Régularisation de charges

Sujet initié par Laub1, il y a 1 mois - 576 vues

Bonjour,

Votre question est très pertinente et soulève un point crucial concernant la répartition des charges de chauffage en copropriété, surtout si la méthode utilisée n'est pas clairement définie dans les documents officiels.

Analysons la situation :

1. La "surface chauffée" versus la "superficie du logement (Loi Boutin)"

Vous avez raison de souligner la différence.

La surface Loi Boutin est une superficie habitable définie pour les baux de location (loi du 6 juillet 1989). Elle exclut certaines parties (murs, cloisons, marches, etc.) et est utilisée principalement pour le calcul du loyer et l'information du locataire.

La surface chauffée (ou coefficient de chauffe ou millièmes de chauffe) est une méthode de répartition des charges de chauffage collectif qui prend souvent en compte le volume chauffé (sol au plafond), la position du logement dans l'immeuble (exposition, dernier étage, rez-de-chaussée), et ses déperditions thermiques. Elle est couramment utilisée car elle est censée refléter plus fidèlement la consommation de chauffage d'un lot par rapport à un autre. Le fait que votre "surface chauffée" (196.40) soit bien supérieure à votre surface Loi Boutin (81.78 est tout à fait normal si l'on parle de volume chauffé ou d'une surface pondérée.

2. La légalité de cette méthode sans mention dans le bail ou le règlement de copropriété

C'est le cœur de votre question et là où la situation est potentiellement problématique.

Le bail : Le bail de location renvoie généralement au règlement de copropriété pour la répartition des charges. Il n'a pas vocation à détailler la méthode de calcul des tantièmes ou coefficients de charges.

Le Règlement de Copropriété (RCP) : C'est le document essentiel. Le Règlement de Copropriété est le document qui doit obligatoirement définir les règles de répartition des charges, y compris celles du chauffage collectif. Il doit indiquer si la répartition se fait selon les tantièmes généraux, les millièmes de chauffage spécifiques, ou d'autres coefficients basés sur des critères comme la "surface chauffée", le volume, les déperditions, etc.

La réponse du syndic : Le syndic vous explique la base de calcul des charges de chauffage (30% des combustibles + entretien réseaux), ce qui est une partie de la réponse. Mais il dit ensuite que cette base est répartie à la "surface chauffée". Si cette méthode (la "surface chauffée" de 196.40 m²) n'est ni définie, ni explicitée, ni rattachée à un article précis de votre Règlement de Copropriété, ni votée en Assemblée Générale (AG), alors oui, la méthode de répartition appliquée pourrait être illégale ou du moins non conforme aux règles de la copropriété.

En résumé : Il est légal d'utiliser la "surface chauffée" comme base de répartition des charges de chauffage, car c'est une méthode qui peut être pertinente. Mais cela n'est légal que si cette méthode et son calcul sont clairement définis et prévus par le Règlement de Copropriété ou par une décision régulière d'Assemblée Générale (AG) qui a pu en modifier les modalités de répartition.

3. Que devez-vous faire ?

Obtenez et examinez attentivement votre Règlement de Copropriété (RCP) :

C'est le document de référence pour toutes les charges. Si vous ne l'avez pas, demandez-le au syndic (il doit vous le fournir).

Cherchez la section relative à la répartition des charges de chauffage ou "charges spéciales" de chauffage.

Vérifiez si le terme "surface chauffée" ou une méthode de calcul y est mentionnée, ainsi que la valeur de cette surface pour votre lot.

Si le RCP ne précise rien, ou si la méthode utilisée par le syndic ne correspond pas à ce qui est écrit, vous avez un argument solide.

Demandez des justificatifs précis au syndic (par écrit, LRAR) :

Demandez au syndic de vous indiquer l'article précis du Règlement de Copropriété ou la résolution d'Assemblée Générale qui prévoit la répartition des charges de chauffage en fonction de cette "surface chauffée" de 196.40 m².

Demandez également le détail du calcul de cette "surface chauffée" pour votre lot. Est-ce un simple calcul de volume ? Est-ce issu d'une étude thermique ?

Demandez, comme pour toute régularisation de charges, les factures détaillées des combustibles et de l'entretien des réseaux, ainsi que les décomptes généraux et individuels des charges de chauffage.

Contestez la régularisation si la méthode n'est pas justifiée :

Si le syndic ne peut pas vous fournir la base légale (RCP ou AG) justifiant l'utilisation de cette "surface chauffée", ou s'il ne vous donne pas les justificatifs des dépenses, vous êtes en droit de contester cette régularisation.

Indiquez au syndic par écrit que vous refusez de payer le surplus tant que la méthode de répartition n'est pas dûment justifiée par les règles de la copropriété.

Informez le Conseil Syndical : Le Conseil Syndical est là pour contrôler le syndic. Informez-les de votre désaccord et demandez-leur d'intervenir pour obtenir les clarifications nécessaires.

En conclusion : La méthode en elle-même n'est pas "illégale" dans l'absolu, mais son application est illégale si elle n'est pas prévue par le Règlement de Copropriété de votre immeuble ou par une décision d'Assemblée Générale. C'est donc la conformité avec les règles propres à votre copropriété qu'il faut vérifier.

Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.

Bonjour

Votre question porte sur la méthode de répartition des charges de chauffage, qui semble être calculée sur la "surface chauffée" (volume du logement, du sol au plafond) plutôt que sur la surface habitable (loi Boutin). Voici ce qu'il faut savoir :

La loi Boutin (article 23 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) et le décret n° 2017-918 du 9 mai 2017 imposent que :
Les charges de chauffage doivent être réparties en fonction de la surface habitable (superficie au sol, hors murs et cloisons), et non du volume chauffé.

Seules exceptions :

Si le bail ou le règlement de copropriété prévoit explicitement une autre méthode (ex : surface chauffée, volume, compteurs individuels).

Si le logement est équipé de répartiteurs de chaleur individuels (dans ce cas, la répartition se fait en partie sur consommation réelle).

Si votre bail ou règlement de copropriété ne mentionne pas la "surface chauffée", le calcul est illégal.

Que faire si la méthode est abusive ?

a) Vérifier les documents
Relisez votre bail (rubrique "charges") et le règlement de copropriété (partie sur le chauffage).

Si aucune mention de la "surface chauffée" n'y figure, le gestionnaire n'a pas le droit de l'appliquer.

b) Contester par écrit
Envoyez un courrier recommandé avec AR au syndic/gestionnaire, en citant :
La loi Boutin et le décret de 2017.
L'absence de clause dans le bail/règlement autorisant cette méthode.
Demandez une régularisation corrigée sur la base de la surface habitable.

Exemple de phrase :
*"Conformément à l'article 23 de la loi n° 2014-366 et au décret n° 2017-918, je conteste le calcul des charges de chauffage fondé sur la surface chauffée, cette méthode n'étant pas prévue dans mon bail ni dans le règlement de copropriété. Je vous demande de procéder à une nouvelle régularisation sur la base de la surface habitable (81,78 m²)."*

c) Si le syndic refuse
Saisissez la commission de conciliation (gratuite) de votre département.

Engagez un avocat spécialisé en droit immobilier pour une mise en demeure.

En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection (ancien juge d'instance).

Pourquoi cette méthode est-elle avantageuse pour le syndic ?
En utilisant la surface chauffée (volume), le gestionnaire peut :
Majorer artificiellement votre part (ici, 196,40 m² au lieu de 81,78 m²).
Faire payer plus aux résidents, surtout dans les immeubles avec plafonds hauts.

C'est souvent une pratique abusive si elle n'est pas prévue contractuellement.

Conclusion : Que faire maintenant ?

Vérifiez votre bail et le règlement de copropriété.
Envoyez une contestation écrite (recommandé AR).
Exigez un recalcul légal (surface habitable).
Si nécessaire, saisissez un médiateur ou un juge.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
Merci d'indiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT