Travaux irréguliers : qu'est-ce-que je risque ?
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La réalisation de travaux sur une parcelle privée est, en principe, soumise à l'obtention préalable d'une autorisation. En outre, les travaux doivent respecter les règles d'urbanisme en vigueur (code de l'urbanisme, PLU, etc.).
Quels sont les risques encourus en cas de réalisation de travaux sans avoir, au préalable, obtenu d'autorisation d'urbanisme ? Ou en cas de réalisation de travaux en méconnaissance des règles d'urbanisme en vigueur ?
Le cas échéant, la commune peut-elle me contraindre à régulariser ma situation ?
Tout travaux de construction doit, par principe, faire l'objet d'une autorisation préalable
En principe, tout travaux de construction, même ne comportant pas de fondations doit faire l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire auprès des services de la commune sur laquelle le projet est situé (article L. 421-1 du code de l'urbanisme).
Toutefois, en fonction de la nature et de l'importance des travaux, la demande d'autorisation d'urbanisme à solliciter peut être un permis d'aménager (article L. 421-2), d'un permis de démolir (L. 421-3) ou consister au dépôt d'une simple déclaration préalable (article L. 421-4). En outre, un décret détermine les constructions, aménagements, installations et travaux qui, par dérogation aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4, sont dispensés de toute formalité.
Cela étant rappelé, en tout état de cause, les travaux doivent être conformes aux règles d'urbanisme en vigueur (code de l'urbanisme, Plan Local d'Urbanisme [ci-après "PLU"], PLU intercommunal [ci-après "PLUi"]).
Travaux irréguliers : une infraction au code de l'urbanisme susceptibles de poursuites pénales !
Tout d'abord, rappelons que le non respect de règles en matière d'occupation du sol constitue une infraction pénale.
A ce titre, les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution desdits travaux s'exposent à une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder :
- soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable ;
- soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros.
En cas de récidive, outre la peine d'amende ainsi définie, un emprisonnement de six mois pourra être prononcé (article L. 480-4 et L. 610-1 du code de l'urbanisme).
Rappelons, ensuite, que le maire de la commune sur laquelle les travaux sont réalisés (ou, le cas échéant, le président de l'établissement public territorial [ci-après "EPCI"] compétent) est tenu de faire dresser procès verbal de toute infraction au code de l'urbanisme dont il a connaissance (article L. 480-1 dudit code).
Ce procès-verbal est adressé, sans délai, au Procureur de la République qui peut décider d'engager des poursuites pénales ou de classer l'affaire sans suite. Cela étant, le classement sans suite, n'empêche pas le commune d'engager des poursuites pénales.
En cas de poursuites, le Tribunal peut ordonner la démolition des ouvrages, la réalisation de travaux de mise en conformité ou la réalisation de travaux réaffectation ; il peut assortir son injonction d'une astreinte de 500 euros par jour de retard (article L. 480-7 du code de l'urbanisme).
Travaux irréguliers : le juge civil compétent pour ordonner la démolition des travaux !
Parallèlement à l'action pénale, les contrevenants s'exposent à une action devant les juridictions civiles qui peuvent également ordonner la démolition des ouvrages ou, le cas échéant, ouvrir droit à l'indemnisation de toute personne subissant des préjudices du fait de ces travaux.
Une telle action peut, tout d'abord, être engagée par des personnes morales de droit privé. Tel est notamment le cas des propriétaires ou des occupants des parcelles voisines (perte de luminosité, dévalorisation du bien, etc.).
Cette action peut, ensuite, être engagée par la commune ou l'EPCI compétent (article L. 480-14 du code de l'urbanisme) dans un délai de 10 ans à compter de l'achèvement des travaux.
A ce titre, la Cour de cassation estime que l'action civile attribuée à la Commune est destinée à faire cesser une situation illicite et en déduit que la Commune n'a pas à démontrer un préjudice personnel et direct causé par les constructions irrégulières (civ 3, 16 mai 2019, n° 17-31.757).
Le nouvel outil des maires : l'astreinte administrative !
La création de la procédure d'astreinte administrative par la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l'engagement dans la vie locale et à la proximité de l'action publique, dite " Engagement et proximité ", a doté le maire d'un pouvoir de police spéciale pour régulariser les constructions entreprises en méconnaissance des règles d'urbanisme (art. L. 481-1 du Code de l'urbanisme).
Désormais, indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l'infraction constatée, le maire peut mettre en demeure les contrevenants de procéder à la régularisation de travaux entrepris irrégulièrement, assortie d'une astreinte pouvant atteindre 500 euros par jour de retard et 25.000 euros au total.
La mise en demeure peut imposer :
- Soit de procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité de la construction, des travaux ou installations illicites avec les dispositions méconnues ;
- Soit de déposer une demande d'autorisation visant à les régulariser
La régularisation peut impliquer de démolir les travaux entrepris irrégulièrement (CE 22 décembre 2022, req. n° 463331).
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