Achat appartement avec locataire

Sujet initié par lucien04, il y a 6 heures - 187 vues

Bonjour,

Voici les réponses à vos deux questions, point par point :
1. Achat d’un bien occupé par une locataire de plus de 80 ans depuis 60 ans

A. Le bail reste en cours, vous n’avez pas à en signer un nouveau.
Le bail se poursuit aux mêmes conditions avec vous en tant que nouveau propriétaire. Vous devenez simplement le nouveau bailleur. Aucun nouveau contrat ne doit être signé, ni pour vous ni pour la locataire.

B. Les obligations spécifiques liées à son âge :
Selon l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, si vous souhaitez donner congé au locataire pour reprendre ou vendre, vous devrez respecter des conditions particulières :

Vous ne pouvez pas donner congé à une locataire de plus de 65 ans (ou 70 ans avant la réforme de 2015) ayant des ressources modestes, sauf si vous lui proposez un logement de remplacement correspondant à ses besoins et dans un périmètre proche.

Le seuil de ressources à ne pas dépasser est celui fixé pour l'attribution des logements sociaux (PLS).

Sinon, le congé est considéré comme nul.

C. Le loyer
Vous ne pouvez ni l’augmenter librement, ni modifier d’autres clauses du bail. Tout suit les conditions actuelles (sauf si le bail arrive à son terme et vous engagez une révision légale dans les formes).

D. Documents à lui fournir

Vous devez notifier à la locataire votre changement de propriétaire. Cela peut être fait par lettre simple ou recommandée, ou notifié par le notaire.

Joignez votre RIB pour qu’elle puisse vous verser les loyers.

2. Impact de la mise en copropriété (vente des 3 lots par le vendeur)

A. Mise en copropriété obligatoire
En effet, dès lors qu’un immeuble de plusieurs logements est vendu en plusieurs lots, une mise en copropriété doit être effectuée.

Cela suppose :

Création d’un règlement de copropriété,

Désignation des parties communes et privatives,

Création d’un syndicat des copropriétaires,

Éventuellement un syndic de copropriété.

B. Conséquences pour vous en tant que bailleur

Cela n’affecte pas la location en cours.

Vous aurez désormais des charges de copropriété à payer (et récupérables en partie sur la locataire selon la nature des charges).

Vous devrez participer aux assemblées générales et respecter les décisions prises.

En résumé

Vous reprenez le bail existant, sans en signer un nouveau.

Vous avez des obligations spécifiques vis-à-vis d’un locataire âgé de plus de 65 ans (logement de remplacement en cas de congé).

Le passage en copropriété vous engage en tant que copropriétaire mais n’impacte pas directement la relation locative.

Si vous souhaitez récupérer le logement un jour, ce sera juridiquement très difficile voire impossible, selon ses ressources et votre capacité à proposer un relogement adapté.

Bonjour

Lorsque vous achetez un bien loué, le bail existant se poursuit aux mêmes conditions : vous devenez simplement le nouveau bailleur. Il n’est pas nécessaire de rédiger un nouveau bail, sauf si vous souhaitez le renouveler ou le modifier avec l’accord de la locataire.

En revanche, vous devez lui notifier formellement le changement de propriétaire, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Concernant les locataires âgés, la loi française prévoit des protections spécifiques :

Si la locataire a plus de 65 ans et que ses ressources sont modestes (inférieures à un plafond fixé par arrêté), vous ne pouvez pas lui donner congé pour vendre ou habiter le logement sans lui proposer un relogement adapté dans un périmètre de 5 km.

Ces protections sont renforcées pour les personnes de plus de 80 ans, notamment en matière de préavis prolongé et de sécurité du logement.

Le loyer ne peut être modifié que selon les règles du bail en cours et de l’indice de référence des loyers (IRL). Vous ne pouvez pas l’augmenter librement.

En résumé, vous devez respecter le bail existant, maintenir les conditions convenues, et vous conformer aux obligations légales renforcées liées à l’âge et à la situation de la locataire.

Si le vendeur transforme son bien en copropriété pour vendre les lots séparément, cela implique :

La création d’un règlement de copropriété, qui définit les parties privatives et communes, les règles de gestion, et la répartition des charges.

L’inscription du bien au cadastre avec division en lots, ce qui peut entraîner des charges de copropriété pour vous en tant que futur copropriétaire.

Pour votre location, cela signifie que :

Vous devrez participer aux charges de copropriété, notamment celles liées à l’entretien des parties communes.

Vous devrez respecter les règles de la copropriété, y compris celles qui pourraient limiter certains usages ou travaux dans le logement.

En cas de travaux décidés par l’assemblée des copropriétaires, vous serez tenu de contribuer financièrement selon votre quote-part.

Cela n’affecte pas directement votre relation avec la locataire, mais cela ajoute un cadre collectif à la gestion du bien.

Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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