Optimisation immeuble de rapport

Sujet initié par Bouliche38, il y a 1 jour - 367 vues

Bonjour,

Votre situation est très intéressante et montre que vous avez déjà mis en place une structure juridique adaptée à un investissement professionnel. Je vais tenter de clarifier les points que vous soulevez, tout en vous invitant fortement à consulter des professionnels pour une analyse personnalisée.

Analyse de votre situation actuelle (SCI à l'IS)

Le fait d'avoir opté pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) est un choix fiscal qui, en général, est très pertinent pour des investissements comme le vôtre.

L'avantage principal de l'IS est qu'il permet de déduire de nombreuses charges pour le calcul de votre bénéfice imposable, ce qui diminue fortement l'impôt de la société. Parmi ces charges, on trouve :

Les intérêts d'emprunt de votre prêt.

Les frais d'acquisition (frais de notaire, etc.).

Les charges d'exploitation (assurances, frais de gestion...).

L'amortissement de l'immeuble et des travaux. C'est une charge comptable qui représente la perte de valeur du bien au fil du temps. Vous pouvez déduire ces montants sans qu'ils ne soient une sortie d'argent réelle, ce qui est un avantage considérable.

Votre calcul de 1700€ qui vous reste "dans la poche" correspond à votre cash-flow, c'est-à-dire l'argent qui vous reste une fois que vous avez payé vos échéances de prêt et les charges. Cependant, le bénéfice fiscal sur lequel la SCI est imposée est probablement bien inférieur, voire négatif, grâce à l'amortissement.

Le statut de bailleur privé : est-ce judicieux ?

Le projet de statut de bailleur privé qui a été évoqué vise à simplifier la fiscalité pour les particuliers qui investissent dans l'immobilier, en leur offrant éventuellement une déduction forfaitaire ou un traitement fiscal particulier.

Cependant, dans votre cas, il est très peu probable qu'un tel statut soit plus avantageux que votre SCI à l'IS. En effet, votre structure actuelle vous permet déjà de déduire l'ensemble de vos charges réelles et surtout, l'amortissement du bien, ce qui est un puissant outil d'optimisation fiscale que vous ne retrouveriez pas forcément dans un statut pour les particuliers.

Par ailleurs, changer de structure impliquerait de vendre l'immeuble de la SCI à une personne physique (vous), ce qui engendrerait des coûts importants (droits de mutation, imposition des plus-values latentes de la SCI, etc.).

Pistes d'optimisation pour votre situation

Au lieu de penser à changer de statut, vous devriez vous concentrer sur l'optimisation de votre structure actuelle.

Faites appel à un expert-comptable : C'est le conseil le plus important. Un expert-comptable spécialisé en immobilier saura calculer le bénéfice imposable de votre SCI à l'IS en déduisant toutes les charges possibles, y compris l'amortissement de votre investissement de 50000€ en travaux. Il pourra également vous conseiller sur la manière de vous rémunérer (dividendes, rémunération de gérant...) de la manière la plus avantageuse.

Analysez le loyer de votre local commercial : Étant donné que votre activité occupe le local, assurez-vous que le loyer que vous versez à votre SCI est bien à un prix de marché. Cela vous permet de déduire cette charge dans votre propre entreprise, tout en générant un revenu pour la SCI.

Réévaluez votre prêt : Vous pourriez peut-être renégocier les conditions de votre prêt pour alléger vos mensualités, si les conditions de marché le permettent.

Votre sentiment que 1700€ sur 3000€ de loyer est peu est compréhensible, mais il est fort probable que la majeure partie de la différence soit utilisée pour rembourser votre prêt et qu'une partie de ces sommes (intérêts et amortissement) vous servent déjà à réduire votre imposition.

En résumé, vous avez déjà une excellente base. Il vous manque simplement l'accompagnement d'un professionnel pour vous aider à comprendre et à utiliser pleinement les leviers fiscaux offerts par votre SCI à l'IS.

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