Crédit immobilier : quelles sont les règles à connaître pour l'emprunteur ?

Quelles sont les caractéristiques à connaître d'un prêt immobilier ?

Tous les établissements prêteurs, c'est-à-dire les banques et les établissements spécialisés dans le crédit, font de la publicité autour du crédit immobilier. Ces supports sont soumis à certaines règles et doivent mentionner les quatre caractéristiques principales du prêt :

1. l'identité du prêteur,

2. les modalités de financement offertes,

3. le coût total,

4. le taux annuel effectif global, dit TAEG, assurance comprise,

5. le délai de réflexion de 10 jours, garanti aux demandeurs avant l'acceptation définitive.

En ce qui concerne l'offre, depuis le 1er octobre 2016, les banques ont l'obligation de remettre une FISE (fiche d'information standardisée européenne) aux emprunteurs, ainsi qu'à leurs cautions le cas échéant. Ce document d'information précontractuelle obligatoire mentionne 15 informations importantes, dont :

- l'identité des parties,

- la nature du prêt,

- l'objet et les modalités du prêt,

- l'objet et les modalités de la mise à disposition des fonds,

- le tableau de remboursement distinguant capital et intérêts,

- les exigences en matière d'assurance et de sûreté (hypothèques, cautions?),

- les modalités de transfert à une tierce personne,

- les frais éventuellement retenus en cas de non acquisition.

Ces caractéristiques doivent impérativement apparaître sur le contrat de prêt. À défaut, le contrat de prêt pourra être considéré comme nul, ou faire perdre au prêteur le droit aux intérêts, et/ou être à l'origine d'une amende.

Comment se mettent en place les taux de prêts immobiliers ?

L'établissement financier doit maintenir les conditions de son offre pendant une période minimale de 30 jours à compter de sa réception par le demandeur.

Même si ce n'est pas obligatoire sur le plan légal, la quasi-totalité des prêteurs exige la souscription d'une assurance emprunteur contre certains risques : décès, invalidité, voire chômage. L'emprunteur est libre de choisir son assureur, la banque ne peut en aucun cas l'obliger à choisir un assureur particulier, mais elle propose par défaut de souscrire chez son assureur partenaire.

Attention, quel que soit l'assureur choisi par l'emprunteur, le prêteur ne peut ni refuser son choix, ni le remettre en cause.

Toute offre de prêt immobilier comprend un délai de réflexion obligatoire de 10 jours. Avant la fin de ce délai, aucune offre ne peut être acceptée, ni aucun versement dû. En cas d'acceptation anticipée, le contrat de prêt est nul, et ce, même si le demandeur renouvelle plus tard son acceptation.

Toute fraude sur les dates de la part du prêteur peut entraîner aussi la perte du droit à intérêt. Par ailleurs, tout avenant au contrat doit faire l'objet d'une nouvelle offre, sauf pour les crédits à taux variables dont les modalités de variation sont fixées dans le contrat initial. Qui dit nouvelle offre, dit nouveau délai de réflexion obligatoire de 10 jours.

Il n'existe pas de législation particulière sur la façon de fixer les taux de prêts immobiliers. La seule forme de réglementation en vigueur est la loi affirmant qu'un prêt immobilier ne peut pas être accordé au-delà d'un plafond appelé " taux d'usure " qui est calculé tous les trimestres par la Banque de France.

Le délai de réponse de l'établissement prêteur pour l'accord ou le refus d'un prêt immobilier est mentionné dans l'avant-contrat. S'élevant à 1 mois au minimum, ce délai est généralement fixé à 45 jours. Depuis le 1er janvier 2022 :

- il n'est plus possible d'emprunter pour une durée au-delà de 25 ans, hormis pour un bien immobilier neuf, où la durée du prêt pourra aller jusqu'à 27 ans ;

- les mensualités de remboursement, assurance emprunteur incluse, ne doivent pas dépasser 35 % de tous les revenus, revenus locatifs inclus également ;

- il est désormais demandé un apport personnel de 10 % du montant de crédit.

Les banques peuvent toutefois déroger à ces trois règles dans la limite de 20 % de leurs dossiers, notamment lorsqu'il s'agira de primo-accédants ou de demandes pour une résidence principale.