Lotissement : quand est-ce qu'un permis d'aménager est nécessaire ?
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La réalisation d'un lotissement est un acte assez classique en matière d'urbanisme.
Certains propriétaires de grandes parcelles font le choix de diviser leur terrain afin d'y créer des lots destinés à accueillir des constructions.
Cette opération est définie par l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme qui indique que "constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis".
Une telle opération relève, selon les cas, soit d'un permis d'aménager, soit d'une déclaration préalable.
En effet, le code de l'urbanisme indique que "les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable".
En synthèse donc, lors de la réalisation d'un lotissement, le porteur de projet, selon les cas, devra obtenir :
- Soit un permis d'aménager ;
- soit une décision de non opposition à déclaration préalable.
Dans le but de permettre une sécurisation des procédures, l'objet de la présente fiche est de déterminer les cas où un permis d'aménager est nécessaire lors de la réalisation d'un lotissement.
Un permis d'aménager est nécessaire lors de la création de voies, d'espaces ou d'équipements communs
Le code de l'urbanisme prévoit plusieurs cas dans lesquels un lotissement est soumis à permis d'aménager, notamment lorsqu'il prévoit des voies, espaces ou équipements communs.
D'abord, est soumis à permis d'aménager le lotissement qui prévoit la création ou l'aménagement de voies.
Un permis d'aménager est nécessaire lorsque les plans du lotissement envisagent la création ou l'aménagement de voies destinées à desservir les différents lots.
La notion de voie renvoie donc à la notion de desserte.
Il s'agit donc de la voirie créée ou aménagée dans le cadre du lotissement pour desservir les lots.
Ensuite, le lotissement est soumis à permis d'aménager dès lors qu'il prévoit la création ou l'aménagement d'espaces communs.
Ces espaces communs peuvent être de différentes natures (aires de jeux, aires de stationnement...).
Ils sont situés à l'intérieur du périmètre du lotissement au profit des différents lots.
Enfin, un permis d'aménager s'impose si le lotissement prévoit la réalisation d'équipements communs.
Il peut notamment s'agir d'équipements communs propres au lotissement, par exemple pour sa desserte ou son raccordement, lorsqu'ils sont prévus au bénéfice de plusieurs lots.
Il peut également s'agir des équipements internes, notamment l'assainissement individuel.
Il est important de noter que ces voies, espaces et équipements doivent être communs à plusieurs lots qui sont destinés à être bâtis et qui sont propres au lotissement.
Cela signifie qu'un permis d'aménager est requis lorsque l'opération crée des lots à bâtir et prévoit des voies, espaces ou équipements communs liés au lotissement.
Il faut enfin préciser que l'analyse dépend des équipements prévus par l'opération de lotissement tels qu'ils ressortent du dossier déposé.
En pratique, il est fortement recommandé de s'assurer que le projet de lotissement entre dans le champ d'application du permis d'aménager.
Si, au regard du contenu du dossier et du régime applicable, le projet entre dans ces cas, un permis d'aménager devra être obtenu pour la réalisation du lotissement.
A titre d'exemple, un projet de lotissement comprenant quatre lots destinés à être bâtis et comportant une voie de desserte interne sera soumis à permis d'aménager.
En revanche, un lotissement de trois lots, sans équipements communs ni voirie interne, sera simplement soumis à déclaration préalable.
Un permis d'aménager peut être nécessaire selon la localisation du lotissement
Le code de l'urbanisme prévoit aussi des cas où le lotissement est soumis à permis d'aménager en raison de sa localisation, notamment dans certains périmètres protégés.
D'abord, doit être précédé d'un permis d'aménager le lotissement qui est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable.
Les sites patrimoniaux remarquables concernent les lieux (villes, villages) dont la conservation ou la mise en valeur présente un intérêt public.
La soumission du projet à un permis d'aménager permet donc de s'assurer d'une meilleure qualité paysagère.
Ensuite, est soumis à permis d'aménager le lotissement situé dans les abords des monuments historiques.
Il arrive que certains bâtiments, pour des raisons patrimoniales, fassent l'objet d'un classement ou d'une inscription au titre des monuments historiques.
Les terrains situés dans les abords de ces monuments historiques sont alors soumis à une réglementation plus stricte en matière d'insertion architecturale.
Le permis d'aménager, qui est donc imposé dans ce cas-là pour un lotissement, doit justement permettre de garantir une meilleure insertion paysagère.
Enfin, doit faire l'objet d'un permis d'aménager le lotissement situé dans un site classé ou en instance de classement.
Un site classé est un espace protégé en raison de son intérêt général, notamment artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque.
Pour cette raison, le lotissement est soumis à permis d'aménager pour veiller à la qualité paysagère.
En pratique, avant de déposer le dossier, il faut vérifier à la fois la localisation du terrain et le contenu exact du projet, car la création de voies, d'espaces ou d'équipements communs, comme la situation dans certains périmètres protégés, peut imposer un permis d'aménager.
Il est également important de vérifier les règles locales d'urbanisme et les servitudes qui peuvent complexifier le régime national. En cas de doute, il faut donc apprécier à la fois la localisation du terrain, le contenu exact du projet et le dossier déposé pour déterminer si un permis d'aménager est requis.
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