Comment réagir en cas de déchéance du terme d'un crédit immobilier ?

Par Maître FAGEBAUME, Avocat Publié le 28/07/2026 à 06h31

Vous avez accumulé du retard dans le remboursement de votre crédit immobilier et votre banque vous notifie la déchéance du terme. Concrètement, cela signifie qu'elle exige le remboursement immédiat de la totalité du capital restant dû, et non plus seulement des mensualités impayées. Cette situation, souvent vécue comme un choc, peut conduire à diverses mesures de recouvrement initiées par la banque, notamment la saisie du bien immobilier si rien n'est fait. Pourtant, des recours existent et le processus n'est pas irréversible à condition de réagir vite et de connaître ses droits.

Qu'est-ce que la déchéance du terme et comment se déclenche-t-elle ?

Lorsqu'une banque accorde un crédit immobilier, elle accepte d'être remboursée progressivement selon un échéancier convenu. Ce droit de rembourser à un rythme étalé dans le temps s'appelle le " terme ". La déchéance du terme met fin à cet avantage : l'emprunteur perd le bénéfice de l'échelonnement et doit rembourser immédiatement l'intégralité du capital restant dû, majoré des intérêts de retard et, le cas échéant, d'une indemnité contractuelle. En pratique, la déchéance du terme est prononcée par la banque lorsque l'emprunteur a manqué plusieurs échéances de remboursement. Elle ne peut pas intervenir du jour au lendemain : le contrat de prêt prévoit les conditions dans lesquelles la banque peut y recourir, et la loi impose une mise en demeure préalable. L'emprunteur doit avoir été informé du risque et avoir disposé d'un délai pour régulariser sa situation avant que la déchéance ne soit prononcée.

Quels sont les premiers réflexes à adopter ?

Le pire réflexe face à une notification de déchéance du terme est l'inaction. Chaque jour qui passe réduit vos options et rapproche l'éventualité d'une saisie immobilière. La première chose à faire est de vérifier que la procédure suivie par la banque est régulière. La déchéance du terme ne peut être prononcée que si le contrat de prêt le prévoit expressément et si une mise en demeure vous a été adressée au préalable, vous laissant un délai pour régulariser les impayés. Si la banque a prononcé la déchéance sans respecter ces étapes, elle peut être contestée devant les tribunaux. La deuxième démarche est de prendre immédiatement contact avec votre banque pour tenter de trouver une solution amiable. Une régularisation des échéances impayées, même tardive, peut parfois conduire la banque à renoncer à la déchéance et à rétablir le calendrier de remboursement initial. Certaines banques acceptent également un réaménagement du prêt (allongement de la durée, réduction temporaire des mensualités) lorsque la difficulté financière est passagère et que l'emprunteur fait preuve de bonne foi.

Quels recours juridiques sont possibles ?

Si la négociation amiable échoue, plusieurs voies de recours restent ouvertes. Vous pouvez saisir le tribunal pour demander des délais de paiement. Le juge peut accorder un report ou un rééchelonnement du remboursement sur une durée pouvant aller jusqu'à deux ans, en tenant compte de votre situation financière et de vos efforts pour régulariser. Pendant ce délai, les mesures d'exécution (notamment la saisie du bien) sont en principe suspendues. Vous pouvez également contester la régularité de la déchéance elle-même. Les tribunaux exercent un contrôle strict sur les conditions dans lesquelles la banque prononce la déchéance du terme. Une mise en demeure imprécise, un délai de régularisation trop court, un manquement aux obligations d'information de la banque : autant de motifs qui peuvent conduire le juge à déclarer la déchéance irrégulière et à rétablir le contrat de prêt dans ses conditions initiales. Enfin, si votre situation d'endettement dépasse le seul cadre du crédit immobilier, le dépôt d'un dossier de surendettement auprès de la Banque de France peut entraîner la suspension des poursuites et offrir un cadre global de traitement de vos dettes. Cette procédure, ouverte aux personnes physiques de bonne foi dans l'impossibilité de faire face à leurs dettes, peut aboutir à un rééchelonnement, voire dans les cas les plus graves à un effacement partiel des créances.

Que se passe-t-il si la situation n'est pas résolue ?

Lorsque la déchéance du terme est définitive et que le capital restant dû n'est pas remboursé, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière. Le bien financé par le prêt (et parfois d'autres biens immobiliers appartenant à l'emprunteur) est alors mis en vente forcée par l'intermédiaire du tribunal. Le prix obtenu lors de la vente est affecté au remboursement de la créance de la banque, et l'éventuel surplus est restitué à l'emprunteur. Cette procédure est longue et coûteuse, tant pour la banque que pour l'emprunteur. C'est pourquoi, même à ce stade, une vente amiable du bien (c'est-à-dire organisée par l'emprunteur lui-même avec l'accord de la banque) est souvent préférable. Elle permet généralement d'obtenir un prix supérieur à celui d'une vente aux enchères et de maîtriser davantage les conditions de la transaction.

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