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Question résolue par Maître Thibaud SEBBAR
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Thibaud

Aménagement de combles sans déclaration préalable
Sujet (Cloturé) initié par antlavie, il y a 4 ans - 5989 vues

Bonjour,
J'ai fait aménager les combles de ma maison en 2002 en faisant poser 3 velux. Je souhaite vendre ma maison maintenant, c'est-à-dire 19 ans après. Y a-t-il prescription ? Si non, quelles démarches de régularisation dois-je effectuer et quelles sont les sanctions encourues ?
Merci de vos réponses
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Urbanisme : Règles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.

Votre demande concerne une règle d'urbanisme ou une autorisation, ou un projet de construction/aménagement : SCOT, PLU, carte communale, ZAC.

Elle peut viser un permis de construire/d'aménager/de démolir, une déclaration de travaux, le droit de préemption, l'expropriation, une construction illégale, les règles littoral et environnement, l'urbanisme commercial et les recours (dont CNAC).

Litige administratif : Contester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).

Votre situation oppose une administration ou un établissement public et vous souhaitez contester une décision (refus, retrait, sanction, autorisation) ou l'absence de réponse de l'administration.

Le dossier relève d'un recours administratif et, le cas échéant, du tribunal administratif, notamment en marchés publics, responsabilité de l'administration, élections et collectivités, fonction publique, urbanisme, droit des étrangers.

Pénal : Victime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).

Vous êtes victime, suspect(e)/mis(e) en cause ou condamné(e) dans une affaire pénale : plainte, convocation, audition, garde à vue, enquête ou instruction.

La procédure peut passer par une alternative (médiation, composition pénale), une CRPC ou une comparution immédiate, puis un jugement devant le tribunal de police, le tribunal correctionnel ou la cour d'assises, avec constitution de partie civile possible et recours (appel, cassation). Le sujet peut aussi inclure les infractions routières/permis et l'exécution/aménagement de peine.

Bail commercial : Bail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux commerciaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

Préjudice corporel : Accident, agression, responsabilité, expertise médicale et indemnisation des préjudices corporels et moraux subis.

Vous avez été blessé(e) à la suite d'un accident ou d'une agression et vous demandez l'indemnisation de vos préjudices.

Le dossier peut concerner un accident de la route (conducteur, passager, cycliste, piéton), un accident du travail, un accident médical (hôpital public ou clinique/médecin), un accident de la vie (domestique, scolaire, sport, loisir) ou une agression, en tant que victime.

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Votre demande concerne :
Schéma de cohérence territoriale (SCoT)

Schéma de cohérence territoriale (SCoT)
Document de planification à l'échelle d'un territoire, qui fixe les grandes orientations d'aménagement.

Exemple : règles générales sur l'urbanisation d'une zone.

Plan local d’urbanisme (PLU)

Plan local d'urbanisme (PLU)

Document local qui fixe les règles de construction et d'utilisation des terrains dans une commune ou intercommunalité.

Exemple : hauteur maximale d'une construction.

Carte communale

Document d'urbanisme simplifié utilisé par certaines communes pour délimiter les zones constructibles.

Exemple : terrain situé en zone constructible ou non.

Zone d’aménagement concerté (ZAC)

Zone d'aménagement concerté (ZAC)

Secteur aménagé par une collectivité ou un aménageur pour réaliser un projet urbain d'ensemble.

Exemple : création d'un nouveau quartier ou d'une zone d'activités.

Permis de construire

Autorisation nécessaire pour certains travaux importants ou constructions nouvelles.

Exemple : construire une maison, agrandir fortement un bâtiment.

Permis d'aménager

Autorisation requise pour certains aménagements de terrain.

Exemple : lotissement, camping, aire de stationnement ou division foncière complexe.

Permis de démolir

Autorisation pouvant être exigée avant de démolir tout ou partie d'une construction.

Exemple : démolition d'un bâtiment en secteur protégé.

Déclaration préalable de travaux

Démarche simplifiée pour certains travaux moins importants qu'un permis.

Exemple : modification de façade, clôture, petite extension ou abri de jardin.

Droit de préemption

Possibilité pour une collectivité d'acheter prioritairement un bien mis en vente dans certaines zones.

Exemple : commune qui préempte une maison ou un terrain.

Expropriation

Procédure permettant à une personne publique d'imposer la cession d'un bien pour un projet d'utilité publique, avec indemnisation.

Exemple : création d'une route.

Construction illégale (non autorisée ou non conforme)

Situation dans laquelle des travaux ont été réalisés sans autorisation ou sans respecter l'autorisation délivrée.

Exemple : extension non déclarée ou non conforme.

Littoral

Règles particulières applicables aux communes proches de la mer afin de protéger les espaces littoraux.

Exemple : contestation d'un projet en zone côtière.

Environnement

Litige où les règles d'urbanisme croisent des enjeux environnementaux.

Exemple : projet de construction affectant une zone naturelle ou protégée.

Urbanisme commercial

Règles relatives à l'implantation ou l'extension de surfaces commerciales.

Exemple : autorisation pour créer ou agrandir un magasin.

Recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC)

Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC)

Recours devant l'instance nationale qui examine certaines décisions liées aux projets commerciaux.

Exemple : contestation d'un avis de commission départementale.

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Madame, Monsieur,

En matière de construction ne respectant pas les dispositions d'urbanisme applicables, les recours se prescrivent de la manière suivante :

- Pour l'action dont dispose la Commune, par 10 ans à compter de l'achèvement des travaux (article L.480-14 du Code de l'urbanisme) ;

- Pour l'action pénale, par 3 ans (article 8 du Code de procédure pénale dans sa version applicable en 2002) ;

- Pour l'action civile en trouble de voisinage, par 5 ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 (soit le 18 juin 2013 au plus tard).

Dès lors, il apparaît que les actions existantes à l'encontre de vos travaux sont aujourd'hui prescrites.

Vous vous interrogez en outre sur les conséquences de l'installation illégale de velux quant à votre projet de vente. Cela pose en substance la question du devenir des éventuelles demandes d'autorisation de construire que pourraient déposer les acquéreurs.

En effet, de jurisprudence constante, une déclaration préalable ou une demande de permis de construire doit obligatoirement porter sur l'ensemble des éléments de construction qui ont eu pour effet de transformer le bâtiment tel qu'il avait été autorisé par le permis primitif.

Si les acquéreurs souhaitent à l'avenir réaliser de nouveaux travaux, leur déclaration préalable ou leur demande de permis de construire devra donc également porter sur les éléments que vous avez réalisés sans autorisation. A défaut, le service instructeur serait tenu de rejeter la demande.

L'article L.421-9 du Code de l'urbanisme précise toutefois les cas dans lesquels un refus ne peut aps leur être opposé sur cette seule base :
« Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ».

Cependant, cette exception ne s'applique ni dans certaines zones protégées pour des raisons environnementales, ni aux demandes soumises à permis de construire. Si votre logement se situe dans une telle zone, ou si l'aménagement de vos combles nécessitait un permis de construire (création de surface habitable supérieure à 20m² par exemple), alors une régularisation serait nécessaire.

Sous ces réserves, les futurs acquéreurs ne pourront pas se voir opposer de refus en raison de vos installations réalisées sans autorisation.

Vous noterez néanmoins qu'en application des dispositions du Code civil, le vendeur d'un bien érigé en méconnaissance de la réglementation urbanistique est tenu d'en informer les acquéreurs. A défaut, il engage sa responsabilité contractuelle et s'expose à une condamnation au paiement de dommages et intérêts ou à une dénonciation de la vente .

Tels sont les éléments que je pouvais vous apporter en réponse à votre sollicitation. Je demeure à votre disposition en cas de difficultés particulières nécessitant l'intervention d'un avocat.

Me Thibaud SEBBAR

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Courtoisie : Quand un membre répond à votre question, il est préférable de le remercier. D'autre part, si vous estimer que la réponse qui vous a été fournie ne correspond pas à votre attente, ne reposez pas la même question dans un autre message, mais précisez votre demande dans le même message.

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