Crédit immobilier : quelles sont les règles à connaître pour l'emprunteur ?
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Obtenir un crédit immobilier peut être simple, mais plus complexe lorsque la situation financière de l'emprunteur ou le projet présente des particularités.
Au moment de se rendre à la banque pour y demander un crédit immobilier, mieux vaut avoir connaître les principales questions que l'établissement prêteur examinera avant d'accorder le financement.
Voici les principaux points à connaître avance de demander ou d'accepter une offre de crédit immobilier.
La réglementation du crédit immobilier s'applique notamment à certaines opérations d'acquisition, de construction ou de financement portant sur un immeuble à usage d'habitation ou mixte, dans les conditions prévues par le Code de la consommation.
Le cadre juridique du crédit immobilier a été progressivement renforcé, notamment pour améliorer l'information de l'emprunteur, encadrer l'offre de prêt et sécuriser l'assurance emprunteur.
Quelles sont les caractéristiques à connaître d'un prêt immobilier ?
Tous les établissements prêteurs, c'est-à-dire les banques et les établissements spécialisés dans le crédit, font de la publicité autour du crédit immobilier. Ces supports sont soumis à certaines règles et doivent notamment mentionner plusieurs caractéristiques essentielles du prêt :
1. l'identité du prêteur,
2. les modalités de financement offertes,
3. le coût total,
4. le taux annuel effectif global (TAEG),
5. le délai de réflexion de 10 jours avant l'acceptation définitive.
En ce qui concerne l'offre, depuis le 1er octobre 2016, les banques ont l'obligation de remettre une FISE (fiche d'information standardisée européenne) aux emprunteurs, ainsi qu'à leurs cautions le cas échéant. Ce document d'information précontractuelle obligatoire comportement des informations importantes, notamment :
- l'identité des parties,
- la nature du prêt,
- l'objet et les modalités du prêt,
- l'objet et les modalités de la mise à disposition des fonds,
- le tableau de remboursement distinguant capital et intérêts,
- les exigences en matière d'assurance et de sûreté (hypothèques, cautions),
- les modalités de transfert à une tierce personne,
- les frais éventuellement retenus en cas de non-acquisition.
Certaines mentions doivent figurer dans l'offre ou le contrat de prêt. En cas de manquement, des sanctions peuvent être prononcées selon la nature du défaut constaté, notamment une déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts lorsque les conditions légales sont réunies.
Quels délais, taux et garanties vérifier avant d'accepter?
L'établissement prêteur doit maintenir les conditions de son offre pendant une période minimale de 30 jours à compter de sa réception par le demandeur.
L'assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire dans tous les cas, mais elle est très souvent exigée par les prêteurs, notamment pour couvrir les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité. L'emprunteur peut choisir une assurance autre que celle proposée par la banque, à condition que le contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui exigé par le prêteur. La banque ne peut pas imposer son propre assureur, si cette équivalence est respectée.
Toute offre de prêt immobilier est soumise à un délai de réflexion obligatoire de 10 jours. Une acceptation anticipée peut entraîner des conséquences juridiques et exposer le prêteur à des sanctions selon les circonstances.
Toute fraude sur les dates de la part du prêteur peut entraîner aussi la perte du droit à intérêt. Par ailleurs, certains avenants, notamment lorsqu'ils modifient des éléments essentiels du prêt, doivent être formalisés selon les règles applicables au crédit immobilier. Lorsqu'une nouvelle offre de prêt est requise, un nouveau délai de réflexion peut s'appliquer selon les règles propres au crédit immobilier.
Le prêt immobilier ne peut pas être accordé à un taux dépassant le taux d'usure applicable. Ce taux est fixé et publié selon la périodicité en vigueur par la Banque de France.
Le délai laissé à l'emprunteur pour l'obtenir son prêt est généralement prévu dans la condition suspensive de l'avant-contrat. Il ne faut pas le présenter comme un délai général de réponse imposé à la banque. Depuis les décisions du HCSF rendues contraignantes, les banques appliquent en principe un taux d'effort maximal de 35% assurance comprise, et une durée de prêt généralement limitée à 25 ans, avec une marge de flexibilité et certaines tolérances dans des cas précis. En revanche, l'apport personnel de 10% relève surtout de la pratique bancaire et non d'une obligation légale générale.
Avant d'accepter une offre de prêt, vérifiez au minimum le TAEG, le coût de l'assurance, les garanties demandées, le délai de réflexion de 10 jours et les conditions suspensives prévues dans votre avant-contrat.
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