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Il s’agit, pour un locataire, de consentir lui-même une location à une ou plusieurs autres personnes, de tout ou partie du logement loué.
Il s’agit donc d’un contrat de location conclu entre un locataire et une autre personne, le sous-locataire.
Il ne faut pas confondre la notion de sous-location et celle d'hébergement !
Le locataire a la jouissance du logement et peut donc y recevoir et héberger qui il souhaite, sans avoir à en informer le bailleur.
La personne hébergée qui partage les frais n’est ni un colocataire ni un sous-locataire.
Seul celui qui verse un loyer au locataire pour l’occupation de tout ou partie du logement est un sous-locataire.
Le locataire ne peut pas sous-louer le logement sans avoir obtenu l'accord écrit du bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).
Cet accord n’est pas un simple accord sur le principe de la sous-location. Il doit également préciser le prix du loyer.
La loi précise que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
Autrement dit, le locataire ne peut pas percevoir du sous-locataire un loyer supérieur au loyer dont il est redevable vis-à-vis du bailleur.
Comme le contrat de location, le contrat de sous-location établi les rapports entre les parties.
Il doit préciser le montant du loyer (en accord avec le bailleur), la date de paiement du loyer, la durée de la sous-location, les obligations des parties, la répartition des charges… etc.
La conclusion d’un tel contrat ne libère pas le locataire de ses obligations vis-à-vis du bailleur. Il est notamment toujours redevable du loyer et des charges.
En cas de cessation du contrat de bail entre le bailleur et le locataire, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
En effet, les juges considèrent que la sous-location cesse d'exister du fait de la cessation du bail principal, et ce sans congé préalable.
Le locataire est également responsable vis-à-vis du bailleur des manquements de son sous-locataire.
Le contrat de location conclu entre le locataire et le sous-locataire n’est pas régi par la loi du 6 juillet 1989.
En revanche, les dispositions du Code civil sont applicables (notamment l’article 1717).
En cas de non paiement du loyer par le locataire, le bailleur dispose d’une action directe en paiement contre le sous-locataire, dans la limite du montant du sous-loyer (article 1753 du Code civil).
Le bailleur qui parviendrait à établir la preuve que le locataire sous-loue sans autorisation peut demander la résiliation du bail principal.
Dans ce cas, l’occupant du logement devient un occupant sans droit ni titre, redevable d’une indemnité d'occupation (à ne pas confondre avec un loyer) dont le montant est évalué par le juge.
En pratique, il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence d’une sous-location non autorisée.
Or cette preuve est souvent difficile à rapporter, eu égard à la frontière ténue entre hébergement et sous-location.
