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Copropriété : travaux privatifs et intervention sur partie commune, qui paie ?
Sujet initié par Adi88il y a 5 heures - 349 vues
Bonjour,
Je suis copropriétaire et je rencontre le problème suivant.
J'ai une vanne d'arrêt d'eau chaude située dans ma cuisine qui ne fonctionne plus : elle peut être manipulée, mais ne permet plus de couper l'arrivée d'eau chaude. Le syndic considère que cette vanne est un équipement privatif et que son remplacement est donc à mes frais. Sur ce point, je ne conteste pas leur position.
En revanche, pour remplacer cette vanne, il est nécessaire de couper l'alimentation générale de la colonne, au niveau d'une vanne située en pied de colonne, qui est, selon le syndic, un équipement commun. Il faut ensuite procéder à la vidange de la colonne, puis à sa remise en eau.
C'est sur cette partie que je m'interroge.
Le syndic m'indique que, bien que la vanne située en pied de colonne soit une partie commune, les frais liés à sa fermeture, à la vidange et à la remise en eau seraient à ma charge, au motif que ces opérations sont nécessaires à la réalisation de mes travaux privatifs.
Or, le règlement de copropriété prévoit bien que la vanne située dans mon logement relève des parties privatives, mais je n'ai trouvé aucune disposition précisant que les frais d'intervention sur les équipements communs seraient, dans ce cas, imputés au copropriétaire concerné.
Le raisonnement du syndic semble être : « l'intervention sur la partie commune est nécessaire pour permettre votre intervention sur votre partie privative, donc son coût vous incombe ».
Est-ce juridiquement fondé ?
Un deuxième point me pose question.
Le syndic m'indique que, pour l'intervention sur la partie commune, il privilégie/impose le recours au plombier habituellement mandaté par la copropriété, notamment pour des raisons de responsabilité et parce qu'il s'agit d'équipements communs.
Mais si cette intervention sur la partie commune est effectivement à ma charge, je m'interroge sur le fait que l'on puisse à la fois m'en imposer le coût et m'imposer le prestataire.
En pratique, si je choisis mon propre plombier pour remplacer ma vanne privative, je dois donc faire intervenir :
- mon plombier pour la partie privative ;
- le plombier habituellement mandaté par la copropriété pour fermer la colonne commune, la vidanger et la remettre en eau.
Je risque donc de supporter deux déplacements et deux interventions de plombiers pour une même opération.
Je précise que je ne cherche pas à contester la distinction entre partie privative et partie commune. Ma question porte uniquement sur les conséquences financières et pratiques de cette distinction :
1) Le fait qu'une intervention sur une partie commune soit nécessaire à la réalisation de travaux privatifs suffit-il juridiquement à rendre son coût imputable au copropriétaire concerné ?
2) Si ce coût est effectivement privatif, le syndic peut-il imposer le prestataire intervenant sur la partie commune ?
3) Ou, à l'inverse, si le syndic doit conserver la maîtrise de l'intervention sur l'équipement commun, les frais de cette intervention ne devraient-ils pas relever de la copropriété ?
Merci d'avance pour vos éclairages, notamment si vous avez des références légales, jurisprudentielles ou des cas similaires.
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Votre interrogation est pertinente : il faut distinguer la propriété de l'équipement, la responsabilité des travaux et la répartition de leur coût.
Le fait que la vanne située en pied de colonne soit une partie commune ne signifie pas nécessairement que toute intervention sur celle-ci doit être financée par la copropriété. En effet, si l'intervention sur la colonne est rendue nécessaire exclusivement par des travaux privatifs, le syndic peut soutenir que les frais correspondants doivent être supportés par le copropriétaire qui en est à l'origine.
Toutefois, cette imputation n'est pas automatique. Il convient d'examiner le règlement de copropriété, les éventuelles stipulations relatives aux frais d'intervention sur les parties communes et les circonstances précises de l'opération. Le syndic doit pouvoir justifier le fondement de la facturation qui vous est proposée.
Concernant le choix du prestataire, le syndic peut légitimement encadrer les interventions sur les équipements communs, notamment pour des raisons de sécurité, de responsabilité et de préservation des installations collectives. Il peut donc être justifié qu'il impose le recours à un professionnel habilité ou habituellement mandaté pour intervenir sur la colonne commune.
En revanche, cela ne signifie pas qu'il puisse librement vous imposer n'importe quel tarif ou vous facturer des prestations sans justification. Vous pouvez demander un devis détaillé précisant les opérations nécessaires, leur coût et le fondement de leur mise à votre charge.
En pratique, je vous conseille de demander au syndic de vous communiquer les dispositions du règlement de copropriété ou les décisions d'assemblée générale sur lesquelles il fonde cette imputation, ainsi que le détail du coût de l'intervention.
En l'absence de disposition claire, la question de la répartition des frais mérite effectivement d'être discutée. Le seul fait que vos travaux privatifs rendent nécessaire une intervention sur une partie commune ne suffit pas, à lui seul, à trancher définitivement la question.
Avec mes salutations dévouées,
Maître Gonzalez
il y a 5 heures
Adi88
Merci pour votre réponse. Si je comprends bien, vous indiquez que l'imputation individuelle de ces frais est envisageable, mais pas automatique.
Ma question porte précisément sur le fondement juridique de cette imputation : existe-t-il un texte ou une jurisprudence établissant que le copropriétaire doit supporter les frais de manipulation d'un équipement commun dès lors que cette manipulation est rendue nécessaire par des travaux privatifs, même en l'absence de disposition spécifique du règlement de copropriété ?
Autrement dit, le simple lien de causalité entre les travaux privatifs et l'intervention sur la partie commune suffit-il juridiquement à justifier cette facturation ?
Votre question appelle une réponse plus précise et je nuancerais effectivement mon précédent propos.
À ma connaissance, il n'existe pas de disposition générale prévoyant que le seul fait qu'une intervention sur une partie commune soit rendue nécessaire par des travaux privatifs suffit automatiquement à en mettre le coût à la charge du copropriétaire concerné.
Au contraire, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe selon lequel les dépenses relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont supportées par les copropriétaires selon les modalités de répartition prévues par le règlement de copropriété.
L'article 10-1 prévoit certaines dépenses pouvant être imputées individuellement à un copropriétaire, notamment les frais nécessaires au recouvrement d'une créance et les frais et honoraires du syndic correspondant à des prestations effectuées à son profit. Toutefois, ce texte ne prévoit pas expressément l'imputation automatique des frais d'intervention d'une entreprise sur une partie commune du seul fait que cette intervention facilite des travaux privatifs.
Il faut également distinguer cette situation de celle visée à l'article 25, b), de la loi de 1965, qui concerne les travaux réalisés par un copropriétaire affectant les parties communes et nécessitant une autorisation de l'assemblée générale, aux frais de ce copropriétaire. Dans votre cas, vous ne sollicitez pas, a priori, l'autorisation de modifier ou de transformer une partie commune : vous avez simplement besoin que l'installation collective soit temporairement manœuvrée pour permettre le remplacement d'un équipement privatif.
Une imputation individuelle pourrait néanmoins être discutée si elle repose sur une disposition particulière du règlement de copropriété, un engagement spécifique de votre part ou un fondement juridique permettant de vous rendre responsable des frais occasionnés. En particulier, la responsabilité civile prévue à l'article 1240 du Code civil suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Le seul lien de causalité matériel ne suffit donc pas nécessairement.
En l'état, je ne présenterais donc pas comme acquis que les frais de fermeture, de vidange et de remise en eau vous incombent juridiquement. Le syndic doit pouvoir préciser le fondement de cette facturation et distinguer les frais relevant de la gestion des équipements communs de ceux correspondant à une prestation individualisée.
Je vous conseillerais d'adresser au syndic une demande écrite en lui demandant de préciser : - le texte légal ou la clause du règlement de copropriété justifiant l'imputation individuelle ; - la nature exacte des prestations facturées et leur distinction avec les opérations habituelles d'entretien ou de gestion de la colonne ; - le fondement sur lequel il considère que ces frais doivent être supportés exclusivement par vous.
Je précise enfin que je n'ai pas identifié de jurisprudence de la Cour de cassation consacrant, dans une situation comparable à celle que vous décrivez, un principe général d'imputation fondé sur le seul lien de causalité entre travaux privatifs et intervention sur une partie commune.
Votre contestation est donc juridiquement défendable : le syndic ne peut pas se contenter d'affirmer que l'intervention est rendue nécessaire par vos travaux pour considérer automatiquement que son coût vous incombe.
Avec mes salutations dévouées,
Maître Gonzalez
#Meilleure réponseil y a 3 heures
Adi88
Maître, Un grand merci pour votre retour très complet.
il y a 3 heures
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