Régularisation de chargesSujet initié par Laub1, il y a 9 mois - 1179 vues
Je viens vers vous car j'aurais besoin de votre aide et aimerai surtout savoir si cela est « légal ».
Nous avons eu une régularisation de charges qui me paraît abusif.
Je met ci-dessous ma question et sa réponse :
Ma question : Vous avez indiqué la « surface de chauffe » qui comprend du sol au plafond et non la superficie du logement (loi Boutin). Cependant, cette méthode n'est pas indiqué sur le bail ni dans le règlement de copropriété concernant notre résidence ?
Leur réponse : La base totale CA est égale à 30 % de la partie combustible dédiée à la sous station du bâtiment (sous-station alimentée par le réseau de chaleur urbain de votre ville), plus l'entretien des réseaux secondaires (qui alimentent en énergie votre bâtiment jusqu'à la sous station), Cette base est répartie à la surface chauffée (superficie au sol plafond : votre logement avait une surface bail de 81.78 et une surface chauffée de 196.40).
Par avance merci pour votre aide et bonne soirée,
Cordialement,
Votre demande concerne l'achat ou la vente d'un bien, son financement ou son occupation, ou un litige lié au logement/terrain.
Elle peut viser un agent immobilier, un prêt immobilier, un vice caché, le syndic/copropriété et des résolutions d'assemblée, des baux (dont bail commercial), des loyers impayés/une expulsion, un conflit de voisinage/empiètement, la construction/VEFA, une SCI, un viager, une expropriation, ou un permis de construire.
Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.
Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.
Votre demande porte sur la préparation ou le règlement d'une succession (donation, testament, héritage, assurance-vie) ou sur un conflit entre héritiers.
Elle peut concerner l'indivision, un partage amiable ou judiciaire, un détournement d'héritage ou un recel successoral.
Votre demande concerne la création, la structuration ou la vie d'une société, ou un litige lié à son fonctionnement : création d'entreprise, pacte d'actionnaires, gouvernance (AG, statuts, PV, comptes) et exercice des droits de l'actionnaire.
Elle peut aussi porter sur une levée de fonds/investisseurs, des restructurations (fusion, scission, transformation, acquisition), la cession de titres (et garanties type garantie de passif), la dissolution, des litiges avec des tiers, ou des conflits internes (abus de majorité/minorité, fautes de gestion, conventions réglementées, infractions).
Vous avez plusieurs dettes et vous n'arrivez plus à faire face à vos remboursements : dépôt ou contestation d'un dossier de surendettement (Banque de France).
Le dossier peut viser une solution (plan conventionnel de redressement, mesures imposées, rétablissement personnel), la contestation d'un refus, et la gestion de crédits (notamment crédits à la consommation) ou de situations aggravantes comme un abus de faiblesse.
Votre demande concerne une règle d'urbanisme ou une autorisation, ou un projet de construction/aménagement : SCOT, PLU, carte communale, ZAC.
Elle peut viser un permis de construire/d'aménager/de démolir, une déclaration de travaux, le droit de préemption, l'expropriation, une construction illégale, les règles littoral et environnement, l'urbanisme commercial et les recours (dont CNAC).
Votre situation oppose une administration ou un établissement public et vous souhaitez contester une décision (refus, retrait, sanction, autorisation) ou l'absence de réponse de l'administration.
Le dossier relève d'un recours administratif et, le cas échéant, du tribunal administratif, notamment en marchés publics, responsabilité de l'administration, élections et collectivités, fonction publique, urbanisme, droit des étrangers.
Vous êtes un particulier en litige avec un professionnel (achat, travaux, remboursement, garantie, rétractation).
Le dossier peut notamment concerner la vente à distance (internet/catalogue), le démarchage à domicile, un abonnement téléphonique/internet, un crédit à la consommation, un voyage, une assurance, un vice caché/tromperie, un abus de faiblesse, la publicité/promotions, des pratiques commerciales déloyales, ou une question de fraude/réglementation des produits et de contrôle DGCCRF.
Vous êtes en désaccord avec un assureur au sujet d'un contrat ou d'un sinistre : refus de garantie, montant d'indemnisation, expertise, résiliation ou contestation des conditions de prise en charge.
Cela peut viser une assurance habitation, automobile/véhicule, dommages-ouvrage, responsabilité civile (particulière ou professionnelle), garantie décennale, assurance de prêt (décès/invalidité), ou encore une problématique de fausse déclaration ou de réparation d'un préjudice corporel.
Vous êtes victime, suspect(e)/mis(e) en cause ou condamné(e) dans une affaire pénale : plainte, convocation, audition, garde à vue, enquête ou instruction.
La procédure peut passer par une alternative (médiation, composition pénale), une CRPC ou une comparution immédiate, puis un jugement devant le tribunal de police, le tribunal correctionnel ou la cour d'assises, avec constitution de partie civile possible et recours (appel, cassation). Le sujet peut aussi inclure les infractions routières/permis et l'exécution/aménagement de peine.
Vous avez été blessé(e) à la suite d'un accident ou d'une agression et vous demandez l'indemnisation de vos préjudices.
Le dossier peut concerner un accident de la route (conducteur, passager, cycliste, piéton), un accident du travail, un accident médical (hôpital public ou clinique/médecin), un accident de la vie (domestique, scolaire, sport, loisir) ou une agression, en tant que victime.
Vous rencontrez un différend avec une banque ou un organisme de crédit : prêt, frais, caution, incidents de paiement, ou contestation d'opérations.
Le dossier peut porter sur l'exécution du contrat, le calcul des sommes dues, des frais contestés, ou les conséquences d'un incident bancaire.
Votre entreprise traverse des difficultés financières ou une procédure collective, ou vous devez gérer une étape de prévention/traitement (conciliation, mandat ad hoc, sauvegarde, cessation des paiements, redressement, liquidation).
Le sujet inclut aussi les conséquences pratiques : déclaration de créances, reprise d'une société en difficulté, et responsabilité du dirigeant.
Vous êtes un professionnel et le litige vous oppose à un autre professionnel : contrats commerciaux, impayés/recouvrement, distribution, location-gérance ou concurrence.
La demande peut porter sur l'exécution ou la rupture d'un contrat, la responsabilité entre entreprises, la négociation précontentieuse ou une procédure.
Votre demande concerne une procédure de divorce : divorce par consentement mutuel (divorce à l'amiable) ou divorce contentieux (divorce pour faute, divorce pour altération définitive du lien conjugal ou séparation de corps...).
Votre demande concerne le permis de conduire ou une infraction routière, avec un enjeu de contestation ou de maintien du droit de conduire.
Elle peut viser un retrait de points (PV non reçu, contestation), une suspension/annulation/invalidation, et des infractions ou des délits (alcool ou stupéfiants, téléphone, excès de vitesse, feu rouge/stop, ligne blanche, sens interdit, stationnement dangereux, ceinture, refus d'obtempérer ou de souffler, délit de fuite), et, le cas échéant, un accident avec dommages corporels (blessures/homicide involontaires).
Votre demande relève du droit des étrangers (séjour ou nationalité) : naturalisation, titre de séjour/carte de résident, visa, changement de statut, autorisation de travail, asile, regroupement familial.
Elle peut aussi concerner une mesure d'éloignement/contrôle (OQTF, reconduite à la frontière, interdiction de retour, interdiction du territoire, expulsion, zone d'attente, rétention) et les démarches/recours associés.
Vous souhaitez optimiser, sécuriser ou régulariser votre situation fiscale, et/ou contester un impôt ou un contrôle/redressement (réclamation, recouvrement, pénalités).
Le sujet peut porter sur l'IR, les impôts locaux, ISF/IFI, IS, TVA, droits d'enregistrement/douane, plus-values, prix de transfert, domiciliation/double imposition, fiscalité d'entreprise (création, restructuration, transmission), patrimoine (démembrement, immobilier) et succession/donation, avec éventuellement un risque de fraude fiscale.
Votre demande concerne une relation employeur-salarié et ses conséquences : contrat de travail (CDI, CDD, intérim, stage), exécution du contrat (salaires/primes, heures supplémentaires, congés payés, clauses de mobilité ou de non-concurrence) ou modification des conditions de travail.
Elle peut aussi porter sur la rupture (licenciement pour faute/économique/motif personnel, démission, rupture conventionnelle), des sanctions disciplinaires, la discrimination, le harcèlement moral ou sexuel, le règlement intérieur, les représentants du personnel/syndicats, l'intéressement/participation/épargne salariale, l'accident du travail, et éventuellement le pénal du travail (santé-sécurité, travail dissimulé, entrave, prêt illicite de main-d'oeuvre, etc.).
Votre demande concerne la vie familiale ou la protection des personnes : PACS/concubinage (annulation, mariage blanc/gris, dissolution), régimes matrimoniaux.
Elle peut aussi porter sur les enfants (garde, autorité parentale, pension, assistance éducative), la tutelle/curatelle.
Votre situation comporte un élément d'extranéité (un ou plusieurs pays) et soulève une question de droit international privé : compétence des tribunaux, loi applicable, ou exécution en France d'une décision étrangère (exequatur).
Le dossier peut concerner par exemple un divorce, une adoption, une pension/prestation compensatoire, des dommages-intérêts, une dette, des contrats internationaux, des questions de droits de l'homme ou des sanctions internationales.
Votre demande vise l'établissement ou la contestation d'un lien de parenté : adoption, reconnaissance, recherche ou contestation de paternité/maternité (présomption de paternité, possession d'état).
Elle peut aussi concerner une délégation d'autorité parentale (volontaire ou forcée) ou une action aux fins de subsides.
Vous créez, gérez ou contestez le fonctionnement d'une association, d'une fondation ou d'un fonds de dotation (statuts, dirigeants, assemblée générale, agrément, reconnaissance d'utilité publique, subventions).
Le sujet peut aussi concerner l'activité de la structure (mécénat/parrainage, legs/donations) et ses responsabilités (contrats de travail, responsabilité des dirigeants, dissolution).
Votre situation nécessite l'application du droit de l'Union européenne, souvent dans un contexte transfrontalier (libre circulation, concurrence, règles européennes applicables, contentieux européens).
Selon le cas, des questions liées à la CEDH (Cour européenne des droits de l'homme) peuvent également se poser.
Votre demande concerne le foncier ou l'activité agricole : bail rural (congés), achat/vente de terres, droit de préemption (SAFER), contrôle des structures, aménagement foncier agricole.
Elle peut aussi porter sur des sociétés agricoles, la transmission d'exploitation, l'expropriation, ou des questions d'urbanisme en zone rurale.
Votre demande concerne un litige lié au transport de voyageurs ou de marchandises : retard/annulation d'un voyage, bagages, ou questions de responsabilité et d'indemnisation.
Elle peut aussi porter sur l'affrètement ou la commission de transport, la perte/avarie/vol de marchandises, l'assurance transport (dont assurances maritimes), la plaisance et, le cas échéant, la saisie de navires.
Votre demande porte sur une atteinte à l'environnement ou un risque environnemental : installations classées, déchets, eau, énergies renouvelables, sites et sols pollués, carrières et mines.
Le dossier peut aussi inclure la gestion de risques/accidents (risques naturels ou technologiques, accidents industriels) et les responsabilités associées.
Votre demande porte sur un projet ou un litige lié au numérique et à Internet : création/cession de site, contrats informatiques/SaaS, e-commerce, responsabilité en ligne, bases de données et données personnelles, intermédiaires techniques.
Elle peut aussi viser la cybersécurité/sécurité des SI, la diffusion de contenus, une application mobile, les télécommunications ou un nom de domaine.
Vous souhaitez modifier ou rectifier une mention d'état civil (prénom, nom, ou autre mention d'un acte), pour vous-même ou pour un proche (mineur ou majeur protégé).
La demande peut viser l'ajout/modification/suppression de prénom, le changement de nom ou une rectification, pour des motifs comme l'usage, la francisation, la consonance, un nom/prénom jugé ridicule, le changement de sexe, la sauvegarde d'un nom ou l'harmonisation familiale (fratrie).
Vous contestez une décision d'un organisme social ou un dossier de protection sociale (CPAM/CAF/MSA, URSSAF).
Le sujet peut concerner l'accident du travail/maladie professionnelle (AT/MP), la faute inexcusable de l'employeur, l'invalidité/handicap, les congés parentaux, la retraite, le chômage, les prestations, ou les cotisations et les contrôles sociaux.
Vous souhaitez protéger, exploiter ou défendre une création ou un signe distinctif : droits d'auteur, marque, brevet, dessin et modèle, logiciel ou nom de domaine.
Le dossier peut aussi porter sur une contrefaçon, une concurrence déloyale ou une revendication de propriété (y compris invention de salariés), ainsi que des démarches douanières, des contrats (cession/licence) ou un arbitrage.
Votre demande concerne les soins, la responsabilité et la réglementation en matière de santé : responsabilité médicale ou hospitalière (erreur médicale, préjudice corporel) et droits du patient (information, secret médical).
Elle peut aussi viser l'organisation de l'exercice (structure/contrat d'exercice, gestion/cession de cabinet), la pharmacie et les officines (responsabilité, création/transfert/regroupement, gestion), et les produits de santé (médicaments, dispositifs médicaux, produits frontières, cosmétiques, sécurité sanitaire des aliments).
Votre demande concerne une activité sportive encadrée et ses règles : structure sportive (club/fédération), contrat de travail ou convention de formation, agent sportif, transfert de joueurs.
Elle peut aussi porter sur le parrainage/sponsoring, le droit à l'image, l'organisation d'événements, la billetterie, les paris sportifs ou le dopage.
Cela permet de savoir si, avant de vendre le logement, vous devez d'abord le proposer au locataire en place. Dans certains cas, le locataire passe avant un autre acheteur et peut décider d'acheter le bien au même prix.Exemple : vous voulez vendre un appartement occupé, vous devez peut-être d'abord faire une offre au locataire.
Cela consiste à rédiger le courrier officiel qui informe le locataire que vous mettez fin au bail parce que vous souhaitez vendre le logement. Ce courrier doit être envoyé dans les formes et délais prévus.Exemple : vous voulez vendre un appartement loué, vous devez prévenir le locataire par un courrier adapté avant la fin du bail.
Cela signifie que le locataire reste dans le logement alors qu'il aurait dû partir, par exemple à la fin du bail ou après un congé valable. Vous pouvez alors avoir besoin d'être accompagné pour faire les démarches nécessaires.Exemple : la date de départ est passée, mais le locataire occupe toujours l'appartement.
Cela signifie que vous et le locataire n'êtes pas d'accord sur le moment où le logement doit être quitté. Le problème peut venir d'un préavis, de la fin du bail ou d'un courrier mal compris.Exemple : vous pensez que le locataire devait partir le 30 juin, mais lui veut pouvoir rester jusqu'au 31 août.
Cela concerne un désaccord sur les sommes à payer pendant que le logement est encore occupé au moment de la vente ou après la fin du bail. Il peut s'agir du loyer habituel ou d'une somme demandée parce que le locataire reste dans les lieux.Exemple : le logement a été vendu, mais le locataire est resté un mois de plus et un désaccord naît sur la somme à payer pour cette période.
Exemple : le DPE indique si le logement consomme beaucoup d'énergie, et le mesurage précise sa surface.
Exemple : l'acheteur affirme qu'un diagnostic est faux ou incomplet, et vous voulez savoir si ce reproche est justifié.
Exemple : le diagnostic indique 72 m², mais vous pensez que certaines surfaces ont été mal comptées.
Ex. une infiltration d'eau cachée derrière un doublage, découverte après l'emménagement.
Exemple : après la vente, l'acheteur affirme que la douche a été mal installée et provoque une fuite.
Exemple : après la vente, l'acheteur affirme que le diagnostic ne signalait pas un problème important dans le logement.
Exemple : vous vendez un bien annoncé à 500 m² de terrain, mais l'acheteur affirme que la surface réelle est plus petite.
Exemple : l'acheteur demande une réduction du prix après la signature ou tarde à verser la somme prévue.
Exemple : vous voulez vendre la maison, mais votre frère, qui en est aussi propriétaire, n'est pas d'accord.
Exemple : vous possédez une maison avec votre soeur et vous voulez vendre le bien ou récupérer votre part pour ne plus être en indivision.
Exemple : vous avez vendu votre maison en viager, mais l'acheteur ne verse plus la somme prévue.
Exemple : vous visitez un bien, vous discutez du prix avec le vendeur, puis un désaccord apparaît avant la signature.
Exemple : vous proposez d'acheter un appartement 240 000 euros, sous réserve d'obtenir votre crédit, puis un désaccord naît sur la réponse du vendeur.
Exemple : vous signez un document pour acheter la maison 280 000 euros, à condition d'obtenir votre prêt.
Exemple : vous voulez acheter un bien et vous souhaitez vérifier que le document mentionne bien votre demande de prêt et la date prévue pour la vente.
Exemple : vous aviez prévu que l'achat ne se ferait que si la banque acceptait votre crédit, mais un problème apparaît sur ce point.
Exemple : vous ne souhaitez plus acheter le bien et le vendeur vous demande de payer une somme prévue dans le document signé.
Exemple : vous avez versé 10 000 euros à la signature, puis un désaccord apparaît sur la restitution de cette somme.
Exemple : vous renoncez à l'achat et le vendeur veut garder l'acompte en s'appuyant sur cette clause.
Exemple : vous avez versé une somme chez le notaire, mais après l'annulation de la vente, un désaccord naît sur son remboursement.
Cela correspond aux règles prévues dans le document signé pour dire que l'achat ne se fera que si vous obtenez votre prêt dans les conditions prévues. Cela peut concerner le refus de la banque, les documents à fournir pour prouver vos démarches, ou le délai à respecter pour faire votre demande et recevoir une réponse. En pratique, il s'agit d'un événement futur et incertain dont dépend la suite de la vente.Exemple : vous signez pour acheter un appartement, mais la vente ne se poursuit que si la banque accepte votre crédit dans le délai prévu et si vous pouvez montrer que vous avez bien fait les démarches demandées.
Cela signifie que vous demandez plus de temps pour accomplir une étape prévue dans la vente, parce que le délai initial est trop court ou ne peut pas être respecté. Il peut s'agir, par exemple, d'obtenir un prêt, de réunir des documents ou de décaler la signature.Exemple : vous demandez 15 jours de plus pour recevoir la réponse de la banque.
Exemple : vous signez un compromis, puis vous décidez 5 jours après de ne plus acheter le bien.
Exemple : vous signez un compromis de vente, puis quelques jours après vous décidez de ne plus acheter le bien.
Exemple : vous estimez avoir été prévenu trop tard pour répondre ou agir dans les temps.
Exemple : vous signez chez le notaire, vous payez le bien, puis vous récupérez les clés.
Exemple : vous voulez acheter une maison, mais elle appartient à trois héritiers et l'un d'eux refuse de vendre.
Cela signifie que vous achetez le bien avec une ou plusieurs autres personnes et que vous voulez prévoir clairement comment cette propriété à plusieurs va fonctionner. Cela peut concerner la part de chacun, la répartition des dépenses ou les décisions à prendre plus tard.Exemple : vous achetez un appartement avec votre soeur et vous voulez définir qui paie quoi et comment le bien pourra être revendu plus tard.
Cela signifie qu'il existe un désaccord entre les personnes qui possèdent ensemble le bien. Le conflit peut porter sur la gestion du bien, une décision à prendre, les dépenses à payer ou la volonté de rester ensemble ou non propriétaires.Exemple : vous achetez un bien à deux, mais plus tard l'un veut vendre alors que l'autre veut le conserver.
Exemple : vous deviez recevoir l'appartement en juin, mais plusieurs mois après il n'est toujours pas prêt.
Exemple : vous avez acheté un appartement neuf sur plan, mais le chantier s'arrête parce que le promoteur ne peut plus poursuivre l'opération.
Exemple : vous achetez une maison en viager, mais un désaccord apparaît sur les sommes à verser ou sur l'usage du logement.
Exemple : après l'achat, vous découvrez une infiltration importante derrière un mur qui n'était pas visible pendant les visites.
Exemple : après votre achat, vous constatez que des travaux dans la salle de bain ont été mal réalisés et provoquent une fuite.
Exemple : l'annonce mentionnait une place de parking et une cave, mais vous découvrez après l'achat qu'ils ne font pas partie du bien.
Exemple : le jour de la remise des clés, vous constatez qu'une porte ferme mal et qu'une prise ne fonctionne pas ; ces points sont notés, puis ils seront retirés une fois réparés.
Exemple : l'annonce indique 70 m², mais après vérification vous découvrez une surface plus petite.
Exemple : le DPE annonce un logement bien isolé, mais après l'achat vous constatez qu'il est très mal chauffé et perd beaucoup de chaleur.
Exemple : vous avez acheté un bien en viager et un conflit naît sur le montant à payer chaque mois ou sur le droit d'occuper le logement.
Cela concerne la décision de faire ou non des travaux dans la copropriété. Le désaccord peut porter sur le principe des travaux, leur utilité, leur coût ou le résultat du vote.Exemple : des travaux de façade ont été proposés en assemblée générale, mais vous contestez la décision prise.
Cela concerne la façon dont les travaux se passent dans la copropriété. Le problème peut porter sur le retard, la mauvaise organisation, la qualité des travaux ou le respect de ce qui avait été prévu.Exemple : des travaux votés dans l'immeuble devaient commencer en mars, mais ils prennent du retard ou se passent mal.
Cela signifie que vous voulez remettre en cause des travaux décidés, en cours ou déjà réalisés dans la copropriété. Le désaccord peut concerner leur utilité, leur coût, leur régularité ou leurs conséquences pour vous.Exemple : vous estimez que des travaux ont été décidés ou réalisés sans respecter les règles prévues.
Cela signifie que vous voulez faire des travaux dans votre lot ou sur une partie liée à la copropriété, et que vous voulez savoir si vous avez une autorisation à demander ou des règles à respecter.Exemple : vous voulez remplacer des fenêtres, modifier un mur ou installer une climatisation.
Cela signifie qu'un voisin, le syndic ou la copropriété vous reproche des travaux que vous avez faits ou commencés. Le problème peut concerner une autorisation manquante, une gêne causée ou des travaux jugés non conformes.Exemple : après avoir installé une véranda, la copropriété vous reproche de ne pas avoir obtenu l'accord nécessaire.
Exemple : vous recevez une demande de paiement plus élevée que prévu et vous voulez comprendre ou contester ce montant.
Exemple : vous estimez payer trop pour l'ascenseur alors que vous vivez au rez-de-chaussée.
Cela signifie que vous voulez remettre en cause une décision prise lors de l'assemblée générale de la copropriété. Le problème peut venir du délai à respecter pour agir, de la façon dont la décision a été préparée ou votée, ou du contenu même de la décision. En principe, la contestation doit être engagée par un copropriétaire opposant ou absent non représenté dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal.Exemple : des travaux ont été votés, mais vous estimez que la convocation était irrégulière ou que la décision n'était pas justifiée.
Cela signifie que vous voulez demander, recevoir ou transmettre des documents liés à la copropriété, par exemple les comptes, les justificatifs de dépenses, les procès-verbaux d'assemblée générale ou d'autres pièces utiles. Le problème peut concerner un document manquant, refusé, incomplet ou transmis trop tard. En copropriété, certains documents doivent être mis à disposition des copropriétaires, notamment via l'espace en ligne sécurisé du syndic professionnel. Exemple : vous demandez le procès-verbal de la dernière assemblée générale ou les justificatifs de charges, mais vous ne les obtenez pas.
Cela signifie que vous reprochez au syndic une faute, une négligence ou un manquement dans la gestion de la copropriété. Le problème peut concerner une mauvaise gestion, un défaut de suivi, l'absence d'action, une erreur dans les comptes ou le non-respect d'une décision votée. Le syndic a pour mission d'administrer l'immeuble, de gérer ses finances et d'exécuter les décisions de l'assemblée générale ; sa responsabilité peut être recherchée s'il manque à cette mission. Exemple : malgré plusieurs alertes, le syndic ne fait pas le nécessaire pour traiter un problème important dans l'immeuble.
Exemple : un autre copropriétaire fait souvent du bruit tard le soir ou provoque régulièrement des nuisances dans les parties communes.
Exemple : un copropriétaire entrepose des objets dans le couloir alors que le règlement l'interdit.
Exemple : de la musique très forte revient souvent le soir, ou des nuisances répétées dans les parties communes vous empêchent de vivre normalement chez vous.
Exemple : votre locataire ou les voisins se plaignent régulièrement de musique très forte tard le soir.
Exemple : une odeur très forte de fumée ou d'ordures revient souvent et provoque des plaintes dans l'immeuble.
Exemple : après avoir emménagé, vous découvrez qu'une douche a été mal posée et provoque une fuite.
Exemple : vous avez acheté un appartement avec une place de parking annoncée, mais vous découvrez après l'achat qu'elle n'est pas incluse.
Exemple : après l'achat, vous découvrez une infiltration importante derrière un mur qui n'était pas visible pendant les visites.
Exemple : vous avez acheté un bien annoncé à 75 m² avec 400 m² de terrain, puis vous découvrez qu'il est en réalité plus petit.
Exemple : le DPE indiquait un logement bien isolé, mais après votre achat vous constatez qu'il perd beaucoup de chaleur.
Exemple : vous deviez recevoir l'appartement en juin, mais plusieurs semaines ou mois après, il n'est toujours pas livré.
Exemple : le jour de la remise des clés, vous constatez qu'une porte ferme mal et qu'une prise ne fonctionne pas, puis vous attendez que ces points soient réparés.
Exemple : vous avez acheté un appartement neuf, mais le chantier s'arrête parce que le promoteur ou l'entreprise ne peut plus continuer les travaux.
Exemple : on vous réclame des charges que vous ne comprenez pas ou des frais que vous estimez ne pas devoir payer.
Exemple : à cause d'une baisse de revenus, vous ne pouvez plus payer la totalité du loyer ce mois-ci.
Exemple : vous devez 1 200 euros de loyers impayés et vous demandez à les rembourser en 4 mensualités.
Exemple : votre locataire ne paie plus le loyer depuis 2 mois ou laisse des charges impayées.
Exemple : malgré vos démarches, le locataire reste dans le logement et vous voulez engager ou suivre une procédure pour qu'il parte.
Exemple : des voisins se plaignent régulièrement de fêtes très bruyantes la nuit ou de cris fréquents dans l'appartement.
Le préavis est le délai à respecter entre l'annonce du départ et la date à laquelle la location se termine. Pendant cette période, le bail continue en principe de s'appliquer.
Exemple : le locataire vous informe de son départ, mais un désaccord existe sur la date exacte de fin du préavis.
Le problème concerne-t-il le congé ?
Le congé est le courrier par lequel le locataire ou le propriétaire annonce qu'il veut mettre fin à la location. Le problème peut concerner son envoi, son contenu ou le respect des règles à suivre.
Exemple : vous avez envoyé un courrier pour mettre fin à la location, mais le locataire conteste sa validité.
Le problème concerne-t-il la fin du bail ?
La fin du bail correspond au moment où la location se termine officiellement et où le locataire doit en principe quitter le logement. Le désaccord peut porter sur la date de fin, le départ du locataire ou les conséquences de cette fin.
Exemple : vous pensez que le bail est terminé, mais le locataire estime qu'il peut rester dans le logement.
Exemple : après l'état des lieux de sortie, vous constatez une porte abîmée et vous souhaitez garder une partie du dépôt de garantie.
Exemple : vous recevez un document vous demandant de payer votre dette ou de quitter le logement.
Exemple : un commissaire de justice vous remet un document vous réclamant 2 mois de loyer non payés.
Exemple : vous recevez un document vous indiquant que vous devez partir du logement dans les semaines à venir.
Exemple : vous recevez un courrier officiel avec une date d'audience concernant des loyers impayés ou votre départ du logement.
Exemple : après une audience, vous recevez une décision qui autorise votre propriétaire à demander votre expulsion.
Exemple : vous recevez un avis vous indiquant qu'une expulsion pourrait avoir lieu prochainement.
Exemple : vous demandez quelques mois supplémentaires pour rembourser ce que vous devez ou pour trouver un nouveau logement.
Exemple : vous avez confié la rénovation de votre cuisine à une entreprise et le chantier se passe mal.
Exemple : les travaux ont commencé chez vous, puis l'entreprise a quitté le chantier alors qu'une partie importante reste à faire.
Exemple : l'entreprise devait terminer les travaux fin juin, mais en août le chantier n'est toujours pas achevé.
Exemple : à la réception des travaux, vous voyez que le carrelage est mal posé et que des prises ne fonctionnent pas.
Exemple : l'entreprise vous réclame une somme plus élevée que prévu ou vous envoie une demande de paiement alors que les travaux ne sont pas terminés.
- L'assurance décennale est l'assurance de l'entreprise ou de l'artisan, qui couvre pendant plusieurs années les gros problèmes pouvant toucher le logement après les travaux.
- L'assurance dommages-ouvrage est l'assurance que le propriétaire peut prendre pour être indemnisé plus rapidement pour certains gros dégâts, sans attendre que les responsabilités soient tranchées.
Exemple : après des travaux, une fissure importante apparaît et vous cherchez quelle assurance peut prendre en charge les réparations.
Exemple : vous entendez très souvent de la musique forte tard le soir ou vous subissez des odeurs très gênantes dans votre logement.
Exemple : vos voisins font régulièrement du bruit la nuit et cela vous empêche de dormir.
Exemple : des odeurs de fumée ou de poubelles remontent souvent dans votre appartement.
Exemple : des travaux très bruyants, de la musique la nuit ou des odeurs persistantes vous empêchent de vivre normalement chez vous.
Exemple : votre locataire ou les voisins se plaignent régulièrement de musique très forte tard le soir.
Exemple : une odeur très forte de fumée ou d'ordures revient souvent et provoque des plaintes dans l'immeuble.
Exemple : on vous a loué un logement présenté comme correct et bien isolé, mais vous découvrez de gros défauts après votre entrée dans les lieux.
Exemple : vous vivez dans un logement avec de l'humidité importante, des moisissures et une installation électrique dangereuse.
Exemple : le logement semblait bien isolé sur le papier, mais en réalité il est très difficile à chauffer et vos factures sont très élevées.
- La servitude, par exemple un droit de passage, permet dans certains cas à une personne de passer sur un terrain pour accéder au sien.
- La mitoyenneté concerne un mur, une clôture ou une séparation considérée comme commune entre deux voisins.
- Le bornage sert à fixer la limite exacte entre deux terrains voisins.
Exemple : votre voisin dit qu'il a le droit de passer chez vous, ou vous n'êtes pas d'accord sur l'emplacement exact de la clôture.
Exemple : votre voisin traverse votre terrain pour rejoindre la route et un désaccord existe sur ce droit.
Exemple : vous et votre voisin n'êtes pas d'accord sur la réparation d'un mur séparatif entre vos deux terrains.
Exemple : vous pensez que la clôture n'est pas au bon endroit et vous voulez vérifier la vraie limite du terrain.
Exemple : votre propriétaire garde une partie du dépôt de garantie ou demande à votre garant de payer à votre place.
Exemple : vous avez quitté le logement, mais plusieurs semaines après, votre propriétaire ne vous a toujours pas remboursé le dépôt de garantie.
Exemple : votre propriétaire retient 400 euros pour repeindre un mur, alors que vous estimez que c'est seulement de l'usure normale.
Exemple : votre propriétaire réclame une somme à votre garant alors que vous contestez la dette demandée.
Exemple : un voisin utilise depuis des années une partie de terrain comme la sienne et affirme aujourd'hui en être devenu propriétaire.
Exemple : votre propriétaire vous demande de partir, ou vous souhaitez quitter le logement mais un désaccord existe sur la date ou le délai.
Cela signifie que vous voulez remettre en cause le courrier par lequel le propriétaire vous demande de quitter le logement. Vous estimez peut-être que ce courrier est injustifié, envoyé trop tard ou ne respecte pas les règles à suivre.Exemple : votre propriétaire vous demande de partir, mais vous pensez que ce congé n'est pas valable.
Cela signifie que vous souhaitez quitter le logement plus rapidement que le délai normalement prévu. Vous demandez à bénéficier d'un délai plus court pour que la location prenne fin plus tôt.Exemple : vous devez déménager rapidement pour un nouveau travail et vous souhaitez partir avant la fin du délai habituel.
Cela signifie que vous et le propriétaire n'êtes pas d'accord sur la date à laquelle vous devez quitter le logement. Le problème peut venir du calcul du préavis, d'un courrier mal compris ou d'un désaccord sur la fin du bail.Exemple : vous pensez pouvoir partir à la fin du mois, mais le propriétaire estime que vous devez encore un mois de loyer.
Exemple : l'état des lieux de sortie mentionne des problèmes que vous estimez absents ou exagérés.
Exemple : l'état des lieux indique un mur abîmé alors que vous estimez qu'il était déjà en mauvais état à votre arrivée.
Exemple : on vous reproche un sol abîmé, alors que vous considérez qu'il était déjà usé avant votre entrée dans les lieux.
Exemple : votre propriétaire vous demande de payer une réparation ou des charges que vous ne comprenez pas.
Exemple : une fuite apparaît dans la salle de bain et vous voulez savoir qui doit régler l'intervention.
Exemple : votre propriétaire vous réclame un complément de 300 euros de charges en fin d'année, mais vous ne comprenez pas à quoi cela correspond.
Exemple : votre loyer augmente à la date anniversaire du bail et vous voulez vérifier si cette hausse est correcte.
Exemple : votre propriétaire vous annonce une hausse de loyer et vous voulez vérifier si vous devez vraiment l'accepter.
Exemple : vous louez un appartement dans une grande ville et vous voulez vérifier si le loyer dépasse le montant autorisé.
- La colocation consiste à louer un logement à plusieurs.
- La sous-location consiste à louer à une autre personne un logement que vous louez déjà vous-même.
Exemple : vous vivez avec deux colocataires et un désaccord apparaît sur le bail, ou vous avez sous-loué une chambre et le propriétaire le conteste.
Il y a plusieurs avantages à cela :
- Vous pouvez choisir un avocat n'importe où en France
- Ce qui vous donne la possibilité de faire appel à un avocat spécialisé
- Le coût est souvent moins élevé
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| 7 réponses |
Votre question est très pertinente et soulève un point crucial concernant la répartition des charges de chauffage en copropriété, surtout si la méthode utilisée n'est pas clairement définie dans les documents officiels.
Analysons la situation :
1. La "surface chauffée" versus la "superficie du logement (Loi Boutin)"
Vous avez raison de souligner la différence.
La surface Loi Boutin est une superficie habitable définie pour les baux de location (loi du 6 juillet 1989). Elle exclut certaines parties (murs, cloisons, marches, etc.) et est utilisée principalement pour le calcul du loyer et l'information du locataire.
La surface chauffée (ou coefficient de chauffe ou millièmes de chauffe) est une méthode de répartition des charges de chauffage collectif qui prend souvent en compte le volume chauffé (sol au plafond), la position du logement dans l'immeuble (exposition, dernier étage, rez-de-chaussée), et ses déperditions thermiques. Elle est couramment utilisée car elle est censée refléter plus fidèlement la consommation de chauffage d'un lot par rapport à un autre. Le fait que votre "surface chauffée" (196.40) soit bien supérieure à votre surface Loi Boutin (81.78 est tout à fait normal si l'on parle de volume chauffé ou d'une surface pondérée.
2. La légalité de cette méthode sans mention dans le bail ou le règlement de copropriété
C'est le cœur de votre question et là où la situation est potentiellement problématique.
Le bail : Le bail de location renvoie généralement au règlement de copropriété pour la répartition des charges. Il n'a pas vocation à détailler la méthode de calcul des tantièmes ou coefficients de charges.
Le Règlement de Copropriété (RCP) : C'est le document essentiel. Le Règlement de Copropriété est le document qui doit obligatoirement définir les règles de répartition des charges, y compris celles du chauffage collectif. Il doit indiquer si la répartition se fait selon les tantièmes généraux, les millièmes de chauffage spécifiques, ou d'autres coefficients basés sur des critères comme la "surface chauffée", le volume, les déperditions, etc.
La réponse du syndic : Le syndic vous explique la base de calcul des charges de chauffage (30% des combustibles + entretien réseaux), ce qui est une partie de la réponse. Mais il dit ensuite que cette base est répartie à la "surface chauffée". Si cette méthode (la "surface chauffée" de 196.40 m²) n'est ni définie, ni explicitée, ni rattachée à un article précis de votre Règlement de Copropriété, ni votée en Assemblée Générale (AG), alors oui, la méthode de répartition appliquée pourrait être illégale ou du moins non conforme aux règles de la copropriété.
En résumé : Il est légal d'utiliser la "surface chauffée" comme base de répartition des charges de chauffage, car c'est une méthode qui peut être pertinente. Mais cela n'est légal que si cette méthode et son calcul sont clairement définis et prévus par le Règlement de Copropriété ou par une décision régulière d'Assemblée Générale (AG) qui a pu en modifier les modalités de répartition.
3. Que devez-vous faire ?
Obtenez et examinez attentivement votre Règlement de Copropriété (RCP) :
C'est le document de référence pour toutes les charges. Si vous ne l'avez pas, demandez-le au syndic (il doit vous le fournir).
Cherchez la section relative à la répartition des charges de chauffage ou "charges spéciales" de chauffage.
Vérifiez si le terme "surface chauffée" ou une méthode de calcul y est mentionnée, ainsi que la valeur de cette surface pour votre lot.
Si le RCP ne précise rien, ou si la méthode utilisée par le syndic ne correspond pas à ce qui est écrit, vous avez un argument solide.
Demandez des justificatifs précis au syndic (par écrit, LRAR) :
Demandez au syndic de vous indiquer l'article précis du Règlement de Copropriété ou la résolution d'Assemblée Générale qui prévoit la répartition des charges de chauffage en fonction de cette "surface chauffée" de 196.40 m².
Demandez également le détail du calcul de cette "surface chauffée" pour votre lot. Est-ce un simple calcul de volume ? Est-ce issu d'une étude thermique ?
Demandez, comme pour toute régularisation de charges, les factures détaillées des combustibles et de l'entretien des réseaux, ainsi que les décomptes généraux et individuels des charges de chauffage.
Contestez la régularisation si la méthode n'est pas justifiée :
Si le syndic ne peut pas vous fournir la base légale (RCP ou AG) justifiant l'utilisation de cette "surface chauffée", ou s'il ne vous donne pas les justificatifs des dépenses, vous êtes en droit de contester cette régularisation.
Indiquez au syndic par écrit que vous refusez de payer le surplus tant que la méthode de répartition n'est pas dûment justifiée par les règles de la copropriété.
Informez le Conseil Syndical : Le Conseil Syndical est là pour contrôler le syndic. Informez-les de votre désaccord et demandez-leur d'intervenir pour obtenir les clarifications nécessaires.
En conclusion : La méthode en elle-même n'est pas "illégale" dans l'absolu, mais son application est illégale si elle n'est pas prévue par le Règlement de Copropriété de votre immeuble ou par une décision d'Assemblée Générale. C'est donc la conformité avec les règles propres à votre copropriété qu'il faut vérifier.
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Bien à vous
Je vous remercie pour l'ensemble de ces informations.
J'ai trouvé sur internet, un règlement de co-propriété qui concerne leurs autres immeubles (il n'y en a pas pour le notre (bailleur social)) et il est indiqué :
« 2°1 Répartition :
Les charges générales seront réparties entre tous les co-propriétaires de l'immeuble au prorata de leurs quotes-parts dans la propriété du sol »
Il ne parle pas de surface de chauffe mais propriété du sol, cela est la même chose ?
Merci à vous pour votre aide,
Voici pourquoi :
Quotes-parts dans la propriété du sol (ou tantièmes de copropriété) :
Qu'est-ce que c'est ? Il s'agit des tantièmes de copropriété attribués à chaque lot (appartement, cave, parking, etc.) au sein d'un immeuble en copropriété. Ces tantièmes représentent la fraction de la propriété des parties communes (le sol, le toit, les murs porteurs, les couloirs, etc.) que chaque propriétaire détient. Ils sont définis dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
À quoi ça sert ? C'est la base de calcul pour la répartition des charges générales de la copropriété. Ces charges générales concernent l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes (par exemple : nettoyage des communs, frais de syndic, assurance de l'immeuble, entretien des ascenseurs, ravalement de façade). Elles sont réparties au prorata des tantièmes de chaque lot.
Surface de chauffe :
Qu'est-ce que c'est ? La "surface de chauffe" (ou "volume de chauffe", "surface utile", "coefficient de chauffe", etc.) est un critère spécifique utilisé pour la répartition des charges de chauffage.
À quoi ça sert ? Les charges de chauffage sont considérées comme des charges spéciales (ou "charges de services collectifs et éléments d'équipement"). Elles sont réparties selon l'utilité que ces services et équipements présentent pour chaque lot. La surface de chauffe est un critère qui vise à refléter la consommation ou le besoin en chauffage de chaque appartement. C'est plus juste que les tantièmes de sol pour le chauffage, car un grand appartement au rez-de-chaussée peut avoir moins besoin de chauffage qu'un petit appartement mal isolé sous les toits, ou un appartement sans radiateur ne devrait pas payer pour le chauffage.
En résumé :
Quotes-parts dans la propriété du sol = base de calcul pour les CHARGES GÉNÉRALES.
Surface de chauffe = base de calcul pour les CHARGES DE CHAUFFAGE (charges spéciales).
Point très important concernant votre situation :
Vous mentionnez que votre immeuble est géré par un bailleur social et qu'il n'y a pas de règlement de copropriété pour votre immeuble.
Si vous êtes locataire (et non copropriétaire) dans un immeuble géré par un bailleur social :
Le règlement de copropriété que vous avez trouvé (même s'il est pour d'autres immeubles du même bailleur) ne s'applique pas directement à vous.
Vos charges locatives (y compris le chauffage) sont définies par :
Votre contrat de location (bail).
La législation sur les charges locatives.
Les règles internes du bailleur social pour le calcul et la répartition de ces charges, qui doivent être transparentes et justifiées.
Il est possible que le bailleur social soit lui-même copropriétaire dans un ensemble plus vaste (par exemple, il possède un bâtiment dans une copropriété d'ensembles immobiliers). Dans ce cas, lui paie des charges générales basées sur les tantièmes au syndic de copropriété. Mais la manière dont il répercute ensuite ces charges sur vous, locataire, est définie par votre bail et les dispositions réglementaires sur les charges locatives.
Si vous avez des questions sur la répartition de vos charges de chauffage, vous devez vous référer à votre contrat de location et demander des précisions directement à votre bailleur social.
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Je vous remercie pour l'ensemble de ces informations.
Il y'a bien un article dans notre bail concernant les charges locatives mais il est nullement noté le mode de calcul appliqué.
Je vous remercie pour toutes vos réponses.
Cordialement,
Voici la distinction claire :
Quotes-parts dans la propriété du sol (ou tantièmes de copropriété) :
C'est la base de calcul pour les charges générales d'un immeuble en copropriété. Ces charges couvrent l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes de l'immeuble (ex: nettoyage des couloirs, frais de syndic, assurances, entretien des ascenseurs, ravalement de façade). Chaque copropriétaire paie une quote-part de ces charges proportionnelle à la taille et à l'importance de son lot (appartement, cave, parking) par rapport à l'ensemble de l'immeuble.
Elles sont inscrites dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
Surface de chauffe :
C'est un critère spécifique utilisé pour la répartition des charges de chauffage. Ces charges sont des "charges spéciales" ou "charges de services collectifs". Elles sont réparties selon l'utilité que le chauffage présente pour chaque lot (par exemple, un appartement plus grand paie plus car il a plus de surface à chauffer). D'autres critères peuvent être utilisés pour le chauffage, comme le volume de chauffe, les compteurs individuels ou des coefficients.
L'objectif est d'être plus juste pour le chauffage qu'une simple répartition par tantièmes, car la consommation ou le besoin en chauffage ne dépend pas toujours uniquement de la quote-part des parties communes.
Pourquoi cette distinction est importante dans votre cas (bailleur social)
Vous avez raison de souligner que le règlement de copropriété que vous avez trouvé concerne d'autres immeubles et qu'il n'y en a pas pour le vôtre, qui dépend d'un bailleur social.
Si vous êtes locataire chez un bailleur social, le règlement de copropriété des autres immeubles de ce bailleur ne s'applique pas directement à vous.
Vos charges locatives (y compris le chauffage) sont régies par :
Votre contrat de location (bail).
La législation spécifique sur les charges locatives (fixées par décret et encadrées).
Le fait que votre bail mentionne les charges locatives mais pas le mode de calcul appliqué est le point à creuser. Un bailleur social a l'obligation de justifier les charges qu'il vous facture.
Que faire maintenant ?
Vous avez le droit de connaître le détail et le mode de calcul de toutes vos charges, y compris celles de chauffage.
Demandez à votre bailleur social le détail et le mode de calcul des charges de chauffage. Faites cette demande par écrit (courrier recommandé avec accusé de réception ou email avec accusé de lecture), en précisant que votre bail ne le mentionne pas et que vous souhaitez comprendre la répartition.
Référencez le Décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables sur les locataires, y compris le chauffage, et précise leur mode de répartition.
Insistez pour obtenir des informations claires sur comment la "surface de chauffe" (ou tout autre critère) est utilisée pour calculer VOS charges de chauffage.
C'est essentiel pour vérifier que les montants que vous payez sont justifiés et calculés correctement selon la loi et les règles internes de votre bailleur.
J'espère avoir répondu à toutes vos questions.
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 | Maitre Maturin PETSOKO Inscrit au barreau de Paris | Contacter |
Votre question porte sur la méthode de répartition des charges de chauffage, qui semble être calculée sur la "surface chauffée" (volume du logement, du sol au plafond) plutôt que sur la surface habitable (loi Boutin). Voici ce qu'il faut savoir :
La loi Boutin (article 23 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) et le décret n° 2017-918 du 9 mai 2017 imposent que :
Les charges de chauffage doivent être réparties en fonction de la surface habitable (superficie au sol, hors murs et cloisons), et non du volume chauffé.
Seules exceptions :
Si le bail ou le règlement de copropriété prévoit explicitement une autre méthode (ex : surface chauffée, volume, compteurs individuels).
Si le logement est équipé de répartiteurs de chaleur individuels (dans ce cas, la répartition se fait en partie sur consommation réelle).
Si votre bail ou règlement de copropriété ne mentionne pas la "surface chauffée", le calcul est illégal.
Que faire si la méthode est abusive ?
a) Vérifier les documents
Relisez votre bail (rubrique "charges") et le règlement de copropriété (partie sur le chauffage).
Si aucune mention de la "surface chauffée" n'y figure, le gestionnaire n'a pas le droit de l'appliquer.
b) Contester par écrit
Envoyez un courrier recommandé avec AR au syndic/gestionnaire, en citant :
La loi Boutin et le décret de 2017.
L'absence de clause dans le bail/règlement autorisant cette méthode.
Demandez une régularisation corrigée sur la base de la surface habitable.
Exemple de phrase :
*"Conformément à l'article 23 de la loi n° 2014-366 et au décret n° 2017-918, je conteste le calcul des charges de chauffage fondé sur la surface chauffée, cette méthode n'étant pas prévue dans mon bail ni dans le règlement de copropriété. Je vous demande de procéder à une nouvelle régularisation sur la base de la surface habitable (81,78 m²)."*
c) Si le syndic refuse
Saisissez la commission de conciliation (gratuite) de votre département.
Engagez un avocat spécialisé en droit immobilier pour une mise en demeure.
En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection (ancien juge d'instance).
Pourquoi cette méthode est-elle avantageuse pour le syndic ?
En utilisant la surface chauffée (volume), le gestionnaire peut :
Majorer artificiellement votre part (ici, 196,40 m² au lieu de 81,78 m²).
Faire payer plus aux résidents, surtout dans les immeubles avec plafonds hauts.
C'est souvent une pratique abusive si elle n'est pas prévue contractuellement.
Conclusion : Que faire maintenant ?
Vérifiez votre bail et le règlement de copropriété.
Envoyez une contestation écrite (recommandé AR).
Exigez un recalcul légal (surface habitable).
Si nécessaire, saisissez un médiateur ou un juge.
Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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