Frais relance pour impayés

Sujet (Cloturé) initié par Charmine15nove, il y a 1 mois - 386 vues

Bonjour,

Je comprends votre exaspération face à cette situation. Vous avez plusieurs questions légitimes concernant à la fois le fond du problème (la répartition des charges) et les frais de relance.

1. Sur la facturation de 1.39 € (frais de relance par lettre simple)
Vous avez tout à fait raison : la facturation de frais de relance pour une simple lettre n'est généralement pas normale et est même considérée comme abusive si elle n'est pas précédée d'une mise en demeure par LRAR.

Le principe est le suivant :

Avant une mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception) : Les frais administratifs liés aux relances amiables (comme une lettre simple) font partie de la mission courante du syndic et sont inclus dans ses honoraires de gestion courante. Ils ne peuvent pas être facturés individuellement à un copropriétaire.

Après une mise en demeure (par LRAR) : Seuls les frais liés à une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, et les frais de recouvrement contentieux (huissier, avocat, etc.) sont, sous certaines conditions, à la charge du copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété). Une simple lettre de relance n'entre pas dans cette catégorie.

La somme de 1.39 € correspondant à un affranchissement confirme cette analyse. Le syndic ne peut pas vous facturer directement ces frais d'affranchissement pour une simple relance.

2. Sur le fond du problème : la contestation des 1200 € de travaux
C'est le point le plus important. Si vous êtes redevable de cette somme, c'est que l'Assemblée Générale a voté ces travaux et leur répartition.

Contestation de l'AG : Si vous estimiez que la décision de l'AG concernant la répartition de ces travaux ne respectait pas le règlement de copropriété ou les critères d'utilité, vous auriez dû contester la résolution de l'AG devant le Tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal de l'AG. Si ce délai est dépassé, la décision de l'AG est purgée de tout recours et s'impose à tous.

Contestation de l'appel de fonds / de la répartition : Vous avez envoyé une LRAR en octobre 2024 pour demander un rectificatif sur la répartition. Cela suggère que vous contestez l'application de la décision de l'AG à votre lot, et non la décision de l'AG elle-même. Si votre règlement de copropriété stipule clairement que ce type de travaux ne concerne que les lots directement raccordés à l'entrée 108 et que votre entrée 106 est totalement distincte et non raccordée, votre argument est solide.

L'absence de réponse du syndic : Le syndic a l'obligation de répondre aux courriers des copropriétaires, surtout s'il s'agit d'une contestation formelle par LRAR. Son silence est un manquement à son devoir de gestion.

Que faire concrètement ?
Concernant les 1.39 € :

Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic.

Indiquez que vous contestez formellement la facturation de ces 1.39 € pour frais de relance par lettre simple, car ils ne sont pas dus en l'absence de mise en demeure par LRAR et sont inclus dans les honoraires de gestion courante du syndic.

Précisez que vous ne paierez pas cette somme.

Concernant les 1200 € :

Réitérez votre contestation par un nouveau courrier recommandé avec accusé de réception.

Rappelez votre LRAR d'octobre 2024 restée sans réponse.

Réaffirmez votre position concernant le non-lien de votre entrée 106 avec les travaux de l'entrée 108, en vous appuyant sur votre règlement de copropriété et les critères d'utilité.

Indiquez que vous maintenez votre refus de payer cette somme tant que la question de la répartition n'aura pas été clarifiée ou rectifiée.

Attention : Ne suspendez pas le paiement des autres charges de copropriété qui ne sont pas contestées ! Le fait de ne pas payer ces 1200 € ne vous autorise pas à ne pas payer vos charges courantes ou d'autres appels de fonds non litigieux. Le risque est que le syndic engage une procédure de recouvrement à votre encontre et vous facture des frais supplémentaires légitimes à ce moment-là.

Si le syndic ne répond toujours pas ou maintient sa position :

Contactez le Conseil Syndical : Informez les membres du Conseil Syndical de votre démarche et du blocage avec le syndic. Ils peuvent intervenir.

Saisir le conciliateur de justice : C'est une démarche gratuite et amiable. Le conciliateur peut vous aider à trouver une solution avant d'aller en justice.

Saisir le Tribunal judiciaire : Si aucune solution amiable n'est trouvée, et si vous êtes certain de votre bon droit selon le règlement de copropriété, vous devrez saisir le Tribunal judiciaire pour contester la répartition des charges (et non la décision de l'AG si le délai est passé).

En résumé, les 1.39 € sont très probablement abusifs et vous pouvez refuser de les payer. Pour les 1200 €, continuez à contester formellement leur répartition en vous appuyant sur votre règlement de copropriété, et soyez prêt à engager des démarches plus formelles si le syndic reste sourd à vos demandes.

Bien cordialement.

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Je me tiens à votre disposition si vous souhaitez être accompagné.