Déclaration à postériori d'une piscine

Sujet initié par SL13, il y a 1 jour - 169 vues

Bonjour,

Vous êtes dans une situation classique rencontrée par de nombreux propriétaires, surtout depuis que l'administration fiscale a renforcé la détection des piscines non déclarées grâce à l'intelligence artificielle et aux images aériennes.

Voici les réponses à vos questions :

1. Sur combien d'années en arrière allez-vous devoir payer un impôt pour cette piscine ?

La non-déclaration d'une piscine a des conséquences principalement sur la taxe foncière. Une piscine, si elle est "en dur" (enterrée ou semi-enterrée et ne pouvant être déplacée sans être démolie), est considérée comme une construction augmentant la valeur locative cadastrale de votre propriété.

Délai de prescription fiscale : L'administration fiscale peut opérer un redressement jusqu'à quatre années en arrière pour la taxe foncière.

Concrètement, si la piscine a été installée en 2002 et que vous l'avez achetée en 2003, vous auriez dû la déclarer dans les 90 jours suivant son achèvement. Ne l'ayant pas fait, le fisc peut, s'il la découvre, vous réclamer le supplément de taxe foncière pour les 4 dernières années (l'année en cours + les 3 précédentes).

Exemple : Si vous régularisez ou êtes détectés en 2025, vous paierez le complément de taxe foncière pour 2025, 2024, 2023 et 2022.

Preuve de la date d'installation : Le fait que vous ayez des photos de 2005 montrant la piscine est une preuve que la piscine existait bien avant cette date. Cela peut vous aider à prouver l'ancienneté, ce qui est pertinent pour les délais de prescription de l'urbanisme (voir point 2). Pour le fisc, même si elle a 20 ans, le redressement ne portera que sur les 4 dernières années.

2. Quelle amende risquez-vous ?

Les risques sont de deux ordres : fiscaux et d'urbanisme.

a) Sur le plan fiscal (Impôts) :

Redressement de taxe foncière : Comme mentionné, paiement du complément sur les 4 dernières années.

Pénalités de retard : À cela s'ajoutent des intérêts de retard (0,20% par mois de retard) sur les sommes dues.

Amende pour défaut de déclaration : Une amende forfaitaire peut être appliquée pour la non-déclaration de la construction nouvelle, généralement autour de 150 €.

b) Sur le plan de l'urbanisme (Mairie) :

Délai de prescription : C'est un point très important pour vous.

L'infraction pénale pour construction sans autorisation est prescrite après 6 ans à compter de l'achèvement des travaux. Étant donné que la piscine a été installée en 2002 (soit il y a plus de 20 ans), l'infraction pénale est largement prescrite. Vous ne risquez donc pas d'amende pénale pour construction illégale (pouvant aller de 1 200 € à 300 000 €).

L'action civile (pour ordonner la démolition, par exemple) est prescrite après 10 ans à compter de l'achèvement des travaux. Dans votre cas, ce délai est également dépassé. Il est donc très peu probable que la mairie puisse exiger la démolition de la piscine.

Recommandation pour la vente :

Pour vendre votre maison en toute sérénité et valoriser la piscine, il est fortement recommandé de régulariser la situation avant la mise en vente ou au plus tard avant la signature de l'acte définitif chez le notaire.

Déclaration d'urbanisme (Déclaration Préalable ou Permis de Construire) :

Même si les délais de prescription sont atteints, il est toujours possible de déposer une demande de régularisation auprès de votre mairie. Vous déposerez soit une déclaration préalable de travaux (pour les piscines de 10 à 100 m²), soit un permis de construire (pour les piscines de plus de 100 m² ou celles situées en zone protégée). Précisez bien qu'il s'agit d'une régularisation de travaux déjà réalisés.

L'obtention de cette autorisation est importante pour rassurer l'acheteur et le notaire.

Déclaration fiscale :

Après la régularisation d'urbanisme (ou même avant, suite à une détection par le fisc), vous devrez déclarer la piscine à l'administration fiscale. Cela se fait via le formulaire CERFA n° 6704 (déclaration des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties). Vous y indiquerez la date d'achèvement réelle de la piscine (2002).

C'est à partir de cette déclaration que le fisc mettra à jour la valeur locative de votre bien et ajustera votre taxe foncière pour les 4 dernières années.

Pourquoi régulariser ?

Sérénité de la vente : Un acquéreur prudent ou son notaire demanderont des garanties sur la conformité de la piscine. Une piscine non déclarée peut faire baisser le prix de vente, allonger les délais ou même faire annuler la vente.

Responsabilité du vendeur : En tant que vendeur, vous avez une obligation d'information. Cacher une construction non déclarée peut engager votre responsabilité si l'acheteur découvre l'irrégularité après la vente.

Assurance : Une piscine non déclarée peut poser problème avec les assurances en cas de sinistre.

En résumé, vous ne devriez pas craindre de lourdes amendes pénales ou une démolition du fait de la prescription. Cependant, vous devrez régulariser la situation administrative et fiscale, ce qui entraînera le paiement du complément de taxe foncière sur les 4 dernières années et potentiellement une amende forfaitaire pour défaut de déclaration fiscale. Le notaire sera votre principal interlocuteur pour gérer cette situation au moment de la vente.

Merci d’indiquer que j’ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.

Bonjour,

En cas de déclaration tardive d’une piscine, l’administration fiscale peut vous réclamer :
1.Un rappel de taxe foncière et taxe d’habitation (jusqu’en 2022), car une piscine est un élément augmentant la valeur locative cadastrale du bien.
2.Un rattrapage sur la taxe d’aménagement, si celle-ci n’a jamais été acquittée au moment de la construction.

Prescription fiscale :

L’administration peut remonter jusqu’à 6 ans en arrière pour établir un redressement (article L. 173 du Livre des procédures fiscales), sauf fraude avérée.

Sanctions potentielles :
•Taxe d’aménagement avec intérêts de retard (0,20 % par mois)
•Majoration de 80 % en cas de construction sans autorisation (article 1729 B CGI) : peu fréquente si vous régularisez spontanément
•Éventuellement une amende d’urbanisme pour travaux non déclarés, si le service instructeur la considère toujours comme illégale (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme)

Étapes conseillées :
•Déposez une déclaration préalable en mairie pour régulariser la piscine (même ancienne).
•Fournissez les éléments de preuve de l’ancienneté (photos, témoignages, etc.).
•La régularisation facilitera la vente, car l’absence de conformité peut freiner l’acquéreur.

Enfin, la plus-value réalisée lors de la vente ne sera pas pénalisée du fait de la non-déclaration passée, mais elle sera calculée sur le prix de vente réel, incluant de facto la piscine.

Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp.
Bon courage !
Cordialement,
Me KAYEMBE
Avocat au Barreau de Paris