Bonjour
Votre situation est effectivement complexe, car elle concerne le droit des successions (nu-propriété et usufruit) et son impact sur plusieurs prestations sociales. Voici une analyse détaillée et les références juridiques à faire valoir auprès des organismes concernés :
1- Ce que représente la nue-propriété
La nue-propriété vous confère le titre de propriétaire, sans le droit d'usage ni de location. Ces prérogatives appartiennent à l'usufruitier (ici, votre mère et votre beau-père).
En droit, ce bien est donc un actif patrimonial non productif de revenus.
Vous ne payez pas la taxe foncière, car cela incombe à l'usufruitier.
2- Impacts sur les prestations sociales
Bien que vous ne puissiez ni vivre ni tirer profit du bien, les administrations tiennent compte de la valeur vénale de ce patrimoine pour évaluer votre capacité contributive :
a- APL (Allocation de logement)
La CAF peut intégrer un revenu fictif équivalent à 3 % de la valeur vénale de la nue-propriété dans votre déclaration de ressources.
Ce n'est pas la base cadastrale inscrite sur la taxe foncière (valeur locative) qui est prise en compte, mais une estimation du bien sur le marché, réduite selon l'âge de l'usufruitier.
b- AAH (Allocation Adulte Handicapé)
Même logique que pour l'APL : la CAF ou la MDPH considère les biens immobiliers non exploitables comme générant un revenu forfaitaire de 3 % de leur valeur vénale.
c- ASI (Allocation Supplémentaire d'Invalidité)
Cette prestation complémentaire est soumise à des conditions de ressources. Le revenu fictif de la nue-propriété sera pris en compte également (application du 3 %).
d- CSS (Complémentaire Santé Solidaire)
Même règle : les ressources intégrées comprennent les biens immobiliers, y compris la nue-propriété, évalués à 3 % de leur valeur estimée.
3- Que faire concrètement ?
- Estimer la valeur vénale : Soit via un notaire ou une agence, soit en utilisant l'acte de donation + barème fiscal
- Calculer la nue-propriété : Barème selon l'article 669 du CGI : % de valeur selon l'âge des usufruitiers (ex : 60 % si l'usufruitier a entre 61-70 ans)
- Justifier auprès des administrations : Insister sur le fait que vous n'avez ni la jouissance ni les revenus du bien, et que vous ne pouvez le déclarer comme résidence secondaire
4- Textes juridiques à citer
- APL: Article R.822-3 du CCH, renvoie au CSS pour prise en compte du patrimoine
- AAH : Articles L.821-1 et R.821-4 du CSS
- ASI : Articles L.815-1 et R.815-2 du CSS
CSSArticles L.861-1 et R.861-1 du CSS
- Évaluation de la nue-propriété : Article 669 du Code Général des Impôts (CGI)
4- Exemple de calcul
Si le bien vaut 200 000 € et votre mère a 65 ans :
Valeur nue-propriété = 200 000 € × 60 % = 120 000 €
Revenu fictif annuel = 3 % × 120 000 € = 3 600 € / an, soit 300 € / mois
Ce montant peut être intégré dans vos ressources, sans que vous touchiez un centime — ce qui rend le système assez injuste dans votre cas.
Je reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister.
Merci d'indiquer votre préoccupation comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT.
Bonjour,
Commençons par démêler les informations. Votre situation est complexe car elle implique la nue-propriété, l'usufruit et l'impact sur diverses prestations sociales. Les informations que vous avez reçues sont partiellement correctes, mais nécessitent des précisions et des nuances importantes.
Principes de la nue-propriété et de l'usufruit :
Nue-propriété : Vous êtes propriétaire des murs (du "titre de propriété"), mais vous n'avez ni le droit d'utiliser le bien (y habiter), ni le droit d'en percevoir les revenus (le louer). C'est ce qu'on appelle le droit de "disposer" du bien (le vendre, le donner, etc.), mais avec l'accord de l'usufruitier pour certaines actions (ex: vente de la pleine propriété).
Usufruit : Votre mère et votre beau-père ont l'usufruit, ce qui signifie qu'ils ont le droit d'utiliser le bien (y habiter) et d'en percevoir les fruits (le louer et en garder les loyers).
Impôts locaux : En principe, c'est l'usufruitier qui est redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation (si le logement est leur résidence principale). En tant que nu-propriétaire, vous n'avez pas ces charges.
Impact sur vos prestations sociales (APL, AAH, ASI, CSS) :
C'est le point crucial, et les différentes administrations interprètent parfois différemment la notion de "ressources" ou de "patrimoine". Il est essentiel de distinguer ce qui est pris en compte ou non.
Le problème principal est que, même si vous n'avez pas la jouissance du bien, la nue-propriété est considérée comme un élément de votre patrimoine.
1. Allocation Personnalisée au Logement (APL)
L'APL est une aide au logement calculée selon un barème qui prend en compte vos ressources, la composition de votre foyer et le montant de votre loyer.
Règles générales de la CAF : La CAF prend en compte non seulement les revenus déclarés (salaires, pensions, allocations, etc.) mais aussi un forfait mobilier et immobilier. Ce forfait s'applique lorsque vous détenez un patrimoine qui ne vous rapporte pas de revenus réels (comme une nue-propriété non louée).
Le fameux 3% : L'employée de la Sécurité Sociale fait référence à une règle qui est souvent appliquée par la CAF et d'autres organismes : une valeur forfaitaire de 3% de la valeur vénale de la nue-propriété peut être réintégrée dans vos ressources annuelles.
Texte de référence (indirect) : Le calcul des APL et autres aides est régi par le Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) et des décrets d'application. L'article R822-2 du CCH renvoie aux modalités de calcul des ressources, qui sont précisées par le Code de la Sécurité Sociale (CSS) pour de nombreuses prestations. L'article R822-3 du CCH (et d'autres articles du CSS) prévoient la réintégration de revenus du patrimoine non exploité.
Précision sur la "base de propriété bâtie" vs. "valeur vénale" : L'employée de la CAF a fait une confusion. La "base de propriété bâtie" sur la taxe foncière est une valeur locative cadastrale, très inférieure à la valeur réelle de marché du bien. C'est la valeur vénale (valeur marchande) de la nue-propriété qui est prise en compte, pas la base cadastrale. La valeur de la nue-propriété se calcule en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation (Barème fiscal de l'article 669 du Code Général des Impôts). Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et inversement.
Déclaration en résidence secondaire : La CAF ne vous demandera pas de le déclarer comme une "résidence secondaire" au sens où vous l'habiteriez. Elle le considérera comme un bien patrimonial non productif de revenus, et appliquera le forfait de 3% sur sa valeur (pas sur la valeur locative cadastrale).
2. Allocation aux Adultes Handicapés (AAH)
L'AAH est une prestation soumise à des conditions de ressources.
Règles similaires à l'APL : Pour l'AAH, les règles de prise en compte du patrimoine sont souvent similaires à celles de l'APL. La CAF ou la MDPH (Maison Départementale des Personnes Handicapées) qui gère l'AAH peut également appliquer un forfait sur la valeur de votre patrimoine non productif de revenus, y compris la nue-propriété. Le taux de 3% est fréquemment utilisé.
Texte de référence : L'article L821-1 et suivants du Code de la Sécurité Sociale pour les conditions d'attribution. L'article R821-4 du CSS précise la nature des ressources prises en compte. Il est fait référence à "l'ensemble des ressources du foyer" et des "revenus de biens mobiliers et immobiliers et de capitaux".
3. Pension d'invalidité et Allocation Supplémentaire d'Invalidité (ASI)
Pension d'invalidité : Elle n'est pas (ou très peu) soumise à condition de ressources pour son montant de base, mais la catégorie d'invalidité détermine le taux de la pension. Le fait d'être nu-propriétaire ne devrait pas impacter directement votre pension d'invalidité.
Allocation Supplémentaire d'Invalidité (ASI) : L'ASI est une prestation complémentaire versée sous conditions de ressources pour les bénéficiaires d'une pension d'invalidité ou de vieillesse. Oui, pour l'ASI, la nue-propriété sera prise en compte. Le calcul des ressources de l'ASI intègre également les revenus tirés du patrimoine, y compris la valeur forfaitaire des biens non productifs de revenus (souvent à hauteur de 3% de la valeur vénale de la nue-propriété).
Texte de référence : Articles L815-1 et suivants du Code de la Sécurité Sociale (pour l'ASI).
4. Complémentaire Santé Solidaire (CSS)
La CSS est également attribuée sous conditions de ressources.
Règles : Comme pour l'APL, l'AAH et l'ASI, les ressources prises en compte pour la CSS incluent les revenus du patrimoine, et la valeur forfaitaire des biens non productifs de revenus (votre nue-propriété) sera probablement intégrée à vos ressources annuelles. Le seuil de ressources est également important.
Texte de référence : Articles L861-1 et suivants du Code de la Sécurité Sociale.
Votre situation : confusion et clarification
"Résidence secondaire" : Non, vous ne la déclarez pas comme votre résidence secondaire car vous n'y résidez pas et ne pouvez pas le faire. L'employée de la CAF a mal formulé. C'est un bien patrimonial qui sera pris en compte pour son évaluation forfaitaire.
"Valeur locative" vs. "valeur vénale" : C'est bien la valeur vénale de la nue-propriété qui sera utilisée pour le calcul du forfait de 3%, et non la base de propriété bâtie de la taxe foncière. Pour connaître cette valeur, vous aurez besoin de l'acte de donation (ou d'une estimation notariée ou par un agent immobilier, puis d'appliquer le barème fiscal de l'usufruit).
Taxe foncière : C'est exact, vous ne paierez pas la taxe foncière, car c'est la charge de l'usufruitier.
Accès aux documents : C'est à votre mère qu'il faudra demander une copie de l'acte de donation pour déterminer la valeur de la nue-propriété, et potentiellement une estimation récente du bien.
Que faire et quels textes de loi avancer ?
Obtenez l'acte de donation : Ce document est essentiel. Il indiquera la valeur du bien au moment de la donation et la répartition usufruit/nue-propriété.
Estimez la valeur de la nue-propriété :
Prenez la valeur estimée de la pleine propriété de la maison.
Appliquez le barème de l'article 669 du Code Général des Impôts (CGI) qui dépend de l'âge de l'usufruitier (votre mère, et peut-être votre beau-père si la donation est sur deux têtes pour l'usufruit successif). Par exemple, si votre mère a entre 61 et 70 ans, l'usufruit représente 40% de la pleine propriété, et la nue-propriété 60%.
Exemple : Maison estimée à 200 000 €. Votre mère a 65 ans (usufruit 40%). Valeur de la nue-propriété = 200 000 € * 60% = 120 000 €.
Le revenu forfaitaire annuel pris en compte serait de 3% de 120 000 € = 3 600 € / an, soit 300 € / mois, qui s'ajouteraient à vos autres ressources.
Contactez les services compétents avec des informations précises :
Pour la CAF, la MDPH (AAH) et l'Assurance Maladie (ASI, CSS) :
Expliquez clairement que vous détenez la nue-propriété d'un bien et que l'usufruit appartient à votre mère et votre beau-père.
Indiquez que vous n'en avez pas la jouissance et qu'il ne s'agit pas de votre résidence secondaire.
Demandez précisément comment la valeur de la nue-propriété est prise en compte dans le calcul de vos ressources.
Faites référence aux textes ci-dessous.
Textes de loi à citer ou à consulter :
Code de la Sécurité Sociale (CSS) :
Article L821-1 (AAH), L815-1 (ASI), L861-1 (CSS) : Ces articles posent le principe des conditions de ressources.
Articles R821-4 (AAH) et R815-2 (ASI) / R861-1 (CSS) : Ces articles précisent les règles de calcul des ressources, notamment la prise en compte des biens immobiliers non productifs de revenus par application d'un forfait. Ce forfait est souvent fixé à 3% de la valeur vénale du bien (ou de la quote-part du bien en nue-propriété).
Article R822-3 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) pour l'APL : Cet article renvoie aux règles de calcul des ressources figurant dans le CSS pour les prestations sociales, ce qui inclut la prise en compte du patrimoine non exploité.
Code Général des Impôts (CGI) :
Article 669 du CGI : Contient le barème fiscal pour l'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier. Ce barème est utilisé par l'administration fiscale et est souvent repris comme référence pour évaluer la valeur de la nue-propriété dans d'autres contextes.
Conclusion :
Il est très probable que la nue-propriété sera prise en compte dans le calcul de vos ressources pour l'APL, l'AAH, l'ASI et la CSS, via l'application d'un forfait de 3% sur la valeur vénale de cette nue-propriété. La confusion sur la "résidence secondaire" et la "base de propriété bâtie" est une erreur d'interprétation des agents.
Le fait que vous ne soyez pas usufruitier et que vous ne puissiez pas en jouir directement n'exonère pas la prise en compte de ce bien dans votre patrimoine pour le calcul de certaines prestations sociales. Le système considère que ce patrimoine représente une "capacité contributive" même s'il ne génère pas de revenus immédiats pour vous.
Préparez bien votre dossier avec l'acte de donation et l'estimation de la valeur vénale pour pouvoir répondre précisément aux demandes des administrations.
Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
Bonjour,
Je vous remercie d'indiquer si j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
Bien à vous
