elle a déjà des impayés et que son commerce est fermé. Cette fermeture peut effectivement être un signal inquiétant qui confirme ses difficultés financières.
Dès lors, si la locataire abandonne le local, vous pourrez demander la résiliation du bail et l'expulsion, mais cela nécessitera une procédure judiciaire. Il est est donc impératif de de vous aménager des preuves la situation, notamment par des photographies, un constat d'huissier ou des courriers de mise en demeure, pour renforcer votre dossier.
Concernant le commandement de payer, il est une étape préalable nécessaire à l'application de la clause résolutoire . Si la locataire ne régularise pas, vous pourrez saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et récupérer les sommes dues.
Deux loyers impayés, un chèque rejeté à deux reprises et la fermeture du commerce constituent des signaux sérieux d'une difficulté de trésorerie, voire d'une cessation prochaine d'activité.
La fermeture ne suffit toutefois pas, à elle seule, à établir un abandon du local : il faut vérifier le bail, l'existence d'une obligation d'exploitation et l'activité effectivement exercée.
De plus une activité différente de la destination contractuelle peut également justifier un commandement spécifique, à condition que le manquement soit précisément identifié et prévu par le bail.
Si le commandement de payer vise valablement la clause résolutoire et demeure infructueux pendant un mois, vous pouvez saisir le juge des référés afin qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire, prononce la résiliation du bail, ordonne l'expulsion et condamne la locataire au paiement d'une provision correspondant aux loyers, charges et accessoires non sérieusement contestables.
L'article L. 145-41 du Code de commerce impose que le commandement mentionne la clause résolutoire et le délai légal d'un mois .
Des juridictions accordent effectivement, dans cette situation, une provision sur les loyers impayés, ordonnent l'expulsion et fixent une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux .
Il faut donc, dès l'expiration du délai d'un mois, faire établir un décompte actualisé et engager rapidement une procédure en référé. Le décompte devra distinguer les sommes visées dans le commandement, les paiements éventuellement intervenus depuis, les nouveaux loyers échus et, après résiliation, l'indemnité d'occupation. La preuve de l'infructuosité du commandement est essentielle : une demande de référé peut être rejetée si le bailleur ne produit pas un décompte complet démontrant que les causes du commandement n'ont pas été réglées .
Je vous recommande de vous faire accompagner pour ce type de démarche. Il y a beaucoup de pièces même si la procédure parait simple à première vue.
Il faut parallèlement tenter une démarche amiable, non pas pour laisser la situation s'aggraver, mais pour arrêter rapidement l'hémorragie financière. Au regard des éléments exposés, il existe une forte probabilité que la locataire ne dispose pas des moyens nécessaires pour apurer durablement sa dette ; l'objectif prioritaire doit donc être de récupérer le local et de limiter l'augmentation du passif, plutôt que de multiplier les délais.
Enfin, il faut surveiller immédiatement l'éventuelle ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire. Si une procédure collective est ouverte avant que la décision constatant la résiliation ne soit passée en force de chose jugée, les poursuites individuelles relatives aux loyers antérieurs peuvent être interrompues ou interdites.
Il est donc recommandé de ne pas attendre une nouvelle échéance.
Si cette réponse vous a été utile je vous remercie d'indiquer la question comme résolue.
Je reste disponible pour échanger sur le sujet au 02.85 52.8 1 00
Le commandement de payer visant la clause résolutoire est la bonne démarche. La clause ne joue qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité (article L145-41 du code de commerce). Votre locataire peut toutefois saisir le juge pour obtenir des délais et la suspension des effets de la clause tant que la résiliation n'est pas définitivement constatée (article 1343-5 du code civil). La clause redevient acquise si l'échéancier n'est pas respecté (Cour de cassation, 26 octobre 2023, n° 22-16.216).
Le certificat de non-paiement, une fois notifié par commissaire de justice, vaut titre exécutoire. Les frais du rejet restent à la charge du tireur (article L131-73 du code monétaire et financier). Une saisie conservatoire reste possible si les conditions de droit commun sont réunies.
La fermeture prolongée n'est pas neutre. L'absence d'exploitation effective au cours des trois années précédant l'expiration du bail prive le preneur du droit au renouvellement, sauf motif légitime, et peut caractériser un motif grave et légitime de refus sans indemnité (articles L145-8 et L145-17).
Documentez la fermeture, comme vous le faites, et faites dresser un constat par commissaire de justice. Vérifiez également l'immatriculation de la locataire et l'ouverture éventuelle d'une procédure collective, laquelle interdirait toute action en résiliation pour les loyers antérieurs au jugement d'ouverture.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour conduire cette procédure.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
il y a 1 jour
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