Zone à urbaniser et opérations d'ensemble : attention au règlement du PLU !

Par Maître GIUDICELLI, Avocat Publié le 27/10/2026 à 17h38

Le Conseil d'Etat vient de rendre une décision particulièrement importante pour ce qui concerne la réalisation de projets au sein d'une zone à urbaniser (Conseil d'État, 12 octobre 2026, n° 505543).

Dans cet arrêt, la juridiction administrative précise dans quelles conditions les auteurs du plan local d'urbanisme peuvent obliger à la réalisation d'une opération d'ensemble au sein d'une zone à urbaniser.

Elle précise également, dans ce cadre, les subtilités dans la rédaction des orientations d'aménagement et de programmation (OAP).

En principe, une opération d'ensemble peut ne concerner qu'une partie de la zone AU

Pour mémoire, le règlement du plan local d'urbanisme comporte des zones à urbaniser (AU).

Il s'agit, sur le territoire communal, de secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation.

Le code de l'urbanisme rappelle qu'au sein des zones AU, sous certaines réserves tenant notamment à la desserte, les constructions y sont autorisées :

Soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble ;
Soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.

Dans la décision commentée, le Conseil d'Etat rappelle le principe s'agissant des modalités de réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble.

Il indique ainsi que, par principe, le plan local d'urbanisme peut prévoir que les autorisations d'urbanisme au sein d'une zone à urbaniser seront délivrées à l'occasion de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble.

Il est précisé que cette opération d'aménagement d'ensemble peut ne porter que sur une partie seulement des terrains de la zone concernée.

En d'autres termes, une opération d'aménagement d'ensemble n'a pas nécessairement à porter sur toute la zone AU.

Elle peut concerner seulement une partie des terrains, dans le respect des conditions fixées par le règlement du PLU et les OAP.

Par exception, le PLU peut imposer une opération couvrant toute la zone AU

Le Conseil d'Etat vient toutefois nuancer le principe en posant une exception.

Il est possible d'imposer la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, en zone à urbaniser, sur la totalité des terrains de la zone concernée.

Une opération portant sur l'ensemble de la zone peut être imposée dans deux situations :

Soit le règlement du PLU prévoit que l'opération doit couvrir toute la zone ;
Soit les conditions d'aménagement et d'équipement définies par le règlement et les OAP impliquent nécessairement une opération couvrant la totalité des terrains concernés.

Il convient donc d'être particulièrement vigilant quant à la rédaction du règlement et des orientations d'aménagement et de programmation.

La décision du Conseil d'Etat apporte un exemple.

Dans cette affaire, le règlement du PLU et l'OAP autorisaient expressément un aménagement en plusieurs phases.

Le Conseil d'État précise que la référence à un "schéma global cohérent de la zone" n'imposait ni une urbanisation d'un seul tenant ni la production d'un document spécifique non défini par le PLU.

Elle exigeait seulement de ne pas compromettre l'aménagement ultérieur des autres parcelles.

En synthèse donc, il convient de procéder à une lecture attentive des documents du plan local d'urbanisme afin de déterminer si la réalisation d'une opération d'ensemble au sein d'une zone à urbaniser peut être fractionnée ou non.

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En principe, une opération d'ensemble peut ne concerner qu'une partie de la zone AU

Par exception, le PLU peut imposer une opération couvrant toute la zone AU