Bonjour Maître et merci pour votre réponse rapide mais je suis perplexe.
Vous dites : "un bailleur ne peut pas mettre à la charge du preneur des frais de location pour des prestations qu'il a réalisées lui-même, SAUF si cela est prévu par le contrat et dans le respect des dispositions légales en vigueur."
Il suffirait donc d'insérer une clause de partage des frais de location dans le contrat pour que ce soit valable ?
Pourriez-vous me préciser la source de ce "sauf si", texte de loi ou jurisprudence ?
Merci encore.
DG
Oui, le bailleur est tenu de prendre à sa charge les travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire.
Cela signifie qu'une clause de partage des frais peut effectivement être insérée dans le contrat, à condition qu'elle soit clairement formulée et acceptée par les deux parties.
La jurisprudence précise que le bailleur ne peut pas s'exonérer de son obligation de délivrer les lieux loués par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux (Cass. Civ. 3e 1 Juin 2005 n°04-12.200).
De plus, une clause stipulant que le locataire prend les lieux en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de maintenir les lieux en état de servir à l'usage prévu (Cass. Civ. 3e 18 Mars 1992 n°90-12.809).
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Si on laisse de côté la réflexion sur les travaux qui n'est pas vraiment mon sujet, je serais heureux d'avoir la référence au texte ou à la jurisprudence ou le raisonnement juridique permettant d'insérer une clause de partage des frais de location.
La répartition des charges dans le cadre d'un bail ou d'une copropriété est régie par des dispositions spécifiques.
En matière de copropriété, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il est donc essentiel que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Cela permet d'établir un cadre juridique pour la répartition des frais de location et d'entretien.
Référence Juridique : Article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Contenu : "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot..."
Ainsi, pour insérer une clause de partage des frais de location, il est crucial de se référer à cette loi et de s'assurer que le règlement de copropriété est conforme aux dispositions légales en vigueur.
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Le partage des frais de location (notamment les frais d'agence) peut être inséré contractuellement dans le bail sous réserve du respect des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son **article 1er** et **article 5**.
**Article 5 I alinéa 1 et suivants** : seuls certains frais peuvent être partagés entre bailleur et locataire, et uniquement dans la limite des plafonds réglementaires (frais de visite, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux). Les autres frais (ex. : honoraires d'entremise, publicité, etc.) **restent intégralement à la charge du bailleur**.
Toute clause contraire est réputée non écrite (jurisprudence constante, cf. Cass. 3e civ., 12 janv. 2005, n°03-17.367). En revanche, **dans un bail commercial ou professionnel**, la liberté contractuelle est plus large (article L145-1 et suivants du Code de commerce), et le partage des frais est librement négociable.
Donc, dans un bail **d'habitation soumis à la loi de 1989**, une clause de partage ne peut s'appliquer **que pour les frais légalement partageables et dans les limites prévues par décret** (décret n° 2014-890 du 1er août 2014).
Merci de valider ma réponse.
Bonjour et merci.
Vous ai-je bien compris si je reformule ainsi : "une clause de partage peut s'appliquer pour les frais légalement partageables et dans les limites prévues par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014."
Et ceci bien que je ne puisse évidemment fournir de facture pour ces prestations réalisées par moi-même. La somme étant calculée par application de la même formule que les agences.
Je précise qu'il s'agit d'une location meublée qui sera la résidence principale du locataire.
Merci.
Oui, vous avez bien reformulé : un bailleur peut légalement mettre à la charge du locataire **certains frais liés à la mise en location**, même s'il les réalise lui-même, **à condition que** :
– il s'agisse des **frais légalement partageables** listés par l'**article 5 de la loi du 6 juillet 1989**,
– **le logement constitue la résidence principale** du locataire,
– et que les **plafonds fixés par le décret n°2014-890 du 1er août 2014** soient respectés (12 €/m² maximum selon la zone, avec un plafond global).
Même sans facture, une **clause dans le bail mentionnant clairement le montant et la nature des frais**, calculée selon le barème légal, peut être acceptée. Mais en cas de litige, l'absence de justificatif peut être contestée.
Donc oui, le bailleur peut appliquer une somme équivalente à celle facturée par une agence **dans la limite légale**, même s'il fait le travail lui-même, mais il doit **pouvoir justifier du respect du plafond réglementaire** en cas de contestation.
Merci de valider ma réponse.
Sachez que selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions relatives aux charges récupérables s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale.
Cependant, les logements meublés sont exclus de ce cadre, sauf si les parties en décident autrement.
De plus, l'article 23 de la même loi précise que les charges récupérables doivent être justifiées et correspondent à des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée.
En l'absence de factures pour les prestations réalisées par vous-même, il pourrait être difficile de justifier ces charges auprès du locataire.
Par conséquent , bien que vous puissiez envisager une clause de partage, son application dépendra de la possibilité de justifier les frais engagés et de la volonté des parties de s'accorder sur ces modalités.
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Bonjour maître,
Je vous remercie pour votre réponse claire.
Il ne me reste qu'une question : est-ce que la simple application de la formule du décret du 1er août 2014 (12 € le mètre carré), peut constituer ou se substituer au justificatif que vous évoquez ?
En vous remerciant.
non, la simple application de la formule du décret du 1er août 2014 (12 € par m² de surface habitable en zone tendue) ne suffit pas à elle seule à constituer un justificatif valable. ce plafond fixe **le montant maximal que le locataire peut être légalement tenu de payer**, mais il **n'exonère pas le bailleur d'apporter la preuve que ces frais ont effectivement été engagés** (article 5 de la loi du 6 juillet 1989).
si vous réalisez vous-même les prestations (visite, rédaction du bail, etc.), vous pouvez en principe appliquer ce plafond, mais en cas de litige, l'absence de facture ou de justificatif écrit sur la réalité du travail accompli pourra être contestée. la jurisprudence exige une certaine traçabilité, même minimale, pour que la clause soit opposable au locataire.
merci de valider ma réponse.
En ce qui concerne les frais, la simple application d'une formule de calcul, même si elle est conforme aux dispositions du décret, ne remplace pas l'obligation de fournir des pièces justificatives. Les factures ou autres documents prouvant les dépenses engagées sont nécessaires pour justifier les frais récupérables.
Ainsi, vous ne pourrez pas vous contenter de la formule pour justifier les frais ; il vous faudra des preuves tangibles des dépenses engagées, même si ces dépenses ont été réalisées par vous-même.
En résumé, la formule ne peut pas se substituer aux justificatifs requis pour les frais récupérables dans le cadre d'une location meublée.
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