Chère madame,
Votre situation est très particulière et votre analyse est tout à fait juste. La démarche de votre propriétaire est illégale à plusieurs titres, et le courrier que vous avez reçu n'a aucune validité.
Analyse de la situation : un "congé pour vendre" nul et non avenu
Deux points cruciaux rendent le congé que vous avez reçu juridiquement invalide :
L'identité du propriétaire :
En droit français, un propriétaire qui est une personne morale (comme une SARL) ne peut pas donner un congé pour vendre à un locataire. Ce droit est réservé aux personnes physiques et à certaines sociétés civiles familiales (SCI).
Une SARL est obligée de vendre l'appartement avec le locataire en place. C'est donc le nouvel acquéreur qui, s'il achète pour habiter le bien, pourra vous donner un congé pour vendre, mais uniquement pour la fin de votre bail, c'est-à-dire en 2031.
Le délai et le contenu du congé :
Un congé pour vendre doit être donné au locataire au minimum 6 mois avant la date d'expiration du bail. Votre bail se termine le 27 juillet 2031. Le congé aurait dû être envoyé au plus tôt en janvier 2031, et non en 2025.
De plus, un congé doit être rédigé de manière parfaite. L'erreur de date (2027 au lieu de 2031) est un vice de forme majeur qui, même si le congé était légalement possible, le rendrait nul.
En résumé, le courrier que vous avez reçu est nul et non avenu. Il n'a aucune valeur juridique.
Vos droits et la démarche à suivre
Ne faites rien (pour le moment) : Ne répondez pas au congé en disant que vous partez. N'y répondez pas du tout tant que l'on ne vous demande pas explicitement de le faire. Le bail se poursuit normalement jusqu'en 2031.
Informez votre propriétaire de la nullité : Si vous le souhaitez, vous pouvez adresser une lettre en recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire (et en copie à son notaire) pour l'informer que vous avez bien reçu son courrier, mais que vous le considérez comme nul et non avenu pour les raisons suivantes :
La qualité de personne morale de la SARL ne lui permet pas de donner un congé pour vendre.
Le congé est donné hors délai légal.
Restez dans votre logement : Continuez à payer votre loyer et à occuper votre logement normalement. Vous êtes parfaitement dans votre droit de rester jusqu'à la fin de votre bail en 2031.
Votre propriétaire a commis une grave erreur, soit par méconnaissance de la loi, soit parce qu'il a tenté de vous intimider. Il est conseillé de ne pas engager le dialogue verbalement, mais de laisser une trace écrite pour vous protéger. Pour vous rassurer, vous pouvez également contacter une association de défense des locataires ou un avocat en droit immobilier.
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Le congé pour vendre est encadré strictement par la loi (articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989). Voici les points essentiels par rapport à votre situation :
Le délai légal pour donner congé
Un congé pour vendre ne peut être délivré qu’à l’échéance du bail. Dans votre cas, le bail a été reconduit le 28 juillet 2025 et se termine le 27 juillet 2031. Le propriétaire ne peut donc pas valablement vous délivrer un congé avant cette échéance. Le congé doit être donné au minimum 6 mois avant la fin du bail, soit en janvier 2031, pas avant.
Le congé transmis en juillet 2025 est donc juridiquement sans effet et ne produit pas les conséquences prévues par la loi.
Vente en cours de bail
Le propriétaire a le droit de vendre son logement à tout moment, même occupé. Dans ce cas :
Vous restez locataire aux mêmes conditions avec le nouvel acquéreur.
Le nouveau propriétaire pourra, à l’échéance du bail (2031), vous délivrer un congé pour vendre ou pour reprise, en respectant les délais légaux.
Vous n’avez pas de droit de préemption immédiat puisque la vente se fait avec locataire en place. Le droit de préemption ne s’applique que lorsqu’un congé valable vous est délivré pour vendre à l’échéance du bail.
Erreur de date dans le congé (2027 au lieu de 2031)
Cette erreur rend le congé encore plus fragile juridiquement. Un congé anticipé et entaché d’erreur n’a aucune valeur légale et ne peut pas vous contraindre à quitter les lieux.
Pourquoi le notaire envoie un tel congé ?
Probablement pour tenter d’obtenir une vente libre (sans locataire), pensant que vous accepteriez de partir avant terme ou pour mettre la pression. Mais vous êtes dans votre droit de refuser et de rester jusqu’au 27 juillet 2031.
Ce que vous pouvez faire
Répondre en recommandé au notaire et au bailleur que le congé est nul car donné hors délai légal (loi du 6 juillet 1989, art. 15) et comporte une date erronée.
Conserver précieusement tous les courriers reçus.
Continuer à payer votre loyer normalement jusqu’à l’échéance du bail ou jusqu’à un accord amiable de départ si vous le souhaitez.
il y a 18 heures
c'est un immeuble de 3 étages :
la locataire du 2è étage a egalement reçu le meme courrier RAR de congé le même jour... (il n'y a personne qui habite au dernier étage)
- s'il vend l'immeuble bloc de 3 étages en entier, est ce toujours la même situation légalement ?
-en plus sur nos congés il est indiqué un T3 alors que ce sont des T2
Merci de ce complément
il y a 17 heures
Merci pour ces précisions. Le fait que l'immeuble soit concerné et que le congé comporte une autre erreur renforce encore plus l'invalidité de la démarche du propriétaire.
La situation légale reste la même
Oui, que le propriétaire vende l'immeuble en entier ou appartement par appartement, la situation légale ne change pas pour vous.
Le point le plus important reste que votre propriétaire, en tant que SARL, n'a pas le droit de vous donner un congé pour vendre. Ce droit est réservé aux propriétaires personnes physiques ou à certaines SCI familiales. L'identité du propriétaire prime sur la nature de la vente.
La SARL doit vendre l'immeuble avec les locataires en place. C'est le nouvel acquéreur qui deviendra votre nouveau propriétaire et qui pourra, s'il le souhaite, vous donner un congé pour vendre pour l'échéance de votre bail en 2031.
L'erreur "T3 au lieu de T2"
C'est un autre vice de forme majeur qui rend le congé nul. Un congé pour vendre est un acte juridique très formel qui doit être parfaitement rédigé. L'identification du bien loué est un élément essentiel. Le fait qu'il y ait une erreur sur la désignation de l'appartement suffit à rendre le congé invalide.
En résumé, vous avez maintenant trois raisons claires et indiscutables pour affirmer que le courrier que vous avez reçu est totalement nul et non avenu :
Il a été donné par une SARL.
Il a été donné hors délai légal.
Il contient une erreur sur la désignation du bien.
Mes conseils
Rassemblez-vous avec votre voisine. Le fait que vous soyez deux à avoir reçu le même courrier erroné vous donne une position de force.
N'agissez pas. Ne quittez pas votre appartement. Continuez à payer votre loyer normalement.
Adressez un courrier en recommandé. Vous pouvez, avec votre voisine, envoyer un courrier à votre propriétaire (et en copie au notaire) pour l'informer que vous considérez le congé comme nul et non avenu pour les trois raisons citées ci-dessus. Précisez que vous avez l'intention de rester dans les lieux jusqu'à la fin de votre bail, le 27 juillet 2031.
Contactez une association de locataires. Pour vous accompagner dans cette démarche, je vous recommande vivement de vous rapprocher d'une association de locataires ou de la Maison de la Justice et du Droit de votre ville. Ils pourront vous aider à rédiger votre courrier et à vous défendre si le propriétaire insiste.
il y a 17 heures
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